楼市观察："拐点论"之后房价将何去何从？
2008-03-17 00:00:00   来源：

 

自从万科董事局主席王石抛出语惊四座的“拐点论”之后，万科公司便身体力行，率先在广州、深圳、上海等城市降价，领跌姿态决然。

    尽管北京开发商一向自诩市场刚性需求强大，但出于多年“学习万科好榜样”的惯性思维也抗不住了，2008年年前年后，竟有40余个在售楼盘加入了打折促销的行列。

    一时间，多个区域中心城市楼市冷风劲吹。降价之风能否蔓延全国成为人们心中的悬念。

 

    拐点论仅限学术讨论

    两会期间，各种关于房价的声音纠缠在一起。

    全国政协委员、中国社会科学院学部委员李崇富高呼“中国房价已经赶上美国”，“房价上涨已丧失理性”。

    在李崇富看来，在北京四环内外买一套80平方米的房，最少要100多万元。按照“阳光工资”计算，一个科级干部也要用25年工资来还。“美国去年年底房屋均价是21.9万美元一套(合人民币140余万元)，美国人均生产总值是4万美元，我们国家不到3000美元，而我们的房价跟美国差不多了。”

    虽然房价与国情反差如此强烈，但仍有为数众多的人表示不支持王石的拐点论，认为房价拐点尚未到来。

    “现在全国的房价已经慢慢趋于理性回归，但并不意味房价到了拐点以后会下跌。”全国政协委员、厦门市政协副主席、民革中央经济委员会副主任庄威说。在他看来，未来几年，全国房价将保持稳中有升的态势。

    全国人大代表、农工党眉山总支主委夏绩恩虽然也表示，高房价是影响社会发展进步的“不和谐、不稳定因素”，但目前各地出现的房价小幅下降，“最多是回调，还不能说是拐点”。

    而在建设部部长汪光焘看来，房价拐点论仅是一种学术上的讨论。房价是否会降，最重要的是依据相关的统计数据。

    这句话或许最能戳及“拐点论”的实质。既然是学术讨论，学者、专家和市场人士们，就有理由抛开当下楼市打折、促销成风的事实不顾，认为“现象”掩盖的实质并非“拐点”，而是“阶段性的调整”，甚至是“万科的阴谋”、房地产公司的“营销策略”。

    全国政协委员、经济学家厉以宁在谈及房价时明确表示，没有看出房价处于“拐点”。

    另一位著名经济学家茅于轼在接受本报记者采访时则认为，目前楼市的冷清是市场的真实反映。“如果我们的经济增长率不下降的话，不会给楼市造成太大的问题。”他表示，“去年我国的经济增长率11.4%，如果今年这个经济增长率再继续往下降，房价就会很快降下来”。

    而在北京大学中国经济研究中心徐滇庆教授看来，所谓房价下跌是假的。房地产公司的打折和降价，都属营销策略。他认为中国房价暴涨是因为资金流动性过剩，“是金融结构出了问题”。虽然中央已经在调整，但短期难以有明显的效果，所以房价很可能还要涨一段时期。

局面似乎已经出现一边倒的倾向，三位经济学家的观点，基本综合了反对拐点论的主流意见。

 

如果没有拐点论

    现在看来，房价“拐与不拐”已经不是个问题，问题是，目前的楼市一旦失去“拐点论”，将会何去何从？

    有业内人士一语中的：“所谓拐点论，最直观的作用就是搅乱楼市这滩浑水，制造持续不断的观望。”在持续数月的拐点论争议中，北京、上海、广州、深圳四城市房产交易量均出现明显萎缩和下滑。这不能不让人惊叹，预期对于楼市的杀伤力。

    北京置信机构董事长陈森林告诉本报记者一个基本事实，即但凡北京的某个楼盘稍有打折或降价，就会引来为数众多的购房者。

    “这说明市场需求并没有消失，潜在购买力随时可能释放。”同样不认同楼市出现拐点的陈森林说。

    另一个经验型事实则表明，以往楼市一旦因调控等因素而陷入暂时性观望，随后很可能会出现短期报复性反弹。2007年上半年，南京市奥体板块的河西片区，众多楼盘单价从4000元开始进入上行通道，至下半年该片区几乎再也找不到万元以下楼盘。

    正因为如此，包括陈森林在内的众多北京业内人士均认为，三四月份楼市普遍回暖甚至反弹，“并非不可能”。

    但在南开大学经济学博士、东方发展研究中心首席经济学家刘玉录看来，自从十七大召开以后，民生地产便列入了政府工作的重点计划当中。2007年宏观调控政策不断趋紧，而且越来越密集、越来越精确。在这种情况下，中国房地产已经进入了调整期，这种调整虽然不能简单理解为房价绝对下降，但确实是一种理性的回归。

    “房地产市场的主体已经对预期开始谨慎了。”刘玉录对本报记者说，这个主体不仅包括购房者，还包括开发商、政府和银行等一切与房地产有关的主体。

    全国政协委员、山东经济学院房地产研究所所长郭松海则认为，依据对我国经济增长和住房供需的预测，以及近7年来中国房价运行的趋势来看，2000年至2007年，中国房价同比涨幅的均值是5.6%，每年平均波动幅度大约是3%。因此，要保持房价“稳定”且“上涨”，在2008年至2010年间，房价每年的合理波动范围，也应该是3%。他将此称之为“房价波动的合理区间”。

    在郭松海发给本报记者的政协提案中，他列举了数项保持房价稳定的提议。其中包括闲置土地入市以增加市场供应，增加保障性住房供给和抑制投资性需求等。

    中国人民大学公共管理学院副院长严金明则对本报记者说，今年两会的政府工作报告中，中央政府看待房地产问题的视角比以往发生了一个明显的转变：“过去是从经济的角度看房地产，现在是从民生的角度看了。”

    严金明认为，这一转变说明，政府正在逐步认清自己的职能和角色，有意识向公共服务型政府转变。因而在他看来，关于房价问题，不仅仅涉及到经济，更涉及到政治。

    “北京今年各项保障住房比例一下加大了很多，这自然会对市场有一定影响。”严金明说，“虽然政策效应已经开始显现，个别区域短时间房价也出现下降，但并不能代表整体。在房价调控方面，政府还有许多工作要做”。