透过07年颠覆性词汇看08年房地产走势:回归理性
2008-01-15 00:00:00   来源：

 

从1998年到2007年，中国的房地产市场经历了长达十年的飞速发展，繁荣了经济的同时也造就了无数的富豪。作为国民经济的支柱产业，房地产做出了莫大的贡献。

    2007年，房地产市场骤然出现了井喷之势，高达每平米上万元甚至几万元人民币的楼盘在各地涌现，"地王"也成为了2007年地产圈的流行词汇。房价高企，国内投资渠道的缺乏让资金大量流入房地产市场，再加上国际"热钱"的涌入，房市和股市神话一样，成为了高额回报的投资行业。

    2007年中国房地产市场的泡沫化趋势引起了各方的关注，年终中央经济工作会制定的货币从紧政策调控信号强烈，部分一线城市房价应声而落，近日央行2007年的第六次加息让调控效果更加明显。虽然国家在2007年对房地产市场的调控曾被人调侃为"空调"，但年底调控力度的骤然加强引起了人们对2008年"调空"房地产市场的担忧；融资渠道的单一和银根紧缩让高负债率的房地产企业从2007年的"地王"转而面临2008年的"死亡"威胁；为了生存和发展，有越来越多的房地产企业加入了二三线城市的争夺…… [年终盘点：2007年，中国房地产民生元年……]

    面对十年来首次从紧的货币政策和奥运经济的拉动，中国房地产企业将何去何从？国家政策、地方政府的发展冲动和开发商的逐利本能将会进行怎样的博弈？种种迹象表明，2008年的中国房地产市场，注定会与以往不同。

    多方利益博弈：调控→空调→调空？

    2007年，针对国内房地产市场的无序竞争和房价的飞速上涨，国家宏观调控重拳迭出：

    1月17日，国家税务总局下发《房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》。通知宣告自2月1日起从严征收土地增值税；

    3月17日，央行宣布，3月18日起，同步上调金融机构人民币存贷款基准利率0.27个百分点，打响了全年六次加息的第一枪；

    6月10日，商务部、国家外汇管理局发布《关于进一步加强、规范外商直接投资房地产业审批和监管的通知》。通知强调，外商投资内地房地产项目必须通过审批。与此同时，未来所有由地方部门审批的外资房地产公司必须上报商务部备案。四个月后，国家发改委联合商务部发布了《外商投资产业指导目录（2007年修订）》，进一步限制外资进入二级市场；

    9月27日，央行、银监会共同发布《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》，严格规范住房消费贷款管理，明确贷款首付款比例和利率水平应随套数增加而大幅度提高，具体提高幅度由商业银行根据贷款风险管理相关原则自主确定……

    以12月初的中央经济工作会议为界，国家有关部门在金融、土地、税收、住房保障等各个方面祭出了宏观调控的组合拳。中央调控的态度和决心毋庸置疑，但调控效果如何呢？

    作为国家调控重点的房价，似乎充满韧性，在2007年一波波的调控风暴中逆势而行，和中国股市的火爆并肩前进。

    国家发改委价格司司长曹长庆在接受中国政府网在线访谈时透露，2007年11月份，中国七十个大中城市房屋销售价格同比上涨百分之七点五，新建商品住房销售价格同比上涨百分之十二点二；今年1至11月，中国七十个大中城市房屋销售价格同比上涨百分之七点三，其中，新建商品住房销售价格同比上涨百分之七点九。

    于是，有人把2007年的房地产调控称之为"空调"。

    分析人士指出，中央的调控政策如果更多的把着眼点放在遏制房价上涨上，则根本无法缓解目前供不应求的现状。只有尊重经济的基本供求规律，加大力度提高两限房、廉租房、经济适用房、小户型等保障型住房的比例，加大打击囤地捂盘等行为才是调控手段应该重视的根本问题。

    在保障性住房体系建设方面，国家不可谓不重视。2007年3月5日召开的十届全国人大五次会议开幕会上，温家宝总理发表讲话指出：房地产业对发展经济、改善人民群众住房条件有着重大作用，必须促进房地产业持续健康发展。业界一致认为，讲话明确了2007年房地产调控的总体思路，把解决低收入家庭的住房问题放在了突出位置。

    2007年8月7日，《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》出台。这一《意见》被业界称为"24号文"，它标志着政府住宅调控思路的转变，其关键是要建立多层次住房保障体系，加快住房分类供应体制的实施。2007年11月，《廉租住房保障资金管理办法》，《廉租住房保障办法》，《经济适用住房管理办法》等具体操作办法陆续出台。

    我们在为中央的调控努力击节叫好的同时，也在关注着政策的落实。在北京，一些本来为解决中低收入家庭住房问题的经济适用房却成为了个别富人的赚钱工具，伪造一份假的低收入证明，购买经济适用房之后赚取差价，已经成为部分炒房者"公开的秘密"。笔者租住的经济适用房小区亦是如此，全部售罄的房子却入住率很低，笔者经常在上下班高峰时独享一部电梯，即便是小区内的居民，也有开着宝马、奥迪、奔驰等豪华车的"中低收入"人员出入。

    在很多地方，土地收益占财政收入的比例高达40%，直接导致了个别地方政府为了财政收入而和开发商联手违规操作的现象，广东地产巨头碧桂园就曾因在张家界当地政府的"协助"下涉嫌 "零地价"拿地遭到有关部门调查。

    具体到房地产金融政策上，提高第二套首付对实力雄厚的炒房团几乎造不成什么影响，即便资金不充裕，也会通过"加按揭"的方式来实现资金剥离以投资下一套住房；一些开发商为了自身利益甚至和商业银行"合作"实施"假按揭"，把生产建设贷款转为住房消费贷款来解决资金来源。以致于央行副行长刘士余在加强商业性房地产信贷管理专题会议上郑重提出，要坚决打击假按揭、转按揭和加按揭等钻政策空子的行为。

    2007年12月初，中央经济工作会议的召开无疑是标志性的事件，2008年从紧的货币政策发出了强烈的调控信号；

    12月11日，中国人民银行、银监会联合发布《关于加强商业性房地产信贷管理的补充通知》（以下简称《补充通知》），明确了以借款人家庭为单位认定房贷次数，这更是被定义为2007年房地产调控的转折。

    连续的调控组合拳终于令深圳、上海、广州等城市房价有所回落，交易量大幅下挫，房地产股的下跌、土地拍卖的流拍、"捂盘""捂地"等现象退潮都让人们看到了2008年房地产市场回归理性的希望。

    可以预见的是，2008年，存款准备金率的提高和按季度有节奏的控制贷款发放政策让开发商迫于资金的压力不得不加大项目开发的力度以增加市场供应来加速资金流动，炒房团为了规避风险从市场退出，保障性住房政策落实力度的加大等因素将会使房地产市场供不应求的局面得到缓解。

    银根紧缩、地根紧缩、《补充通知》等政策引起的房价松动让人们看到了暂时的调控成效，但也有分析人士提出了对"调空"的担忧：即大批房地产企业由于资金链的断裂不得不从市场退出；房产交易量的萎缩也会让很多以"炒房"为主要收益的房地产经纪公司难以为继，一夜之间崩盘的深圳中天置业就是一例；银行呆坏账的大量出现必然会引起银行利益的受损。

    因此，2008年的中央调控政策必须要找到一个均衡各方利益的平衡点。面临奥运经济的拉动，既要防止经济过热，又要避免调控力度过大造成房地产业的崩盘，毕竟房地产作为国民经济的支柱产业，牵一发而动全身。