房市放量杀跌 深圳房价或将继续调整
2008-08-18 00:00:00   来源：

 

对于下半年楼市走向，目前市场存在两种不同的判断：一种倾向于回暖，价格不会再度下跌，市场维持目前缩量整理的局面。依据是8月后宏观政策有可能出现微调，为防止经济减速，宏调有机会放松、房地产信贷规模有可能适度放宽，同时内外部经济环境也出现好转，7月份CPI涨幅连续第三个月走低使通货膨胀压力有所缓解、石油价格回落等等。此外前期调整已将楼市泡沫挤出，房价趋向合理，再加上市场经过长达一年的调整，压抑了比较多的购房需求，急待释放。因此预见楼市信心及成交量会有明显回升，而价格不会再进一步下跌。持这种判断的以开发商居多。

　　另外一种判断则倾向于楼市会迎来新一轮的价格调整。原因也比较充分：国内外经济形势面临进一步恶化的可能，消费者缩减开支，大宗消费品的购买会比较谨慎；开发商受融资困扰，急于通过销售回笼资金，必然会通过进一步下调房价来刺激交易量的回升。持这种判断的以置业者为主，近几个月交易量持续低迷，就是由于预期房价下跌而引起大量观望所致。

从1-7月深圳楼市的运行来看，有两个比较突出的特点，除了交易量处于较低水平外，二手住宅的平均交易价格从今年2月份开始，连续5个月比一手要高。相比于去年最高峰时期，二手住宅的交易价格跌幅不足20%，远低于一手房价的跌幅。从过往经验看，在市场的博弈过程中，二手市场的小业主在价格下跌的时候往往不肯轻易降价出手，导致交易价格的下调速度比一手要慢。一手和二手房价倒挂的情况从楼市过去的历史来看很难长时间维持，目前二手房价的跌幅并不充分，存在极大下调压力。从最近的市场变动看，近段时间，关内开始出现较多价格实惠的物业放盘，低价盘源明显增加，业主放盘踊跃，这是一个明确的市场信号，预计未来3个月内二手价格将出现自本轮调整以来的首次有成交量支撑的大幅度下降。

　　在一手市场方面，从上半年销售得比较好的项目来看，无不是依赖开发商降价来获得。如年初在楼市博弈处于关键时期、楼市前景尚不明朗时率先调整价格的项目，获得了比较大的成功。再如龙岗区有不少项目一步降价到位，成交十分活跃。开发商在价格上做出的较大让步有效激发了市场人气，带动了销售量的大幅提升。楼市低迷，以前的“有房不愁卖”的局面已不复存在，开发企业必须面对目前的“有房卖不出”的局面。大部分开发商在上半年选择了延迟开盘或等待观望的策略，但等待的结果是资金压力、市场状况、投资信心并未见任何好转。受到整个货币紧缩政策的影响，开发企业普遍陷入缺钱困境，越来越多的开发商已无实力及信心再耗下去，对销售进度的需求极为迫切，极有可能借秋交会前的传统销售旺季推出大量降价楼盘集中上市，届时，一手市场从部分楼盘降价到大范围的降价销售将不可避免。

　　从市场自身的运作规律来看，楼市、股市的自我修正往往不可能表现得很理性，每一次市场的调整多数情况下都会表现出“矫枉过正”的走势，调整的惯性会使市场在低迷状态下持续相当长一段时间，并会促使价格跌到理性水平以下，然后才会吸引抄底的买家入市形成成交量大幅增加的底部区域。此次调整从高点至今跌幅约30%左右，而2007年仅上半年涨幅就已超过50%，也就是说，目前的跌幅还远未到“过正”的程度。综合判断，未来三个月内深圳楼市将迎来新一轮降价高峰，在一手发展商大范围降价以及二手业主大量跟进抛盘的双重压力下，楼市将呈现出放量杀跌的局面，而市场也只有经历此阶段才有可能形成真正的底部。