说救市不如说暖市 各地扶持楼市可能是隔靴搔痒
2008-09-11 00:00:00   来源：

 

在舆论一边倒批评地方政府不应该“救市”的时候，要一分为二。对确实能让购房者得到实惠，以政府实际让利促进房地产行业健康发展，同时不违背有关法律法规出台的政策，应予理解；而为了纯粹托市不惜牺牲纳税人的利益的，应予反对。不过，在房地产这个博弈利益群体纷繁复杂的行业里，即便政府出发点很好的政策，最后的效果很有可能大打折扣。

　　地方政府出台救市措施可追溯到今年6月，成都市出台了扶持当地发展的十条措施，包括对购房者减免契税、个人所得税地方所得部分，地方财政直接给予购房补贴，外地人购房入户等，算下来这些政策给购房者补贴约在1万元以上。

如果说成都出台这样的政策还可以解释为是在汶川大地震之后百废待兴的特殊时期，下猛药激发开发商参与灾后重建的热情，那么长沙、福州、厦门、西安等地陆续出台的救市政策则直接源起于当地房地产市场的交投低迷。

　　福州和厦门调整土地出让条件，下调规划中90平方米以下户型的比重，其中福州还提出可以让土地意向购买者参与土地起始价的制定；长沙市7月出台政策说，有购买经济适用房资格的购房者如果在限定时期内购买限定范围限定面积的商品房，可以获得5万元到8万元的购房补贴；河南省政府刚刚出台的救市政策其一是调低购买“首套自住”商品房的首付比例(3成调到2成)，提高贷款额度放宽贷款年限，二是商业银行在2008年9月1日开始的一年时间内，对购房者实施房贷最优惠利率，其三是给购房者一定交易税费的减免。

　　西安政府出台的政策则是用财政补贴购房者以图激活市场：购买90平方米以下商品住宅或144平方米以下二手住房的购房户，可按房款总额的1.5%享受政府财政补贴；购买90平方米到144平方米商品住宅的购房者，可按总房款1%享受补贴；购买144平方米以上商品住房及二手房的，可按总房款的0.5%享受补贴。此外，开发商还可享受最多35元每平方米的配套费减免。

　　其实就房地产而言，政府是忌惮媒体用“救市”一词，来概括从今年6月以来各地开展的对这个行业的各具地方特色的政策微调，用“暖市”一词形容更为贴切。理由很简单：这是个被一切诸如责任、良心、贡献、守信等优秀品质抛弃的舆论“弱势”行业，尽管它每年都能够给地方财政作出巨大贡献。但已经和地方利益捆绑在一起的房地产业，从去年年底开始交投低迷，这已经严重影响到地方财政收入。以一些地方政府的逻辑来看，再不救，这个行业肯定完蛋，而崩盘之后将带来牵扯上下游各个行业的诸多问题，其影响将超出地方政府可控制的范围。所以地方政府的判断是，与其等到病入膏肓的时候出手，还不如有症状的时候下药。甚至有激进的救市论者认为，现在出手救市已经晚了，因为随着交易量的萎缩价格开始下跌了，趋势一旦形成很难逆转。

　　比如土地流拍最严重的厦门市，2007年9月8日厦门国贸(600755,股吧)以接近1.8万元楼面价的天价拍得五缘湾的一块地成为新地王。然而短短一年时间，厦门土地流拍的新闻已经取代地王癫狂占据媒体重要版面。因为就是在“地王”诞生的19天后，央行和银监会共同出台了二套房贷款首付不得低于4成，利率按照1.1倍收取的被称为“压倒骆驼的最后一根稻草”的新政，楼市应声萎靡。今年以来隔几个月推一次的土地拍卖，每次都有几块地流拍，流拍的百分比都在5成以上——土地流拍的结果，首先受损的是政府利益，土地收入和在房地产上下游牵扯行业的税费收入，这是地方财政的主要来源。而已经是“支柱产业”的房地产业一旦崩盘(算上上下游的钢铁、建材、建筑、物业等行业，房地产产业链对经济的贡献不可小觑)，受伤的绝不是开发商和政府这么简单，比如眼巴巴等着购买便宜经济适用房、两限房的群众，将因为开发商资金链断裂和破产而无法达成愿望，因为政府已经把盖房子的义务传给了花钱买地的开发商。

　　所以尽管面临再大的舆论压力，地方政府也会出台政策“暖市”。全国工商联住宅产业商会会长聂梅生在今年6月的时候，“建议”管理层让各地因地制宜出台推动当地房地产市场健康稳定发展的政策，而不是像过去一样一刀切。

　　也许救市初衷可以理解，但是方式方法待商榷，比如西安用纳税人的钱来补贴购房人，这明显是违背地方财政补贴的基本原则，这是“特惠”而不是“普惠”。不知道西安市政府在出台《关于恢复房地产业发展的若干意见》之前，有没有评估过这个方案可能会引发的轩然大波和舆论抨击，以及这种行为对政府应该在房地产市场机制运行过程中充当什么角色造成的恶劣影响——直白点，顶着招众人唾骂的风险出台这样用纳税人的钱补贴买房者的“特惠”政策，西安市真离不开房地产开发商了吗？

　　还有一个问题是目前地方政府出台这些救市政策的效果，是否真的能够立竿见影重振房地产雄风？其实未必。

　　首先从需求层面，这些政策的出台无法根本刺激购买需求。对于补贴，真正有购买需求的买房人的普遍逻辑是，补贴总房价的1.5%，还不如开发商直接降价来得实惠，比如打个8折比这实惠多了。最新的媒体报道是，西安出台政策之后的3天交易量降到9月以来成交量的最低点——降价是把双刃剑，尤其像房子这样的大宗商品，买涨不买跌的心理更为严重。

　　其次资金层面，利好政策的出台无法根本解决资金层面的严重短缺。在目前全世界蔓延的经济衰退造成的悲观气氛中，中国是否能够独善其身这个问题的答案并不是一边倒的乐观，恰恰相反，因为担心经济衰退而对未来收入预期增长的悲观，使消费者对于贷款购房的透支行为会更为审慎；而从开发商资金层面来看，资金链绷得很紧，这如同秃子头上的虱子一样明显，加上资本市场的不景气融资无门，政府出台的这些隔靴搔痒的利好，只能看成一种风向转变的信号，算不得扭转趋势的根本利好。

　　那么地方政府应该做什么，中央的文件说得很清楚了(24号文)：商品房市场制定规范的游戏规则并严格执行监督，至于如何演变就随它去吧；全力做好经济适用房、廉租房和两限房这些政策性住房，这是最该做的。