房价回落与经济周期规律有关
2007-12-21 00:00:00   来源：

●租售比远超国际预警线

　　所谓租售比是指每平方米使用面积的月租金与每平方米建筑面积房价之间的比值。目前北京的租售比基本是在1：500-1：700范围之内，远超国际租售比1：300的预警线。近年来北京二手房市场发展较为迅速，尤其是五年内二手房交易成本居高不下，更多的人将房源下放租赁市场，将使租金水平一直呈较为稳定的上涨，而房价却在疯涨，租售比比例越来越悬殊，从这个跨越预警线的数据可以看出房价正在以非正常的速度上涨。

 

　　●房价收入比远超国际正常比例

　　对于房价与家庭收入比，联合国人居中心给出的上限是3：1，世界银行的上限是5：1。但在北京，2007年人均可支配收入将达到24000元，一家三口收入总数约为7万元，而五环内房屋均价已达14000元/平方米，以此价格购买100平方米的房子要140万元，是普通三口之家家庭年总收入的20倍。而美国房价收入比平均值为3：1，均价只有1100美元/平方米，相当于人民币8000元。北京房价收入比是美国房价收入比的6倍多，是联合国人居中心所认定的房价泡沫水平的6.66倍，是世界银行认定的房价泡沫水平的4倍，泡沫成分非常严重。

　　

●政府调控态度坚决明确

　　住房关系民生，老百姓住房遇到难题政府不能袖手旁观。欧洲很多发达国家的政府很早就开始通过有效的政策引导来调节本国楼市的非正常状况，且收到了不错的效果，一些国家如加拿大、美国，个人拥有住房比例高达70%以上，政府的干预在里面起到了最为关键的作用。

　　在我国，政府做出了很多调控政策，虽然我们目前看到的表象是房价的越发飙升，但只要政府寻求稳定房价、解决安居问题的态度没有改变，其结果的实现无非是早晚的问题。我们已看到，北京市提出的分别要建“两个一千万”限价房和经济适用房目前正在顺利实施中，限价房、廉租房、经济适用房等保障性住房也都慢慢会成为市场有力的房源供给之源，同时也将稀释整个市场的成交均价。另外，央行在上周进一步明确了第二套房贷的界定标准，从中可以看出对房贷采取了紧缩的态度。

 

　　●经济周期规律迫使房价回落

　　经济周期具体表现为经济扩张因受到资源供给约束或消费约束，而出现经济收缩，经济收缩又因资源供给充裕或消费需求拉动而重新进入经济扩张，大体要经过复苏期———高涨期———危机期———萧条期几个阶段，不断循环。楼市作为经济中的重要一个环节，同样须遵循经济周期规律，北京楼市走过了趾高气扬的几年高涨期，如同近两年来经济市场的通货膨胀一样，危机迹象非常明显，反映到市场中去的就是房价的下降。

　　同时，价值决定价格，价格围绕价值上下波动，这是我们最熟悉不过的经济学原理，也就是说最终决定房价的是房屋的本身价值，是建筑的内在价值，供求关系只能影响短期波动，而决定长期房价走势的仍将是房屋价值。

　　从北京千万家房地产经纪公司的成交数字来看，与同年10月份相比，11月份北京二手房价格的平均增幅几乎为零，居高不下的房价得不到买方市场的认可，当月房源量猛增12%，仅千万家房产11月高价房源量就增加了几十套之多。

　　2004-2006三年间，北京房价平均年上涨幅度达15%，2007年还能保持这个上涨比例吗？目前看来这个疑问已经被否定。