如果抄底豪宅 巴菲特会看上谁？
2008-10-25 00:00:00   来源：

 

话题缘起

　　在别人恐惧的时候,巴菲特又出手了!在全球金融市场风声鹤唳、众多优质资产遭遇恐慌性抛售之际,股神沃伦•巴菲特却在世界范围内展开抄底行动。

　　近来,北京、深圳等地豪宅市场相继出现触底反弹、逆势飘红的迹象,我们不妨做一个略带幽默色彩的轻松推测,素以“贪婪”著称的巴菲特是否会抄底中国豪宅？或者,如果巴菲特抄底中国豪宅,哪里的豪宅会进入他的清单？

　　“在别人贪婪的时候我们恐惧,在别人恐惧的时候我们贪婪。”这句巴菲特名言是对其目前抄底的最好诠释。巴菲特抄底中国豪宅,是我们无伤大雅的猜想,但巴菲特屡创神话的投资策略,却是每一位有意购买或投资中国豪宅的人士都可以借鉴的经验。

最近,华尔街危机波及全球金融市场,众多优质资产遭遇疯狂抛售、股价暴跌、公司破产、被迫并购等“恐慌时刻”,沃伦•巴菲特却利用伯克希尔•哈撒韦公司的充足资本进行世界范围内的抄底。继50亿美元投资高盛后,巴菲特又相继宣布收购了国内最大的充电电池制造商比亚迪、美国通用电气,而其持有大量股份的富国银行更是宣布将以总价151亿美元的价格收购美联银行。

　　为什么在金融危机期间巴菲特要进行大规模的投资呢？巴菲特在10月1日在接受媒体采访时表示:“现在的股价显得十分合理。当其他人都感到害怕的时候,投资机会就已经到来。”

　　目前国内楼市呈现结构性分化局面,普通商品住宅一再降价却成交清淡,而真正拥有稀缺资源的豪宅产品需求旺盛,众多具有长远眼光的客户纷纷出手,豪宅市场呈现触底反弹、逆势飘红的迹象。继投资中石油和比亚迪后,巴菲特是否会盯上中国豪宅？我们不妨猜想,如果巴菲特抄底中国豪宅,他又会遵循怎样的抄底原则？

　　纵观巴菲特数十年的投资路,我们可以从中窥见一套完整的投资策略。

 

　　超级明星原则

　　巴菲特的第一个投资原则是“超级明星原则”,即寻找超级明星企业。无论是可口可乐、华盛顿邮报公司,还是吉列、美国运通,它们都是所在行业毋庸置疑的明星企业,它们为巴菲特带来了高达270亿美元的巨额利润。环顾国内豪宅市场,如果巴菲特出手,有哪些堪称超级明星的豪宅会进入他的视野呢？

　　让我们把目光投向北京、上海、深圳等屡屡出现超级豪宅的城市,北京盘古大观、上海紫园、深圳观澜湖高尔夫大宅分别是这三座城市的旗舰豪宅。盘古大观在北京奥运会期间风光无限,雄伟的建筑造型、毗邻鸟巢的绝佳位置、比尔•盖兹一亿租房的“绯闻”、美国前国务卿基辛格的到访,让盘古大观一跃成为京城知名度极高的豪宅。

　　2002年上海紫园1号以1．3亿元的“中国第一豪宅天价”,震惊了整个地产界,上海紫园自此成为上海首屈一指的旗帜豪宅,其业主据说大部分是福布斯“百富榜”的上榜企业家。

　　深圳观澜湖高尔夫大宅则是中国最具代表性的超级豪宅之一。2006年8月,凤凰卫视以1．098亿置入一栋高尔夫大宅。目前以高尔夫大宅为代表的观澜湖国际别墅区,已经聚集了1800多位中、美、英、德、法等国的财智人士。

 

　　稀缺优势原则

　　从投资可口可乐和比亚迪可以看出,巴菲特对具有稀缺竞争优势的企业尤为青睐。可口可乐凭借独特的配方,历经几十年发展成为具有行业相对垄断地位的企业。比亚迪则凭借全球领先的电池技术,在未来电动环保汽车产业化和创新传统能源方面具有独特的竞争优势。电池技术是撬动电动环保汽车和传统能源两大产业的核心,一旦在电池技术方面获得重大突破,将为传统汽车和能源产业带来翻天覆地的变化。巴菲特投资比亚迪,正是看中其电池技术在未来的变革中可能发挥领导作用。

