童大焕：解决老小区物管“真空”最终还靠市场
2008-04-07 00:00:00   来源：

 

过去几个月，上海一些老式小区频频遭遇物业公司“抛盘”，其中一些小区的物业管理由于无人接盘，变成“真空”小区。据报道，沪上被弃小区的数字呈上升趋势，中心城区某区无人管理的小区就有39处。业内人士预计，目前已有1/3以上的住宅小区面临管理危机，部分8－10年的小区可能成为“烫手山芋”。

    老式小区里的房子以前大都是公房，由单位或者政府管理，基本不存在物业管理收费的问题。十多年前开始，公房逐渐变为私房，物业管理收费的标准由政府定价———每套房屋每月管理费4.5－7.5元，保安、保洁费3－6元。平均算来，每平方米物业费0.2元左右，10多年来，这个标准一直没变。随着时间推移，矛盾逐渐凸现，一家口碑还不错的物业公司就表示，老化设备维护费过高、物业费偏低且收缴率低，以及最低工资调整带来的用工成本增加导致的亏损是他们撤离的主要原因。

    老式小区现在出现的困境，也是计划经济向市场经济过渡过程中的一种必然。其实不仅上海出现了这样的现象，北京崇文门某全市最大的回迁小区，就面临着物业费收缴率过低的矛盾，物业公司不得不把地下室装修出租，以维持经营，结果小区环境急转直下，一些业主还时刻担心小区的安全。

    物业撤离后，小区清洁、安全等问题凸现，极大地影响了小区居民的生活，也使小区的居住品质下降、物业相对贬值。对此，有人建议由政府托底、给予物业补贴等，但这只是权宜之计，因为政府毕竟财力有限，应该用到最急需的地方。所以，要解决这一问题，最终还得依靠市场。

    物业管理归根到底也是一种商品（服务），必然要遵循市场的规则，由买卖（服务）的双方———业主和物业企业就价格进行博弈。之所以很多小区出现“物管”真空，根本原因就在于一个适格的谈判主体没有出现，这个适格的谈判主体就是既能充分尊重市场规律、又能充分代表业主利益的小区业委会。其实，新式小区也存在类似问题，只是物业收费相对较高，矛盾还没有大规模出现。

    对此，不妨分中短期和中长期两个目标，逐步实现物业管理由计划经济向市场经济的过渡和接轨。

    就中短期而言，最重要的是解决老式小区的物管“真空”问题。由于在习惯了廉价服务的人群中直接实施没有政府参考价做基本定价依据的直接对价模式并不可行，所以政府定价在短期内还是需要的。不过政府在提供指导价格的时候，应该通过充分的市场调研，更加贴近市场实际，而且提供一定的浮动范围。本月中旬，一份提升老式小区物业收费标准的报告，将由市物业管理行业协会呈送房地及物价部门。我们希望新的标准能更好地平衡居民和物业管理企业的利益。

    此外，政府要提供一些辅助措施，例如首先在真空小区附近设立公共垃圾箱，把最迫切的卫生问题先解决。考虑到提高物业费标准可能给一些生活较困难的居民带来较重的负担，政府可以对低收入人群实施特困补贴。而在物业公司进驻之前，一些老式小区也可发挥过去那种邻里间亲和的优势，暂时实行治安和卫生自治。待时机成熟，再移交给专业物业公司。

    从中长期来看，物管“真空”的出现也未必全是坏事，反而有可能成为培养小区自治管理和公民自治习惯的一个良好契机。小区业委会的出现，既需要政府和各方面的大力支持，也需要居民观念的变革。在“百废待兴”之时，为业委会的工作建立健全全面的章程和制度，包括小区公共利益的界定、收益分配制度的制定，等等，可能是树立权威的一个重要途径，也是为小区今后的自治打下良好基础的“制度先行”之举。在此基础上，业委会可以根据各小区不同特点，充分发掘小区可能的公共收益空间，比如各种类型的广告位、停车位等等，为小区寻找长期可能的物业费补充空间。