对市场缺乏深刻理解 房地产业应让"灵魂"跟上来
2008-04-07 00:00:00   来源：

 

恒大地产日前在香港联交所发布公告，宣布中止上市计划。此前，星河湾、广州方圆等一批内地地产公司均打算和恒大一样筹备上市，业界据此认为，内地房地产企业资金面遇到很大压力。

    “如果我们走得太快，停一停，让灵魂跟上来。”印第安人的这句谚语放在今天的房地产业，似乎可以改成：“如果土地储备增长太快，停一停，让资金跟上来。”但仔细分析后人们不禁要问，在资本市场不景气、银根收缩的大背景下，如果资金跟不上来呢？房地产业就“丢魂”了么？分析人士指出，其实，对房地产市场的深刻理解以及对风险的高度警惕，这才是房地产行业的“灵魂”。

    虽然从长期来看，我国的房地产业仍处于繁荣期，但短期的调整和风险仍需要防范。去年，许多房地产上市公司借资本市场的东风大举拿地，上市自然成了许多未上市公司的心中之“痒”，先储备大量土地再上市卖个好价钱，是这些公司的美好设想。如今上市不成，手中大把的土地等着资金开发，不少公司的“上市之痒”已转变为“资金之痛”。

    以前，对地产公司盛行采用净资产价值(NAV)估值法，这在一定程度上使得地产企业对土地储备趋之若鹜。但是，大量的土地储备一定是上市融资和企业估值的最重要前提么？如果这个逻辑成立，就不能解释一些内地公司的土地储备一再增加后，反而被许多外资投行降低评级。这个逻辑也不能解释，恒大地产的土地储备高达4580万平方米，对投资者仍是没有足够的吸引力。

    内地房地产企业不受投资者垂青，在一定程度上与近期香港市场低迷有关系，但房地产企业也该反思反思。比如，去年市场狂热的时候，有些土地是不是不该出高价去拿？

    SOHO中国董事会主席潘石屹对土地价值的理解发人深思：“土地并不是核心问题，关键是品牌和商业模式，房地产公司的未来持续能力在于土地储备价值的持续供应能力，而不仅仅是土地面积的供应能力。”SOHO中国并不倾向于囤积大量土地，而是通过快速开发和提高资金周转率来提高资本回报率。SOHO中国以区区100多万平方米土地储备，在上市首日获得了高达489亿港元的市值，其独特的商业模式可为一个注脚。

    地产龙头万科显然对土地储备和利润率有着很清醒的认识，坚持不囤地、不追求高利润率的策略，学习国外同行的工厂化开发，通过提高质量打造品牌，通过工厂化提高资产周转率，为中国地产业开创出新的商业模式，获得合理利润率下的高资产回报率。万科董事长王石认为，市场是公平的，企业从暴利中获得的利润，最终都会交回市场。

    值得注意的是，虽然去年地产上市公司经历了前所未有的繁荣，净利润增长达到100%以上已是“家常便饭”，但大部分上市公司的总资产周转率都在0.3以下徘徊，资产负债率仍然普遍保持在60%以上，资金压力较大，资产周转速度仍然较慢。因此，地产行业的品牌建设和商业模式创新显得更为迫切。

    是什么支持着万科等地产企业的品牌建设和商业模式创新？是公司对市场的深刻理解以及对风险的高度警惕，这是比资金和融资能力更重要的竞争力，这才是房地产行业的“灵魂”所在。