　　今年在北京奥运会期间屡屡进入全球视野的盘古大观,就是一个具有稀缺竞争优势的的复合型豪宅物业。作为距离北京奥运会主体育场最近的复合型建筑物业,盘古大观依靠得天独厚的地理区位,充分发挥奥运会带来的赛事经济效应,并以5Ａ级写字楼、国际公寓、星级酒店以及商业街组成的超大建筑体量,为其公寓物业带来持续的“眼球效应”和稳定的国际高端客源。

　　而深圳观澜湖别墅物业,依托世界第一大球会观澜湖,具有难以复制的竞争优势。16年来,随着泰格•伍兹中国挑战赛、高尔夫世界杯、朝王杯、友好杯、ＡＰＧＣ锦标赛和杰克•尼克劳斯青少年锦标赛等逾百次国际大赛和国际巨星到访活动的举办,观澜湖已成为国内首屈一指的国际顶级赛事举办地,并逐渐发展成世界一流的综合体育休闲产业群。观澜湖别墅物业依托观澜湖整个产业集群的持续运营,成为产业价值链上的重要一环和优先收益者,具备了其他单一别墅难以复制的集群价值和持续的发展空间。

 

　　持续原则

　　巴菲特曾说:“我最喜欢持有一只股票的时间是:永远。”巴菲特持有美国运通15年,持有可口可乐更已经长达21年。巴菲特之所以长期持有股票,源自所投资的公司具有可持续发展的前景,所持有的股票具备持续的升值预期。别墅物业作为具备升值潜力的投资品种,其是否存在可持续发展的价值空间一直受到投资人士关注。

　　以深圳观澜湖别墅物业为例。11月27日,北京奥运会后中国最备受全球关注的体育赛事——欧米茄观澜湖高尔夫世界杯将继去年成功举办后在观澜湖重燃战火。欧米茄观澜湖高尔夫世界杯汇聚全球28个国家和地区的56位高坛巨星参赛,赛事通过国际卫星140多个国家的电视台进行直播。观澜湖连续12年（2007－2018）举办这项在全球政商界拥有极大影响力的赛事,同时还获得了随后12届高尔夫世界杯的优先续约权,观澜湖别墅物业置身于高尔夫世界杯“赛事经济效应”的辐射区,其价值有望在长达1／4个世纪里得到持续的释放和攀升。

 

　　安全边际原则

　　巴菲特认为,买企业的价格要低于其内在价值,内在价值就是企业未来价值折现到现在应有的价格,购买企业的最大价格一般不能超过其内在价值的75％,这样你就有25％的安全空间或者安全限度。

　　以巴菲特投资可口可乐为例。巴菲特长年跟踪可口可乐,他认为其股票价格一直在价值以上,所以一直没有买入。直到1989年可口可乐推出一个新型可乐遭遇失败,使它的股价受到很大的打击,这时候巴菲特认为其价格已经低于内在价值的75％,果断买入12亿美元,持有8％的股份。现在这部分股票价值122多亿美元。

　　投资或购买豪宅物业同样也应该遵循这个原则。近期在淡市中有出色表现的豪宅楼盘,其销售喜人的原因可以归纳为两类:一、价格降到购房者心理承受范围之内。如万科各地的别墅豪宅大幅降价创造淡市热销。二、未来发展空间得到认可。据国外权威杂志研究,国外高尔夫别墅售价一般比普通别墅高出3至4倍,美国奥古斯塔、圆石滩等经常举办大满贯等顶级高尔夫赛事的著名球场,其别墅售价一直高达同类别墅的10至15倍。观澜湖连续12年举办可与大满贯赛媲美的高尔夫世界杯,将为其物业带来持续的发展空间,而目前的别墅物业仍处于价格低位。近来不少客户纷纷落定,证明观澜湖别墅物业的价值得到了众多独具慧眼的人士的认可。