"楼市低谷 融资困境"生死困局房企资金缺口调查
2008-05-19 00:00:00   来源：

 

曾号称手握150亿现金的潘石屹最近有些焦头烂额———他缺钱了。

    “售楼收入2.9万亿，购地支出3万亿”，5月13日，香港，潘石屹在SOHO中国(0410.HK)股东大会一席话，将房地产业资金紧张的程度表露无遗。

    国土资源部最新的统计数据显示，去年1到11月缴纳的土地出让金达到9130亿元，据此估算全年开发商土地价款支出约3万亿元。考虑到去年一手商品房销售额不过2.9万亿元，开发商的自有资金很难支持后续开发费用。

    据统计，今年一季度，A股房地产上市公司预收账款合计为830.27亿元，同比增长101.8%，是营业收入的3倍。但专家指出，今年以来，全国楼市销售持续冷清和房地产景气度的回落，促使房企未来成长空间大大萎缩；而信贷从紧、上市受限导致的融资门槛和成本提高，使得开发商日趋紧张的资金链越发紧张，在短期内很难得到缓解。

    不少专家都表示，“对于为数不少的房地产企业来说，目前无疑到了生死存亡的关键时刻。”

 

　　楼市低谷

    “再低，就不可能了。”刚过“五一”，在清坪高速收费站，深圳一地产商打出巨型广告牌，低胸美女吆喝降价———约5056元/平方米起，畅享约30万平方米大社区品质生活，一期全新五号楼宽景单位。[开发商营销出奇招 低胸女卖楼:不能再低了(图)]

    自去年10月深圳楼市随着市场交易冷淡，价格一直在下跌。近段时间，持续低迷的深圳楼市价格一降再降，很多楼盘都高调推出了特价房。记者采访了解到，深圳各大楼盘日前纷纷以各种名目的优惠———降价、提高折扣、推出特价房、送装修等以吸引购房者。深圳福田区连续不断推出的特价房，价格在1．4万－1．8万不等，而此前，2007年6月福田楼盘历史均价高达2．77万元／平方米，今年2月份的均价还维持在1．97万元／平方米。

    “现在可以说无论大小开发商，资金链都吃紧。”深圳一开发商告诉记者，针对这一状况，只有两个办法：一是降房价促销；二是重新“定位”开发计划和节奏。根据建行研究部提供的数据，一季度，我国商品房销售额增速同比下降23.5%，比一季度下降39% ，住宅销售额增速同比下降22.2%，比上一季度下降38%。

    专家分析称，房市的低迷，首先是由于消费者的观望心理造成的，主要是政府的宏观调控的影响；其次商家因为资金链紧缺而采取的各种降价优惠促销的行为，让消费者认为房价还有可能会继续下降。根据一份调查结果显示，预测今年深圳房价走势将会“持续下跌”的人，比例高达97.6%；采取“观望一两年再买房”态度的参与调查者，则占80.4%，持币待购的心态十分明显。

    高盛5月15日发表研究报告称，中国内地房地产价格将从去年平均水平回落15％至20％。与此同时，考虑到宏观环境持续不明朗、内地房地产发展商财政紧缩以及市场供过于求等因素，将整体内地房地产的行业评级由“吸引”降至“审慎”。

    京城楼市的打折风波也是愈演愈烈。“五一”刚过，又有一大批开发商卷入打折潮中。记者采访获悉，今年春节后至今，京城楼市中陆续通过打折促销变相降低销售价格的楼盘已经达到100多个。其中，仅5月份以来就有40个左右的项目打折亮相。

    “5月份开发商降价销售回笼资金的可能性非常大。”中国社科院金融市场研究室副主任尹中立说，4月份房地产市场住房交易量异常走低，许多地方的开发商纷纷降价或变相降价折扣促销的现象越来越明显。

 

    融资困境

    让不少房企老总们揪心的，还是频频遭遇的“融资困境”。

    刚刚公布的上市房企公告显示，在2008年一季度房地产业开发资金的三大主要来源中，银行贷款依然保持了稳定增长，增速甚至高于同期银行整体贷款增速。“保守地说，商业银行1/3的贷款集中在房地产行业。”一位房地产分析师表示。2007年年末，贷款已不如从前容易。现在银行每个季度都要审核一次放贷总额，对地产商的开发贷款基本不批。

    Wind资讯统计显示，今年一季度，A股房地产上市公司合计实现营业收入278.86亿元，同比增长46.95%；实现营业利润58.25亿元，同比增长57.71%；实现归属母公司股东的净利润为40.24亿元，同比增长68.99%。

