评论：“两房”沦陷的三大启示
2008-09-10 00:00:00   来源：

 

救？还是不救？这根本就不是一个问题。

　　尽管美国共和党政府一直对房利美和房地美的运营方式颇有微词，认为这两家政府赞助企业具有浓厚的“社会主义”特色，但一旦“两房”真的出现严重危机时，伸手援助仍是他们本能的反应。

　　美国政府之所以非救“两房”不可，一方面是因为它占到美国贷款抵押市场将近一半的市场份额，它的崩溃将带来极为严重的系统风险———彻底击溃住房信贷市场并进一步推低房价，并将风险传染到其它类型的金融机构。另一方面，“两房”崩溃的国际影响巨大，如果美国政府不为“两房”背书，及时“阻断”风险，其发行的债券(资讯,行情)很可能会大幅贬值，而包括中国央行在内的众多央行以及重要金融机构都持有大量的“两房”债券，很可能会争相抛售，成为压垮“两房”的最后一根稻草，让“两房”由崩溃的危险演变成真实的崩溃，并引发全球金融市场的巨大混乱。幸运的是，评级机构并没有因政府的援救而调降美国国家主权评级（7月份时他们确实这样警告过），否则美国国债市场就成了另一个动荡之所，那才真的会搞得寰宇不得安宁。

　　“两房”之所以会走到今天这一步，原因是多方面的。首先，次贷危机的大环境使其难以独善其身。虽然按照法律，“两房”不可涉足次贷产品，但在十级以上的暴风面前，一些优质房贷也出现了问题，作为抵押证券的担保人和持有者，其收入和利润大幅下降，而与此同时，资金来源又出现了问题。依靠特殊背景进行低利率债券融资，可以说是“两房”盈利模式的核心，而次贷危机使得其盈利模式变得难以为继。

其次，从“两房”的企业属性上来看，政府赞助的背景与私营企业利润最大化目标之间存在冲突。作为私营企业，股东需要利润，高管需要拿到巨额的奖金，因此，管理层时常存在冒险冲动，而他们确实这样做了，一是保留最少量的资本金，尽量把生意做大，二是经营激进，最近一两年就涉足了不少Alt－A贷款（介于优质贷款和次贷之间），其历史上甚至操纵利润。故而在外部冲击下，其脆弱性很快就暴露出来了。

　　那么，“两房”危机到底给我们带来哪些启示和教训呢？首先，它再次向我们提醒泡沫的极端危害性。由于独特的经营模式，“两房”的风险本来是比较小的，但在楼市泡沫破裂后，抵押贷款市场和融资市场全都陷入了混乱，原本正常的经营难以为继。危机从高风险市场和机构向低风险市场和机构蔓延，这本来就是金融危机演化特征，也是非常难以避免和控制的。

　　追根溯源，此轮次贷危机都来自于实体与虚拟经济的脱节，来自于房价泡沫。对此，并非所有的国民都有深刻认识，在最近两三年的楼市股市的泡沫过程中，不少人鼓吹泡沫，歌颂泡沫，一些颇有名望和影响力的人士也经常就房价和股价问题发表极不负责任的言论，一些证券分析师为了得到高额奖金，也发表大量的欺骗性报告和言论，推动泡沫膨胀。

　　对于正在高速成长的中国经济体来说，泡沫破裂或许只会导致至多两三年的经济低迷，尚不至于演化成长期萧条，而一旦日后中国经济体趋于成熟，泡沫破裂的后果很可能就是“中风”，而不是“皮外伤”了。中国人，不论是普通民众还是决策者，一定要从美国次贷风暴和本国近两三年股市和楼市的泡沫中吸取教训，防止悲剧重演。

　　其次，应该动态地检讨住房政策体系。“无恒产者无恒心”，世界各国政府似乎都在以中国先秦思想家孟子的这句话指导住房政策的制定，但是，各国现有的住房政策似乎都存在这样或那样的问题。比如香港的廉租房体制就曾遇到过“八万三风波”；即便是在新加坡运行得比较成功的公积金制度和保障房体系在移植到中国后也是问题多多；而美国一向以“两房”作为住房金融的核心，2003年布什又大举推动少数族裔购买住房，并从金融政策方面给予支持，没想到最终却酿成了一轮巨大的次贷危机。

　　这些例子说明，住房体制天然具有复杂性，要找到合身合体的好政策并非易事，因此，对于正在构建多层次住房体系的中国来说，应该认识到这种复杂性，要经常进行检讨和动态改进，方能减少试错成本。

　　最后，要谨防一些舆论混水摸鱼，要求政府救楼市。国内一些楼市中的利益相关者，可能会借着美国援救“两房”的机会，非理性地要求政府救楼市。我们曾反复论证过，不管从金融风险、宏观经济影响，还是市场道德的角度，都不应该救楼市。美国此次出手拯救“两房”，只不过是在履行其隐含担保者的义务，与中国市场情况毫无可比之处，相反，在目前情况下，政府应该明确宣称不存在隐含担保义务，以消除道德风险，这样才于国于民有利。