全球抑制房价过快上涨的三种主流模式
2007-12-06 00:00:00   来源：

各国政府调控房价的模式不同，但都以本国国情为前提任何一个商品经济国家，房价过快上涨都会造成经济问题和社会问题，尤其当普通民众怨声载道之时，政府皆面临调控房价的压力。

　　我国自2003年以来的房价调控效果甚微，今年以来房价更呈加速上扬态势。

　　但绝非只有中国的房价持续上涨，全球很多国家的房价都经历了一波强劲的上涨。2000年之后的五年，美国房价涨了60%左右，英国、爱尔兰、韩国、俄罗斯、澳大利亚等国的房价涨幅更是超过了美国。

　　在此，笔者结合各国的经济体制、社会形态和文化传统，将政府调控房价的模式浓缩成三个流派，做简要的比较性阐述，以期对我国的房价调控有所启示。

　　市场经济流派

　　以美国为例，美国崇尚的是经济运行的高度自由化、市场化，这就决定了其调控房价倾向于动用经济手段，而非像中国一样频频使用行政手段。而且，美国的金融体系非常健全，房地产金融政策的传导机制较好，因此其调控楼市的手段非常简单--几乎完全依靠货币工具。

　　自2004年6月开始，美联储开始加息，利率步入上升通道。其结果是，从去年第二季度开始，美国楼市开始降温。就效果而言，美国的调控政策基本达到预期目的，当然，同时也导致了次级抵押贷款危机的爆发，这是对金融机构透支预期、违规操作的应有惩罚。

　　福利经济流派

　　福利经济学是西方经济学家从福利观点或最大化原则出发，对经济体系的运行予以社会评价的经济学分支学科，诞生在20世纪初期的英国。英国在布莱尔当政的10年中，房价涨了3倍多，尤其是国外买家把伦敦炒成全球房价最贵的地方，造成很多年轻人和低收入者无力购房。跟美国一样，英国央行也持续加息，但最重要的调控手法却是大幅增加平价房供应。2004年政府通过《住房法2004》，针对为中低收入群体提供合适住房出台了一系列规定；2007年7月政府又提出一项计划：3年内建造至少18万套平价房，2010年前每年建造4.5万套福利住房性质的社会住房，并向社会关键劳动者，如消防员、护士、教师等从业者提供政府信贷帮助。

　　相比之下，目前我国实行的经济适用房制度和部分城市试点的限价房制度，其开发规模所占总量比重赶不上英国，而且运作机制尚不健全。

　　新兴经济流派

　　新兴经济国家的崛起，成为近三十多年世界经济发展史上的一道风景线，在此不妨把韩国调控房价的方式作为这一流派的样本。由于历史、观念、地域、社会形态上的相似性，韩国调控房价的思路与中国颇为相近--以加税抑制投机为主的多元化措施。

　　买房置业，不仅是韩国人注重的投资手段，也是养老的重要保障。2006年韩国家庭总资产中，房地产所占比重接近八成，这种住宅消费和投资观与中国非常相似，是导致需求过旺、房价上涨的文化性根源。韩国政府2006年集中出台了一系列调控政策，主要包括：对第二套以上住宅征收重税，将转让第二套以上住宅的交易税从9％至36％提高到50％；对非土地所有者自住的土地交易征收60％的交易税；增加住房供应量，限制住房贷款比例；5年内，在房价涨幅最大的首尔江南区建造10万套住宅；计划提高银行贷款利率；2007年《住宅法》修正案获得国会通过。在调控组合拳的打击下，市场出现观望气氛，房地产热开始降温，2007年4月，韩国各地平均房价近27个月来首次出现同时下跌。

　　上述三个流派，基本上代表了目前全球抑制房价过快上涨三种主流模式。相较而言，我国调控房价采取的措施最多、时间最长、效果最不理想，这点确实需要我们反思。