评论：限价房的定价策略 房价降限价房不必跟着降
2008-03-18 00:00:00   来源：

 

广州市在全国首先尝试“双限双竞”出让土地，并且出台了一系列相关政策和细则。春节过后，首个限价房项目保利西子湾已经完成了销售选房，首批推出的843套限价房在当天售出了约90%。

    首先要肯定的是：广州限价房实践是非常必要、十分可贵的，至少从积累经验的角度来说也是这样。全国范围的政策不宜轻易试错，但地方政府的大胆尝试应该鼓励。

    应该说，政府在2006年筹划推出限价房（当时称为“双限双竞”住房，后来逐步简称为限价房）的初衷是为了用政府的有形之手来增加中低价住房的供应量，或者说丰富住房供应的层次体系，但广州的实践来看，笔者认为限价房的作用不仅是丰富了住房供应体系，而且更重要的是牵制了过热的商品房市场。限价房的确已经成为政府干预市场的一个重要手段，但这种干预作用并不仅仅体现在由政府直接向市民提供了中低价的住房，而是调节了住房市场价格。就在保利西子湾推向市场的这段时间，周边有楼盘打出“比限价房更便宜的房子”这样的广告语，当然实际上并不一定是真的这样（第一，两个楼盘不一定可比；第二，开发商卖楼往往用“起价”、“均价”来模糊定价），并且即使周边楼盘降价，也不排除其他各种影响市场的因素在综合起作用，但不能说限价房没有起作用。别的不说，周边楼盘的广告语本身就已经给了市场参与者一个重要的预期，进而影响市场走势。

    通过这次限价房的实践，还有助于政府了解市民自住用房的真实需求。广州市在设计限价房的相关政策时，宁可慢一点，也要反复斟酌，几易其稿，目的就是希望限价房真正能够满足中低收入市民的自住需求，而不是被拿来作为投资炒作的工具。这次保利西子湾出现一些事先提出申购并且合资格的市民最后放弃购买，正好说明政策设计已经很好地排除了非自住者和非急需住房者。

    在此，笔者想对限价房下一步实践提出一些政策建议。

    广州市政府提出，限价房是一个“长期政策，灵活措施”，这是一个具有政治智慧的提法：“长期政策”给了市场一个良好的预期，对市场将产生长远的影响；“灵活措施”使得政府不至于因为市场的变化而被置于尴尬的位置，可以灵活转身，左右逢源。

    既然是一个长期政策，就要认真总结经验、时刻关注政策实施的效果并加以及时修正，真正把这一重要的调控工具用好。同时应该深入透彻地对限价房问题加以研究，提高政府政策设计和调控市场的水平。

 

    关于定价策略问题

    有舆论认为，保利西子湾的定价机制有问题：6500元/平方米是在周边商品房都疯狂涨价时确定的，而上市的时候适逢市场价格发生转折，因此它的价格应该在政策规定范围内顺市而为，周边商品房降价了，限价房理应也降。

    对此笔者有不同看法。如果把限价房的作用定位在牵制市场或者说稳定市场，那么一旦市场价格合理下降，它的作用就已经达到，这时应该考虑的是减少限价房供应量而不是降价。此时完全可以由政府出面回购这些限价房，作为储备，待房价疯涨时再推向市场，或是作为其他保障性住房。

    在房价处于下降阶段的时候，限价房不应降价，以免造成市场的非理性下跌，给经济带来不利影响。

    至于有建议说调整限价房的定价机制，在正式销售时再参照周边商品房价格的70%来定价，这样的建议可作参考，作为设计限价房政策细节时全面考虑问题的一个选择。但也应该看到，这样做会遇到操作方面的困难，因为土地出让的时候必须定好房屋的售价，否则根本无法签合同。

    了解市民真实的住房需求 应该抓住限价房销售的难得机会，了解这部分购房者或者潜在购房者的各种情况，进而了解市民真实的住房需求，为政府的住房政策（不仅是限价房政策）设计提供依据。

    实际的问卷调查比利用一般统计数据推断的结果往往更切合实际。例如，从去年年底开始进行的广州市低收入住房困难家庭调查，采取自行申报结合核实的调查方式，既准确，又节省了公共资源。值得注意的是，这次调查得出的全市的低收入住房困难家庭只有69720户，和理论数字（14.9万户）相差一倍以上，说明制定政策不能仅凭理论的推断。

   

注意分析限价房对住房市场的影响

    选取与限价房地块周边地区具有类似区位、户型结构的区域，比较两者房价的走势。目前限价房已逐步进入市场，由于交通配套便利，限价房的影响并非仅仅局限在周边地区，不少二手房买家转向申购限价房，因此也可以拿限价房地块周边地区房价与广州市整体房价走势作比较。还可以比较未实施“双限双竞”政策的其他城市一段时间住房走势，分析测算这一政策对房价的实际影响。

 

    结合限价房供应研究住房保障的边界问题

    目前广州的限价房只限本地户籍的市民购买，而广州本地户籍居民的住房拥有率已经不低（从前述广州现存低收入住房困难户数量也可以看出这一点），在这种情况下，如何界定住房保障的边界，如何逐步从涵盖户籍人口过渡到涵盖必要的其他常住人口，这是目前的住房政策最难拿捏的一个问题，值得深入研究。

 

    找出目前限价房政策设计中存在的问题并提出改进建议

    这次保利西子湾的销售过程中，尽管房管部门和开发商一起详细地考虑了可能出现的各种问题并制定了相应的对策，但不可避免地还是发现存在一些需要改进的地方。应该对这些问题进行进一步的研究，以利后续的限价房销售过程中加以改进。