二手房VS新房哪个将更抗跌？
2008-08-26 00:00:00   来源：

 

二手房VS新房 “后暴利时代”哪个将更抗跌？

楼市持续惨淡，进入市场周期的萧条阶段已无可避免。即使中央部委也认为房地产市场的暴利时代已经终结。不论真与假，但越来越多的人考虑的已经不是房价跌不跌的问题，而是在目前以及可预见的未来，哪种产品更能抗跌的问题，这直接决定了购房者的购买风险。二手房与新房在抗跌性上的PK也不时为投资者所提及。以下就从几个方面来比较一下。

抗政策风险能力

毫无疑问，二手房的抗政策风险能力是大于新房的，或者说新房对政策变化的敏感性要远大于二手房。这不仅是因为以新房为主的一级市场是整个经济的重要组成部分，必然受宏观和中观经济发展状况的制约，更是因为在房地产开发的各个环节，如土地出让、规划设计、销售、税费、市场吸纳率等方面无一不受到政策尤其是住房和金融税费政策的左右。此次楼市的深度调整，直接原因就是二套房政策及信贷紧缩政策的影响。如果这些政策不松动的话，楼市仍会继续低迷下去。

而二手房受国家政策的影响和制约无论在面上还是在影响的深度上都要相对小的多。其最大的影响和制约来自于税费，尤其是交易环节的契税、营业税等税费的制约。其次是交易条件上的制约，如武汉市每次契税的调整都会引起交易量的较大波动。

因此，从抗政策风险上来说,二手房是略胜一筹的。

抗市场风险能力

新房市场的最大特征是垄断。由于新房市场是典型的不完全竞争市场，尤其是各开发商所掌握的资源特征和市场策略，使得新房市场更容易出现垄断，或者说在价格上更容易出现勾结，合力抬高某一区域的房价，即所谓“一荣俱荣”。如去年的光谷房价暴涨40%，最大环比涨幅达到20%。还有沌口、盘龙城等区域的房价，无一不是区域开发商在价格上勾结的结果。但凡事都具有两面性。垄断性虽然可以为该区域带来垄断利润，但在政策和市场发生负相关变化的情况下，也会“一损俱损”。如今年的房价下调，上述光谷、沌口、盘龙城等区域也是房价下跌幅度最大的区域，尤其是在弱市情况下，各开发商的价格联盟会暂时解体，为了生存会相互“血拼”，从而更加的“一损俱损”了。

而二手房市场的最大特征是分散。不仅表现在房源的分散上，更表现在风险的分散上。不像新房风险那样的明显和集中。而且由于二手房的分散和差异，在价格上的差异也较大，不像新房那样相对集中，新房价格易上不易下，而新房更加的灵活。行情好的时候可以向新房看齐，行情差下调的空间也大，因为大多二手房是早期，或较早期置业的。相对于目前的调整区间还是在赢利区间内，因此对价格下调的承受力也较新房大。

 

更重要的是，二手房在租售转换上非常灵活。如价格过低，可以转为租赁，转为长期持有。如最近武汉二手房虽然销售下滑，但租赁火热就说明了这一点。而新房除了商业物业外一般不具备这样的灵活性。如果转租则成了二手房，后续销售会更困难，也解决不了资金上的压力。

而从购房者的角度上看，很多人由于在弱市下害怕遇到烂尾楼之类的不确定性因素，在购房意愿上更倾向于二手房。

抗金融风险能力

新房和二手房的抗金融风险能力取决于各自对金融信贷的依赖程度。

众所周知，新房市场的供求双方都严重依赖金融信贷的支持。没有金融信贷的支持，一级市场是不可想象的。因此新房市场对于金融政策的敏感性达到了牵一发而动全身的地步。此次楼市调整的最根本原因就是国家的紧缩政策，或者说很多开发商的降价是由于资金压力而形成的。

而二手房市场对金融信贷的依赖性则要小得多，对金融政策的敏感性也要小得多。除了投资投机性的转按揭二手房外，大多的二手房业主不存在资金上的压力。而且许多二手房业主要求购房者一次或者分期付款，很少接受贷款的。这不仅是由于二手房抵押贷款和转按揭手续繁琐，更是受转让制度的制约，尤其是政府禁止合同更名方式的转让交易，割断了二手房市场与金融机构之间的一条联系。

因此二手房市场从整体上说抗金融风险的能力要远大于新房市场。

所以从整体上说，二手房在政策、市场、金融方面的抗风险能力都要强于新房，或者说二手房对市场的反应更加灵活。这也为近期武汉二手房租售市场的表现所证明。