高档房产成为投资客的“拐点避难所”？
2008-07-14 00:00:00   来源：

 

不怕贵，就怕不贵。当然贵的要有道理，地段环境都到位，“越贵越高兴”。

    孔杰林正在和他投资圈的朋友里宣扬这样的逻辑，现在，他的朋友们都为去哪儿做房产投资而头疼，孔杰林的逻辑是，买高档房最保险，至于房价高低却并不是第一要考虑的因素，他时常引用自己的案例，在北京北三环的一套2004年的商品房上，孔杰林至今还保持着将近50%以上的回报，而且随时可以脱手套现。

    市场数据也支持孔杰林的如是逻辑：2007年第四季度北京市一手住宅均价排名前15位的楼盘，其总体均价为3.48万元/平方米，而到了今年一季度，前15位楼盘均价达3.74万元/平方米，季度环比升幅达7.5%。俨然一幅高档避难所的姿态。

 

    越贵越保值

    “只要我想卖，现在就可以脱手。”孔杰林现在不得不为自己2004年所做的一次购买决策而感到庆幸，彼时，他花费7300元/平方米的价格，买下了位于北京北三环一带观典花园的一套100多平方米的商品房，在那个年代，总价80多万元的商品房已经算得上是大手笔的投入了。

    当时，很多朋友都觉得他买贵了，盈利的空间变得很小，而现在，他脱手的价格已经达到了15000元/平方米，回报率超过50%，而且还有多个买家排队等候，比起他投资圈内的朋友“涨价容易脱手难”的尴尬处境，孔杰林觉得自己境遇不错。

    孙逸超是孔杰林的朋友，他虽然也是靠在城区“倒卖”房产发家，但后来却走上了与孔杰林不同的路径，孔杰林告诉记者，他在房价整体上扬最快的2007年前后，把城区住房逐步套现之后，转而到城近郊地区购买总量更多的房产投资，“当时房价在数字上上涨的很快，涨幅也在40%以上，但是现在想要套现，却比较难。”孔杰林说。

    确实如此。孙逸超告诉记者，他把3套房子挂在中介两个多月了，只接到大致2~3个电话，甚至都没有约到买家见面，甚至他在提出自己承担一半营业税的“条件”之后，也没有太大的改观。

    “我的房产没有他多，总资产额也没有他大，但脱手变现的能力要比他强很多。”孔杰林对记者说。他分析个中原因，成熟社区的配套带来了大量纯粹自住的需求，而这种需求往往是刚性的态势，不受市场大势的影响。

    孔杰林大肆宣扬着想买房投资保险就不要怕贵的逻辑，而事实也确实如此。

 

    保险选区域

    懂得这个逻辑的孔杰林准备追加投资，他看中的是两个区域，一是他熟悉的北三环沿线，二是涉外使馆区，他现在正在筹集资金，准备适时出手，原则仍然是“只要地段好，价格不是问题”。

    孔杰林已经是半个专家，他告诉记者，自己看中这两个区域的原因不同，在北三环沿线，他看中的是马甸到元大都遗址公园这一线，那里距离奥运会主体育场鸟巢最远不过两公里之遥，交通便利，同时还有相应的自然景观环境资源，孔杰林认定这里不会有太大的风险，即便在奥运会之后。

    还有一点让他更加放心——这个区域已经没有什么开发量了。记者了解到，凯德品元是这个区域内最后的一个项目。“这意味着等我想出手套现的时候，不会跟我有同期大量入市的同类产品，所以不会存在同区域内大规模竞争的问题，因为到时候我的房子是最新的。”他向记者分析道。

    如果说前者是纯粹的区域条件保险的话，孔杰林选择燕莎涉外区则是要抓住一个市场价格调整的机会，逢低入市，他告诉记者，他准备出手的，是一个叫做波菲特行政公寓的项目，波菲特行政公寓的卖价最低却已经达到20800元/平方米。

    说起低价格的好机会，孔杰林如数家珍，他告诉记者，波菲特行政公寓项目周边的酒店式公寓，如US联邦公寓等项目均价都在28000元/平方米以上，最低卖价20800元/平方米，恰是孔杰林认定的投资机会所在。

    将近6000元~7000元/平方米的差价，在脱手的时候还是很容易的，毕竟这里的区域条件在这里摆着，是第三使馆区，涉外的单月租赁价格已经达到10000多元的水平，无论是出租还是买了脱手套现，都有空间。

    记者了解到，他看中的波菲特行政公寓，实际上就是标准的定制化投资产品。其精装修的水平基本可以达到拎包入住。他告诉记者，目前已经有投资商提出希望整体回租然后经营成酒店物业，给出的租金水平不低。

    “对于高档住宅的买家来说，其实对房价并不敏感，只要地段、配套好，有稀缺性资源，成交自然会上升，以后脱手套现的时候也是一样的道理，价格高低并不重要。”胡景晖向记者表示。

 

    外因助涨可能

    孔杰林选定上述两个楼盘之后，孔杰林决心再细致考察一番，由于多年买房投资，他也有了不少开发商朋友，他们告诉孔杰林，在高档物业领域投资出手，不仅地段本身保证了回报以及风险降低，而且，潜在的外资接盘可能，也确保了自己的投资很难贬值。

    “不是说外资直接收购我的房产，他们一般买整栋的物业，而不买零散的房产，但是对同类物业的整栋收购，尤其是同物业类型或者同区域的房产，往往会抬升自己物业的价值，降低届时脱手时的套现难度。”孔杰林说。

    不久前，仲量联行发布的《全球房地产资产报告》预测，虽然2008年全球房地产直接投资总额将比2007年减少30%以上，但大量资金进入亚太地区的势头不会明显减弱。其中，中国内地及中国香港地区市场将占到全球14%的投资额，这或许可以间接为孔杰林的投资保驾护航。

    胡景晖告诉记者，城区土地日益稀缺的背景下，高档住宅项目的开发比重增多，是房地产商提高“附加值”的一种选择。出于营销策略的考虑，以及这些大户型公寓未来所具有的升值空间，预计6月份四环公寓项目开盘均价会继续走高，在地段不错的前提下，这也是脱手套现的好机会。

    “由于高端物业的资源特性，从长远来看，高端物业的供应跟不上需求，当供需关系变得尖锐的时候，高端物业便具有很强的议价能力。”针对高档住宅市场的表现，中原地产研究中心发布报告认为，政策环境严格限制高档住宅的开发，从而使其融资难、拿地难，供应上自然成为稀缺产品。