    专家分析称，2008年一季度行业现金流紧张的情况仍然没有改观。上市房企每股投资活动现金流出大于流入，说明对外新增投资大于收回的投资回报。

    记者在采访多家银行获悉，银行内部对房地产市场的普遍看法是“形势严峻”，房价下跌趋势一旦形成，不出半年，全国房价大多会跌去三成以上。不仅如此，银行还分别在上下游两个方面加强了对贷款风险的控制。招行住房和消费信贷部门人士告诉记者，去年下半年以来，在深圳房价泡沫显现之下，深圳大部分银行严格对借款人的资产审查，不同程度提高按揭贷款门槛。

    银监会主席刘明康近日在江苏、辽宁调研时指出，要密切关注房地产市场走势，科学安排房地产开发贷款，借鉴美国次贷危机教训，确保按揭贷款真实性，防范房地产开发商贷款风险。知名评级机构穆迪昨日发布研究报告也指出，中资银行在房地产相关贷款的整体风险敞口很可能高于其财务报告所披露的水平。

    对于萎靡不振的房地产板块而言，利空消息又至。5月12日晚，央行宣布从今年5月20日起，上调金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。对此，券商房地产行业研究员纷纷表示，此举将致使银行放贷进一步收缩，而其累积效应将令房地产企业资金供应更加吃紧。

    颓势还在继续。央行上海总部公布的数据显示，今年4月份上海市个人住房贷款继续萎缩，当月减少6亿元，同比多减10.9亿元，环比减少3.7亿元。

    资金信贷可谓房地产行业的“命门”，国泰君安房地产行业首席分析师张宇表示，房地产行业的决定性因素是银行信贷投放，这将直接决定大多数房企的资金链和经营方向，在货币从紧、信贷调控的政策背景下，今年的房地产销售情况仍然堪忧。

 

    多路找钱

    对于房地产企业而言，今年的主题就是“找钱”。

    由于面临资金紧张的困境，地产商们行之有年的囤地模式正受到严峻挑战。记者获悉，浙籍地产商们近日纷纷谋求上市，或运用定向增发、公司债等多种再融资途径。实际上，房地产企业融资的途径较广泛，包括：银行贷款、上市、REITS(房地产投资信托基金)、发债和促销回笼资金，但后两者很少采用。

    杭州一家房企老总有些无奈地对记者说，集体逆市再融资，其实情非得已。去年还曾疯狂拿地坐享地价上涨带来的巨大收益，现在面临的是一场由大量囤地倒逼而来的融资困局。

    5月12日，杭州房地产上市公司美都控股发布公告，计划非公开发行不超过2亿股新股，募集资金将用于宣城项目、灌云项目及广东大亚湾项目，预计总投资约为25.22亿元。而此前一天，新湖中宝董事长邹丽华及公司高管就拟发行14亿公司债与投资者举行了见面会。

    同时，与一年前相比，投资者对中资地产商转持谨慎态度，地产新股与债券发行的难度增大。3月中旬，恒大地产在香港上市最后一程中宣布放弃。而地产企业发行债券亦倍受冷遇。2007年年末，碧桂园首度在港发债，结果是“无限期暂停”，今年2月，其再度发债，虽成功但成本已大幅攀升。

    “金地集团正在寻找新的利润增长点。”金地集团总裁张华纲表示，我们在房地产产业链的上游寻找，金地与瑞银合作的房地产基金也开始踏上了全球路演的行程。首期募集金额将在2亿美元到3亿美元之间。奥园郭梓文则是一个异数，手攥83亿资金，趁地产衰落高调买地。

    同样，对于很多中小房企来说，高利贷则成了其救命稻草。在北京，两年期的开发项目，如果找民间高利贷，其贷款年率都在25%以上，也就是说，如果开发商借2个亿的高利贷，两年之后连本带息需要偿还3个亿。

    内地房企重启新一轮赴香港上市的进程。河南建业与宝龙地产日前已通过上市聆讯，进入上市最后程序。如果一切进展顺利，河南建业将在本月20日进行上市路演，下个月在香港挂牌，宝龙地产也最快将在二季度完成招股。河南建业和宝龙地产的融资规模分别有可能为4亿美元和3亿美元。

    “上市是房企发展的必由之路” ，中国资本策划研究院院长朱耿洲告诉记者，对于已经上市的房地产企业来说，应该更好地利用上市所带来的品牌效应，扩大融资渠道，比如利用债券等其他融资方式，使募集资金多元化，这样才能使一个企业的资金链条不会中断。