普通住房标准成新政受惠面卡尺
2008-10-26 00:00:00   来源：

 

周三晚间，财政部减税降息的“救市”号令以及几乎同时到位的上海市地方细则，在上海房地产市场引发一场解读政策的热潮。细究之下，记者发现，“普通商品房”与“非普通商品房”在新政中的地位差异较大，而从救市的角度而言，上海房地产市场的供应主力——中高端产品的因新政而受惠程度显得极其重要，因此，上海细则中“调整本市普通住房标准”的描述，被市场各方寄予厚望。

 

　　普通住房 交易降税几近九成

结合财政部的指令与上海的细则，今后个人出售购买超过2年的普通住房，免营业税；同时，个人转让2年以上的“唯一用房”可免个人所得税；对于契税，上海则紧跟财政部文件——“个人首次购买90平方米及以下普通住房，契税下调到1%。”

　　可见，财政部如此“眷顾”“90平方米及以下普通住房”，显然与之前宏观调控中的“70／90政策”一脉相承——如果今后在全国楼市中，“90平方米及以下普通住房”占据新增供应的主导地位(70%)，则此条的受惠面不小。然而，如果离开地方出台政策“配套”，此契税条款即显得无足轻重。

　　以上海的一套买进价格为100万元的90平方米以下普通住房为例，如房东住满2年，以150万元的价格售出，房东获利50万元。则买卖双方由原先合计支出5种税费，总额12.525万元降至如今仅买家支付契税1.5万元——交易环节减少税赋11.025万元，下降88.02%。

　　对于面积相对较大的普通住房，在这次救市新政中，受惠度虽弱于上述小户型普通住房，但两者之间只相差0.5%的契税税率——即买方只需缴纳房款全额1.5%的契税2.25万元——与原来的税赋水平相比，减少10.275万元，大幅下降82.04%。

 

　　非普通住房 受惠不大受打压

　　那么，对比原规定和新政的规定，非普通住房交易的税收差别究竟几何？按照表(2)所列可见，非普通住房交易双方从原先共需缴纳税费22.175万元，“优惠”至双方交税17.1万元，仅下降22.89%。

　　从救市的角度而言，上海房地产市场的供应主力——中高端产品的因新政而受惠的程度显得极其重要，因此，上海细则中“调整本市普通住房标准，由房屋、规土、财政、税务等部门另行公布”的描述，被市场各方寄予厚望，可以确定的是，除了市中心的卢、静、黄、长宁、徐汇等区域的楼盘难逃非普通之名以外，上海非普通住房的范围将大大缩减。

　　按照上海市2005年公布的标准，普通住房必须同时满足三个条件——小区容积率1.0以上，单套建筑面积140平方米以下，实际成交单价需满足：内环内低于17500元／m2，内、外环间低于10000元／m2，外环外低于7000元／m2。但经过2007年的房价飙升，上海房价水平迅速提高，这个标准已经与现实脱节。

　　中原地产研究咨询部马冀表示，上海14条细则主要是针对普通住房的交易人群，“在目前上海市场上，这样人群还是少数——多出现于诸如金山、奉贤等外郊环区域”。他认为，当前的重中之重在于上海市尽快对普通住房标准进行合理化调整，对于以环线划定的普通或者非普通的价格标准，重新制定尤为关键，“在目前价格标准上提高20%以上才合理。”至于具体标准的推出，照他预计，“短则在月底之前，最迟也会在一个月内作出具体公示”。

　　目前，最关心央行关于新贷款政策的，反而是已经购房的人群。本报在昨日发表了《上海普通住房交易税费大降近9成》一文后，引起读者热烈反响，购房者纷纷致电咨询。其中，关于“已贷款人士，是否可与银行协商享受基准利率下调30%的优惠？”这一问题较为普遍。

　　对此，记者昨日致电部分商业银行，就银行方面有关细则何时推出进行了询问。建设银行(601939,股吧)(4.00,-0.16,-3.85%,吧)表示，新政刚刚出炉，目前银行相关的细则还在等待上级部门的指示。东亚银行方面则告诉记者，细则出台后将会及时公布，一切都会按照流程来。