戴维：万科老大不好当
2008-08-11 00:00:00   来源：

 

内忧：地产寒冬不能独善其身

尽管是业内当仁不让的老大，但房地产市场的寒冬万科还是未能躲过。

　　万科的中报显示，报告期内，万科营业收入及净利润分别约为162.5亿元及20.6亿元，较去年同期分别上升50%及23%。尽管这一业绩仍然相当漂亮，但光鲜的数据很大程度上是源于去年的“存粮”。今年以来，房地产市场进入拐点，房地产市场量价齐跌，消费者观望情绪浓重，万科更是大举“降价牌”，降价保量。

　　同日公布的万科7月业绩显示，7月万科实现销售面积36万平方米，销售金额31亿元，同比下滑27%和15%。这是自今年6月万科首次出现销售面积同比下滑后，再次明显折现业绩拐点。对于接下来的走势，王石称鉴于宏观环境的复杂性和不确定性，此次行业调整的时间可能会延长，部分地区甚至可能出现过度调整。

　　自去年以来，随着信贷紧缩政策的逐步实施，地产行业整体步入了漫长的调整期，在银行、股市等融资渠道受困之下，众多房企都面临着资金紧张的尴尬。万科同样也未能幸免。中报显示，上半年万科短期借款大幅增加至53.5亿元，比去年同期的11.05亿元同比增长384.28%。

　　为了应对后市，王石说“万科已做好了最坏的打算”：进一步下调房价，增加小户型比例，并减少开工面积，控制拿地面积等。从这些具体举措来看，万科显然会更坚决地实行“现金为王”，加速资金周转和缩短开发周期，以控制成本和减少风险。万科甚至已提前筹备了过冬资金：中报显示，公司期末持有的现金达到153.7亿元，超过短期借款及一年内到期的长期债务总和。

　　王石曾透露，在“碧桂园模式”中，他很看重的一条便是“以低价换周转”。事实上，早在2006年，万科就已做出判断，随着宏调不断深入，资金将取代土地成为制约行业发展的最大瓶颈。因此，在这轮市场调整到来之时，万科便开始选择快速周转策略，不断提高资金的使用效率。也正是在这一思路之下，万科此前开启了席卷全国的“降价风暴”。而从中报及王石的表态来看，短期内“弃价保量”的降价策略仍会继续沿用。

 

　　外患：“负面新闻”接二连三

　　对于内忧，万科尚可以做到进退有据，但接二连三的“外患”却让万科的阵脚开始大乱。

　　说到“外患”，首当其冲的就是“捐款门”事件。“捐款门”让万科及王石备受非议，唾液四溅。王石多次就此事道歉，且承诺捐款1亿元资金参与震后重建，而舆论仍然不依不饶。

　　“捐款门”好不容易渐渐冷却，南京的“物价门”又把万科推向了风口浪尖。2007年年中，针对“少数开发企业捂盘、惜售、哄抬房价”等行为，南京出台了“一房一价”政策。依据该规定，南京万科的光明城市(三期)项目基准价为每平方米7360元，销售价格可在基准价格基础上最高上浮5%。光明城市(三期)有十栋物业，于去年4月开始销售，由于行情一路上涨，前8栋物业最高销售价格摸至万元以上，均价8450元/平方米，若继续按照指导价定价，最后未售的两栋价格须低至3900元/平方米左右。

　　引发“物价门”的正是这两栋位置最好的“楼王”。按常理其预售价会最高，但价格上涨就会与“一房一价”政策违背，而如果执行“一房一价”将价格降低，此前的业主便会有意见。无论卖还是不卖，万科都会陷入尴尬局面。有传言称，万科可能将两栋楼以7000元至8000元/平方米的价格通过“团购”方式卖给某企业，以规避“一房一价”政策限制。尽管这一说法遭到万科的否认，但两栋“楼王”迟迟未售却是现实。

　　目前，有消息称南京物价局可能会认定万科违规，后者可能面临8760万元的巨额处罚。为了解决“物价门”问题，老王亲自赶到南京“救火”，力争协商解决，但至今未果。事实上，自南京实行“一房一价”制度以来，实际违反该政策的绝不止万科一家，不少开发商为规避该政策，将楼盘以低价卖给关联企业，再从不在限价范围内的二手房市场卖出。但目前，可能挨刀却只有万科却是事实。

　　南京的“物价门”悬而未决，广州万科又“麻烦”上身。8月2日，因一名外来人员在广州万科新里程工地坠楼身亡，万科在广州的所有在建项目被全部叫停。而此前因一个工地出现安全事故其全部项目便被停工整顿，这种处理甚是少见。

　　作为一家以“透明、规范”著称，治理结构完善的上市公司，此前万科一直被认为是业内楷模。“捐款门”让万科背上污点，错在自身怨不得天尤不得人，但面对南京的“价格门”和最近广州的“停工门”事件，万科或许会发出“老大不是那么好当的”感慨。

　　事实上，从“捐款门”到“物价门”再到项目“停工门”等一连串事件的背后，也影射出万科正在遭遇一场前所未有的“公关危机”。不知这场危机，一向对形势判断很准的老王此前是否曾“火眼金睛”扫描过？2008年还剩下四个多月的时间，接下来的日子里，不知道还有什么厄运在等着万科？王石所言的“万科做好了最坏的打算”是不是也包括这些不可控的“外患”呢？