业内：理性回归已成新主题 楼市向真实需求靠近
2008-09-05 00:00:00   来源：

 

随着北京奥运会的落幕，沉寂多时的楼市也将翻开新的一页。专业人士预计，经过近一年的调整，理性回归已成为市场新主题，奥运后的楼市，房价将进一步向买方预期倾斜，住房产品供应将进一步改善，市场向真实需求靠近。

 

　　交易量与房价成反比 房价向买方预期倾斜

　　以调整为主基调的2008年楼市在奥运期间交易尤为清淡，有关机构交易统计显示，7月以来各地楼市成交量都出现加快萎靡现象，北京成交量继续大幅下滑，均价小幅下调;8月份，京城住宅销售较之去年同期骤降67%，降幅近七成，而环比7月份，也有25%的降幅。上海新建住宅成交和供应环比和同比均出现下降，新增供应量也大幅下降。深圳呈现量跌价升的态势，新建住宅供应量和成交量环比、同比均下降明显;而成交均价则继续上扬。天津成交量明显回落，成交价格环比上月也有小幅回落。

　　根据国土房管局最新统计，8月份本市商品住宅及二手房交易量环比7月继续下跌，价格略有上升，呈现价涨量跌态势，延续了一年来量价齐跌与价涨量跌交相出现的交易走势。

　　专业人士认为，这种市场走势反映出今年房价预期向买方倾斜的市场特征。这一方面来自前两年房价爆涨带来的市场调整压力，一方面来自宏观经济调整大背景下的市场理性回归。

　　考虑到楼市成交数据公布的时间滞后因素，8月份统计数据更多体现的是7月实际成交情况，这期间虽然部分开发商采取了一些促销措施，但是力度并没有达到带动购房热情的程度，可见市场仍有一定的调整空间。记者随机采访一些早有买房准备的消费者，其中多数表示目前房价没有达到购房预期，打算再等等。可见，奥运后市场仍将有价格预期磨合期，其中包括对不同地段及产品价格的重新认识和评价，真正的住房需求将在价格细化调整中得到释放。

 

　　性价比逐步提高 有助于刚性需求释放

　　中石化系统工作的王先生，是年轻白领职员。他日前在中北镇买了一套90平方米的两室精装修房。当记者问到为什么在这时买房，王先生回答说，两年前他就打算买一套备用婚房，开始因不太急用，总是看看等等，错过了买房最佳时机。后来房价一路上涨，没有机会了，就把钱放到股市，在股市赚到一些钱后，又拿出来准备买房。他认为，现在股市和楼市都很低迷，但是对他来说，相比之下还是买房更实惠些。一是本来就有买房需求，可以说是一种刚性需求。二是自己看中的房子优惠后已经接近去年同期价格，即使再跌也不会有太大空间。因此下决心现在买房。

　　目前像王先生这样早有买房计划和需求的家庭还有很多，在理性回归、房屋性价比日益显露的市场环境下，这些潜藏的刚性需求开始释放。专业机构预计，随着奥运结束及9、10月份新房增量面市，一批具有地段及产品特色、性价比高的住房产品将带动成交量的提高。如市中心区域有海河沿岸概念、公园概念学区房及商务商业概念的小户型酒店公寓，边缘配套完善、环境及产品质量突出的楼盘将率先打破低迷，使这些具有“刚性”特征的需求得以增量释放。

 

　　限价房加快落实 缓解中低收入家庭需求

　　逐步满足中低收入家庭的刚性需求是奥运后市场供应的又一亮点。除了廉租住房和经济适用房，限价房的建设及逐步面市，在缓解中低收入家庭需求的同时，也起到了遏制房价上涨和投机性需求的作用，使市场真实需求更为明显。

　　据国土房管部门介绍，限价商品住房是指土地供应时采取限套型、限房价、竞地价、竞房价的办法，以公开出让方式确定开发建设单位建设的普通商品住房。今年本市计划建设限价商品住房150万平方米，为确保满足人们对中小户型的需求，新建住房结构比例严格按照国家要求，限价商品房单套面积控制在90平方米以下，其中一居室在50平方米左右，两居室在70平方米左右，一居室和两居室住房套数占住房总数的比例不低于70%。

　　在首批32万平方米华明、双港限价房加紧建设的同时，近日，位于华明新家园10号地块33万平方米的限价商品房进入施工准备阶段。限价商品房的套型面积将严格控制在90平方米以下，据测算，本市限价商品房的销售价格限定在比同等地段的普通商品住房价格低20%左右。

　　对于限价房的申购，天津市近日下发的《关于住房保障政策中相关认定问题的通知》，对申请购买限价商品住房的条件进行放宽，将成年未婚子女、长期共同居住的近亲属列为家庭成员。一是30岁以上的未婚单人户，只要其符合申购条件，也可以申请购买限价商品住房。二是新增“申请人家庭成员按申请人、申请人配偶及未成年子女或成年未婚子女确定”。三是新增“与申请人长期共同居住的近亲属，可作为申请人家庭成员”。

　　市国土房管局负责人表示，限价商品住房属于保障性住房，但仍能贷款购买，手续与普通商品房一样。购买限价商品住房可以使用住房公积金或商业贷款，手续与购买普通商品房贷款一样。

　　《关于住房保障政策中相关认定问题的通知》还规定，除了缴纳相应的交易税费外，购买人转让限价商品住房的全部收益都归个人所有。

　　许多群众担心购买的限价商品住房将来上市转让，是否将收益的一定比例上交国家。对此，本市房管部门相关负责人解释说，对购买限价商品住房后上市交易作出明确规定：限价商品住房购买人在交纳契税满5年后即可上市转让限价商品住房。交易税费与普通商品房交易标准相同。