房市深度调整中 地产商“冷市”谋变是必然趋势
2008-07-25 00:00:00   来源：

 

今年上半年，房地产商期待的“回暖”和“旺季”并没有真正出现，“销售萎缩”和“资金紧张”成为了行业的两大主题。国家统计局最近公布的数据显示，6月份，“国房景气指数”为103.08，比5月份回落0.26点，比去年同月回落0.55点，这已是该指数连续第7个月环比回落，并首次出现了同比下滑。显然，在房地产市场的深度调整中，地产商“冷市”谋变也将是必然的趋势。

    近期，SOHO中国（00410.HK）旗下的三里屯项目开盘一周预售43.5亿元，销售率近50%；为这种谋变做了某种注解，商业地产或许是一大避风港。此次三里屯SOHO良好的销售业绩也正是来自于商业和写字楼部分。

    房地产业的周期性波动曾让很多香港的地产商折戟，但是，以恒隆和新鸿基为代表的香港地产公司，将商业地产（也叫出租物业或是持有型物业）作为是整体资产的重要组合，用以平衡开发物业的波动性，是地产低谷阶段抗击行业周期的有力工具。

    现在，内地不少有实力的企业正在加大商业地产的资产配置，获取稳定的现金流，以便在周期波动中预留足够的安全边际。比如中粮置业就计划，在未来5年内，发展6至8个以“大悦城”为统一品牌的商业项目。业内人士指出，在国内高通胀将会持续的预期下，缺少稳妥投资渠道，也使得购买优质地段的商业地产成为一种投资选择。

    如果说，地产投资一定程度上向商业地产倾斜是一种谋变的策略，那么经营理念的变化，则可能是一种战略上的转型。

    随着央行最近超常规上调准备金率，银行收缩银根，开发商可贷资金的供应进一步减少。而市场销售持续低迷，使地产商资金回笼的速度也在快速下降。相应的，很多地产商的经营性现金流、存货周转率、资产周转率等财务指标均不容乐观。

    因此，目前房地产商的整体经营普遍趋于“谨慎”，“稳健”代替“扩张”成了当务之急。除了奉行谨慎的财务策略、放缓扩张速度以外，开发商的经营理念也逐步从“土地为王”转向“现金为王”。

    曾经，资本市场对地产公司盛行净资产价值（NAV）估值法，从而使得房地产企业对土地储备趋之若鹜。但是，高价竞得大量土地储备，正在成为地产公司的负担，如果房价下行，那么这些土地将“套牢”开发商。在这种背景下，房地产企业的拿地节奏明显减缓；现金流管理重新提上了议事日程。

    而从企业经营的层面，不少开发商在目前的行业环境中，分散项目的区域分布，适度进行其他行业的股权投资，也是平滑风险的一种手段。

    有专家指出，房地产企业实质上是一个资源的获取和组织企业，资源获取能力是业绩增长的基础，而资源的运用和整合能力是业绩增长的关键。而房地产的资源，无非就是土地和资金，当资金和土地成本均达到高位时，开发商真正的竞争力便不是通过土地储备的增值来实现，而是资金周转和土地开发速度的优势。

    由此，行业变局也将包括整合与洗牌。在自动淘汰机制下，小型的、经营业绩不好的房地产公司将会破产或被兼并；有实力的房地产开发龙头企业则将通过并购和重组，逐步扩大市场份额，提高资源获取能力。