资金缺价格降信心失 地产遭遇“三重门”
2008-09-01 00:00:00   来源：

 

韩寒的长篇小说《三重门》销量居然达到了100万册，这对不太景气的小说市场来说，无疑是个天量。这对于不相关联的房地产市场而言，同样遭遇到了“三重门”。简单来说地产的“三重门”就是资金门、价格门和信心门。

 

　　●一重门是“资金门”

　　随着宏观经济环境的变化，在新一轮房地产调控的大背景下，当前的房地产企业普遍身陷“资金门”。房地产市场上的资金“流动性”正在被快速吸干，资金链已成为套在部分开发商脖子上的“绞索”。据报告显示，中国楼市资金缺口高达4000亿－5000亿元，今年的资金缺口更为严峻。银根如同命根，国家紧缩银根，缺钱成为开发商面临的最紧迫的问题，难以逾越资金门槛，只好降价求生。正如任志强所言，地产大腕们纷纷效仿 “猪坚强”，活下来不仅要把一身的肥膘掉了下来而且要执着坚守生存下来的信念。在华尔街有一条永恒的信念，那就是“现金为王”，这一信念也被“股神”巴菲特奉为名言。而对于承受资金压力的地产老总来说，“落袋为安”更是现金为王的经典体现。因为现金流比利润率更重要；二是领跑同行比银行更重要。于是为了回笼资金，开发商不得不纷纷打折，降价不可避免。甚至昔日名燥一时的“地王”也无可奈何地退地“逃难”。“资金门”直接引发“价格门”效应，因此，万科率先扛起降价大旗，随之引发房地产业的多米诺骨牌效应。扛不住的开发商纷纷效仿大哥大王石，绿地、中海、万达也紧随其后纷纷降价。而2008年3月4日，江西奥园林匹克花园成为南昌、象湖板块第一个降价楼盘，迅速在南昌地产圈引起“地震”，同时行业洗牌正在进行。

据年报披露，令人触目惊心，多家房地产巨头的每股经营现金流出现了巨额负数：保利地产(600048,股吧)-7.65元、招商地产(000024,股吧)-4.74元等。因为房地产的暴利时代已经过去，那些先顺势而为的降价者一定是受益者，加快资金的周转，提高单位资金收益率，远比逆势死扛要明智得多。如果不降价瘦身，哪个能熬到大门打开的那一刻吗？

 

●二重门是“价格门”

　　为了回笼资金，开发商从“资金门”到“价格门”，“一口价”、“特价房”等震撼字眼见诸报端。“谷底”、“到底了”等等房价探底已经成为多方的话题，房价何时真正见底正在等待认同。但有一点是可以肯定的是房价挤掉水分正在回归理性，有的楼盘可能真的接近成本，有的楼盘已经回到2005年、2006年的房价水平。“再低，就不可能了”，深圳一地产商打出一块巨大广告牌，这句醒目的广告词旁边就是一个穿着红色低胸裙子的女子在吆喝降价。房价能否再降，并不由美女胸前的肚兜说了算，而是由市场行情定胜算。在这种多重挤压的态势之下，降价则成了撕下房地产商“胸前”的遮羞布。就目前的降价幅度和力度而言，个别项目跌破开盘价，不少楼盘房价至少已经降到“腰部”，呈半裸状态。但是降价再降价，购房者却不领情，只是旁观而不出手，这就出现了“降价”无效的现象。原因在于购房者怕买了房子又会降，怕房价再次“跳水”，怕稍不留神一买房就成了“负翁”，因为不知道降到什么价位可以达到消费者的心理预期，越降越观望。因为房价探底何时真正见底，就如股票一样谁也无法预料，缘由在于对市场发展的前景没又信心，于是当前地产发展又从“价格门”延伸到“信心门”。

 

●三重门是“信心门”

　　房地产市场正在经历寒冬，这场酷寒的要害并不是降价也不是成交量萎缩，而是购房者的观望心态。购房者购房心态各异，但概括起来主要有三种购房心态，一、考虑自住购房的人继续持币待购，“面包”卖不出去了，“面粉”也没有人敢要。二、担心资金链出问题，多套房投资者丢卒保车，抛盘逐渐增加，资金流向其它行业；三、有实力且理性的购房者打算投资，但不急于进场在等利好，一旦房价探底到心理价位就出手购买。

　　加息、信贷紧缩、二套房，直击开发商命门，这样虽然抑制投机性需求但也让许多刚性需求挡在门外。于是造成了今年房地产市场的显著特点，销售面积大幅度下滑，成交量严重萎缩。然而，对于目前五花八门的楼市优惠促销手段，消费者并不买账，因为他们需要的是真正的降价和实惠。

淡市促进市场理性发展，心态回归尤显可贵。目前房地产市场回暖反弹的转机要把握两个关键：其一是银行放松对房地产商的紧缩银根政策，这个是关键前提，是许多房地产企业的生命线。其二是买房的投资客要敢于进场，强大购买力才能支撑庞大卖房总量。就目前南昌楼盘巨大的开发量而言，单靠自住改善型的购房刚性需求很难消化供远远大于求的局面。因为房地产总体来说具有不动产保值增值的功效，只有对地产发展的前景看好，大量的投资客才会主动进场才能推动房价反弹，才能改变供求失衡的格局。买房子有时就像买股票，要在最低处抄底是很难的。但是只有大量资金进场炒底，成交量踊跃放大股价才能上涨。而要投资客进场那就是银行对第二套房贷的门槛和条件进行适当调整。

　　目前低迷的房地产市场要从春寒料峭走向春暖花开至少历练和跨越资金、价格和信心的三道门槛，这“三重门” 其实就是优胜劣汰回归理性期待整合的过程。