"无理由退房"承诺能走多远
2008-08-28 00:00:00   来源：

　　房市低迷,有开发商拿出"无理由退房"的招数来吸引消费者购买,这一招数到底灵不灵呢?本文分析"无理由退房"承诺可能涉及到的各种法律关系以及现实可操作性。

　　一、"无理由退房"承诺涉及的法律关系

　　某开发商有关"无理由退房"的具体承诺是:在某时间段内,凡购买开发商的房屋并已付房款(含银行按揭)的买受人,从购买之日起两年内享有对所购房屋无条件地继续保留或退房的选择权,若买受人在前述规定的期限内提出退房申请的,须以书面形式作出。开发商在接到该书面申请的15日内退还买受人的购房款本金及利息。如房价下跌客户选择保留,开发商将按市场价把差价退还客户。本声明书可作为购房合同的附件,同购房合同具有同等的法律效力。

　　从这样一个声明里面我们可以发现该承诺可能涉及到的法律关系主要有两个方面,首先是开发商与房产的买受人之间的商品房买卖合同关系,其次可能是房产的买受人与提供商品房按揭贷款的银行之间的关系。

　　二、"无理由退房"承诺有多大约束力

　　根据最高人民法院于2003年4月28日颁布的《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条的规定:"商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请,但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定,并对商品房买卖合同的订立及房屋价格的确定有重大影响的,应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同,亦应当视为合同内容,当事人违反的,应当承担违约责任。"通过分析某开发商发布的"无理由退房"承诺我们不难发现该承诺已经成为商品房买卖合同的一个当然组成部分,对于该合同法律关系的双方主体均具有合同法上的拘束力,这一点是不容争议的事实。

　　三、"无理由退房"承诺的可操作性

　　通过分析,可知"无理由退房"的承诺已经具备了确定的合同法上的约束力,那么这一承诺的拘束力在现实中的可操作性又有多大呢?值得细细分析:

　　由于商品房买卖合同是一个典型的双务合同,当事人均必须支付相应的对价,那么当事人为了缔结契约除了支付对价之外还必须支出许多其他的费用,例如律师费、房地产中介费用等；很多购房者购房的资金来源于银行的按揭贷款,此时还涉及到办理按揭贷款的费用以及商品房按揭贷款保险费用,同时当事人为购买商品房还必须要付出相当多的时间和精力,交房之后还要进行装修、添置家具,这些加起来是一笔数目非常可观的支出。即使到时房产开发商能够兑现"无理由退房"承诺,购房者所能拿回来的也只是所支付的购房款及一定的利息,而其他额外的费用和支出根本无处获偿。

　　即使购房者不考虑一些额外的费用和支出而要求退房,那么开发商承诺的"无理由退房"是否能够真正地顺利实现呢?我们的答案是很难。我国目前房地产开发企业大多数是以项目公司的形式而存在的,公司存续的时间较短,而且由于公司在日常中可能会碰到一些导致公司无法继续经营的情形,也即合同一方当事人相对应的另一方主体灭失,那么这个时候购房者又可以向谁去要求退房、支付购房本金及利息呢?而且在涉及公司破产清算时,职工工资、国家税款具有优先性,所谓的退房款作为极其一般的债权其受偿顺利非常靠后,得不到相应的保障。而且,开发商所承诺的是"无理由退房",并非无条件退房,具体到购房者真正要求退房时,开发商的诚意有待接受考验。

　　此外,从合同法的角度来考虑,合同双方当事人的权利义务必须是平等的,然而若将所谓的"无理由退房"承诺作为合同内容的一个部分。那么此前开发商与购房者所签订的购房合同在这个关键时刻都不管用了?如果这份具有法律效力的文件被双方忽略,那所谓的买卖关系又如何确立?而且楼市下跌的风险是否应该完全由开发商来承担?如果是购房自住者,房子贬值对其产生的现实影响并不大,因为在购房前已做过充分的估计和准备；如果是购房投资,那么投资风险应该自己承担。开发商承担开发和销售风险,购房者承担购房后房价下跌的风险,市场规律便是如此。如果开发商非要通过"无理由退房"来承担房价下跌的风险,那么其可能就是另有所图,从其他方面获得了利益,比如诸多媒体所质疑的回笼资金、保障资金链等。上海证券报陈文君