房地产救市 实惠有多少
2008-10-23 00:00:00   来源：

 

契税税率降至1%首付比例最低两成 贷款利率最多七折 公积金贷款利率下调

　　政府救房市出台组合拳，下月起居民首购普通住房——

　　政府是否该出手稳定楼市？昨日晚间，这个话题已无需辩论。财政部昨晚下发通知，从下月起，对个人首次购买90平方米及以下普通住房的，契税税率暂统一下调到1%；对个人销售或购买住房暂免征收印花税；对个人销售住房暂免征收土地增值税。中国人民银行昨日也公布，从今年10月27日起，对于首次购买普通自住房和改善型普通自住房的贷款申请者，其首付款比例最低可降至20%。

 

　　首次购房首付比例调至20%

去年9月，央行和银监会开始对首付比例进行严格限制，只有购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以下的，首付比例可达20%；如果购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上，首付比例不得低于30%。

　　而昨天的央行房贷新政，对于20%的首付门槛没有再提90平方米的面积限制，相反又多了一个“改善型普通自住房”的宽泛提法。众所周知，对于“第二套房”的购买限制，一直是去年房地产紧缩调控的主调。

　　对于“改善型普通自住房”的定义，央行昨日未做解释。央行称，金融机构将在本月27日前完成实施细则的拟定工作，借款人可向贷款银行咨询。央行还表示，为控制信贷风险，借款人月供支出不高于其月收入50%的政策将保持不变。不过，“改善型普通自住房”这个全新提法，必然将引起学术界的强烈好奇。

 

　　房贷利率最多可打7折

　　央行昨日同时公布，从今年10月27日起，商业性个人住房贷款利率的下限将调整为贷款基准利率的0.7倍，即：最多可以在基准利率的基础上打七折。此前，不论贷款申请人的信用等级有多高，贷款最多只能打八五折，即房贷利率的下限是基准利率的0.85倍。

　　央行强调：“打七折”的对象是首次购买普通自住房和改善型普通自住房的贷款申请者，对于非自住房和非普通住房的贷款者，银行应适当提高其利率。

 

　　公积金贷款利率同步下调

　　不仅新申请个人住房贷款的客户有望获得七折的利率优惠，已经申请了个人住房贷款的客户也有可能获得该优惠。央行解释称，银行可以自主确定已发放的房贷尚未偿还部分的利率水平，其判断标准主要取决于两个因素：一是借款人是首次购房或非首次购房、自住房或非自住房、套型建筑面积等是否属于普通住房，以及借款人信用记录和还款能力等，银行将对这些风险因素进行综合评估；二是贷款合同对于贷款利率调整方式是否有约定。

　　央行昨日还宣布，将下调个人住房公积金贷款利率。其中，五年期以下 (含)由4.32%调整为4.05%，五年期以上由4.86%调整为4.59%，分别下调0.27个百分点。

 

案例分析            房地产救市 实惠有多少

　　免税省钱

　　80平方米80万元的房子应该能省4400元

　　链家地产市场部研发主任王志伟表示，如果个人购买一套80平方米、每平方米1万元的房子，在调整之前，按照1.5%的契税税率需要缴纳1.2万元契税，现在契税下调至1%之后只需缴纳8000元契税。此外，销售或购买住房暂免征收印花税可节省400元，而按照北京市相关规定，90平方米以下的房子土地增值税是免征的，因此，财政部此次税收政策推出后，消费者购买一套80平方米总价在80万的房子，可以节省4400元。

 

　　贷款利率打折

30万元20年期房贷每月少还192.21元

　　如果贷款30万元，还款期20年，采取等额本息还款法还款，5年以上的商业性住房贷款基准利率为7.47%。本次调整前，最优惠利率为6.3495%，月还款额2210.22元。调整后，最优惠利率可达5.229%，月还款额2018.01元，每月少还192.21元。

 

　　专家解读

　　政府明确鼓励购房

　　政府终于出手稳定楼市了。专家表示，国家降低个人住房交易环节税收，不仅仅是一项针对房地产市场的措施，更是对国家宏观经济牵一发而动全身的调整。

 

　　多年来首次明确鼓励购房

　　目前，一般个人普通住房的契税率为房价的1.5%，印花税率为0.05%。土地增值税则根据房子面积大小税率不同，而房产交易过程中还有相应的房产登记费、税费和中介费，总和已高达总房价的15%左右。

　　招商证券经济分析师胡鲁滨认为，财政部出台购房契税税率下调等政策，“这是管理层多年来在房地产问题上首次放松交易环节的税费，并明确提出鼓励购房。”

 

　　财政部力挺地方政府救市

　　除了税收政策外，地方上的救市行为也得到财政部高调支持，财政部昨天明确表示，“地方政府可制定鼓励住房消费的收费减免政策。”

　　目前杭州、西安、长沙、厦门、上海等城市纷纷出台楼市救市措施，主要包括放宽第二套房贷款、减免购房的相关税费、为购房者提供财政补贴、延长还款期限、调高公积金贷款上限、购买商品房可办理户口等。

 

　　营业税个人所得税或会松动

　　“在目前楼市交易量萎缩严重的情况下，下调房地产交易税收的主要目的，还是刺激楼市需求。”中央财经大学税务系黄桦教授表示，另外有可能松动的税费还包括营业税和个人所得税。而按现行规定，消费者购置一套房产证未满5年的二手房，要征收5%的营业税，而个人卖房净收入的20%要缴纳个人所得税。此外，房地产开发商需要缴纳的土地增值税也属于交易环节税费。土地增值税按照四级累进税率计算，税率为房地产销售总额减去土地款和开发成本后的 30%至60%。“目前市场形势已经不同于紧缩时代，因此不排除对这一政策进行调整的可能。”一位业内人士昨晚向记者表示。