楼市枷锁几乎全被打碎 三个模糊地带暗藏玄机
2008-10-23 00:00:00   来源：

 

昨晚财政部与央行出台的楼市救市方案，尽管有诸多模糊地带，但力度之大出乎市场预料，模糊之处事实上也给了商业银行和地方政府极大的自由裁量空间。如果商业银行和地方政府“用足”这些空间，前几年出台的系列严管政策将被全面消解。

 

　　税费到底降了多少

　　从税费政策看，表面上的削减幅度并不惊人：对个人首次购买90平方米及以下普通住房的，契税税率暂统一下调到1%；对个人销售或购买住房暂免征收印花税；对个人销售住房暂免征收土地增值税。普通住房原来执行的税率是1.5%，此次只下调了0.5个百分点；印花税更是只有0.5%。(千分之零点五)，一直是被忽略不计的；土地增值税普通住房不征收，多数城市非普通住房最高也只征收0.5%，实际操作中还有很多减免。因为契税优惠适用于90平方米以下的普通住房，而免征土地增值税针对的是非普通住房，所以买卖双方同时最多只能享受以上3项优惠中的2种，最多也只能减少0.55%的成本。

　　二手房交易税费的三项“大头”——1%个人所得税、卖出不满5年房产需缴纳5%左右的营业税(各地由于附加项目不同，税率在5%~5.6%之间，本文为求简便，统一以5%计)、非普通住宅3%的契税，财政部并未减免。但财政部在政策中特意注明“地方政府可制定鼓励住房消费的收费减免政策”，这个“暗门”意味着一些地方政府将会给予买卖双方更大的税费优惠空间，这个空间甚至会超过财政部税费“红包”的10倍！

例如已经出台的“杭州地方版方案”：契税、营业税地方政府补贴80%，个人所得税补贴32%。如果是5年以内的非普通住宅，出售时享受的优惠计算如下：3%×80%＋5%×80%＋1%×32%＝6.72%。

　　也就是说，原来最高相当于房价10%左右的二手房交易税费，在享受了财政部和地方政府双重优惠之后，最低有可能降至2.3%左右，下降四分之三以上。

　　当然具体每个城市实际下降多少，还要看各地政府的优惠力度。

 

　　何谓“改善型普通自住房”

　　“金融机构对居民首次购买普通自住房和改善型普通自住房提供贷款，其贷款利率的下限可扩大为贷款基准利率的0.7倍，最低首付款比例调整为20%。”

　　央行和财政部在此次方案中创造了一个全新的词汇——“改善型普通自住房”。这个概念的权威解释尚待相关部门在以后给出，但目前给有“改善住房需求”购房者的疑惑是：这是不是140平方米以下第二套房的代名词？是不是卖掉自己的第一套房之后，购买的第二套房才算“改善型普通自住房”？

　　此前对于第二套房标准的认定，商业银行一开始曾经给出过比较宽松的标准，但监管部门严令：以户为单位计算，只要有过房贷记录以后购买的住房都算第二套房。

　　如果此次“改善型普通自住房”的名词解释较为宽松，七折利率、两成首付的享受面会大大扩大，无疑会刺激很大一部分有房又有钱的消费者入市。相对于至今尚未购房的消费者来说，这部分消费者才是楼市真正的主力军。写在政策中虽然只是几个字，带给房地产市场的却可能是数以百亿计的成交量变化。

　　即便在“普通自住房”和“改善型普通自住房”标准之外，对非自住房、非普通住房的贷款条件，央行也只要求金融机构“适当予以提高”，而并未像以往一样，制定一个类似“贷款利率必须提高至正常利率的110%”的严格标准。

　　在“赋予商业银行更大的自主决策空间”(出自央行答记者问)之后，可以预计，对于优质客户，商业银行将会在争抢过程中给出自己不同的价格，这也正是央行所期望的“是利率市场化进程的继续，有利于市场化定价机制更充分地发挥作用”。

 

　　非普通住宅标准会不会重估

　　前几年陆续出台的严管政策，在此次救市方案出台后，目前只剩下对非普通住宅的限制政策。即便是最后的这座堡垒，在地方政府极力救市的动力冲击下，也将摇摇欲坠。

　　非普通住宅的三个认定标准中，有两个各地大同小异：在面积方面，除了青岛定在120平方米以上，其他城市基本都是140或144平方米以上；在容积率方面，都是1以下(除了别墅和少量高档低层公寓项目，一般公寓项目都会在1以上)。这2个标准暂时不会调整。唯一不同的是价格标准，以上海为例，坐落在内环线以内的高于1.75万元/平方米，内环与外环之间的高于1万元/平方米，外环线以外的高于7000元/平方米；天津则根据地段不同从6100元/平方米至3200元/平方米不等。不管哪个城市，3年前制定的标准已经远远低于如今的市价，同样以上海为例，除了部分老公房，外环以内恐怕早就不存在1万元/平方米以下的“普通住宅”了。

　　在2005年初次制定非普通住宅标准的文件中，各地政府都表示价格标准半年到一年可以调整一次，但3年来几乎没有一个城市曾经调整过这些标准。在获得极大的自由裁量权之后，可以预见，很多地方政府会首次运用这个权力。

　　救市方案还捧出了另外两块大“蛋糕”：公积金利率降低，个人住房贷款尚未偿还部分也可与银行重新谈判。尤其是后者，资信良好的“房奴”，如果自己贷款银行不肯优惠，可以考虑将房贷“搬家”到其他银行了。

　　此次国家救市力度之所以如此之大，一方面是要减轻购房者的巨大压力，另一方面也是要减轻楼市低迷给宏观经济带来的巨大压力。但税收和金融政策毕竟只是外因，楼市要想全面复苏仍有待宏观经济好转以及楼市本身恢复理性。