地价涨速比房价快近一倍 地价缘何疯过房价？
2007-11-28 00:00:00   来源：

皆知房子贵，却不知地价涨速比房价快近一倍“面粉贵过面包”，用这一鲜活的类比来概括眼下部分城市地价与房价的关系，颇为恰当。自去年以来，部分城市高价地块频频曝光，先是“地王”类地块，后来渐渐向“次地王”类地块蔓延。国家统计局数据亦表明，今年一至三季度，全国70个大中城市土地交易价格上涨较快，累计平均上涨12.8%。

    皆知房子贵，却不知地价涨速比房价快近一倍。尤其值得政府及业界警醒的是，地价推高房价的能量传递具有一定的滞后效应，虽然高价地诞生后，部分“性急”的在售近邻楼盘也会随即提价，但仍需一到两年后才能充分显现其抬价威力。

    笔者曾撰写过高房价致因的文章，这次探究一下推高地价的因素。首先，近三年全国土地供应量减少。上海易居房地产研究院数据表明，2001～2004年期间，全国土地供应呈现快速增长趋势，但增幅逐渐减小；自2005年起，全国土地出让面积呈下降态势，2006年同比减少3.7%。再如上海的土地出让面积，由2005年的近3200万平方米剧降至2006年的1416万平方米。导致土地供应面积下滑的主要原因是从2004年开始的紧缩“地根”的调控政策。在土地供应减少的同时，全国房地产需求却在持续增长，开发商纷纷高价竞地。

   其次，囤地现象突出，致使存量土地不能及时转化为房产供应。还是先从数据上分析：2001年全国房地产开发面积占购置面积比重为67％，2003年为56％，2005年为54％，这一比重呈逐年下降趋势，由此证明房地产项目开发周期总体在拉长，很多开发企业土地储备增加，其中有囤地行为者绝不在少数。上海社科院房地产研究中心相关报告显示：1988～2005年，上海出让的土地可建面积42132万平方米，而同期上海商品房建设新开工面积仅为25699万平方米，两者相差近1.7亿平方米。土地哪里去了？形成存量土地积压下来了。由此，进一步加剧了地荒，地价快速上涨势不可免。

    再次，旺盛的需求和良好的市场预期也使地价持续攀升。虽然宏观调控持续进行，但近几年我国楼市需求旺盛。上海易居房地产研究院的数据表明，从2002～2006年，我国房地产销售面积同比增长率依次是20%、29%、19%、46%、9%，房地产供求比依次是1.3、1.23、1.11、0.87、0.87，很明显，从2005年开始，由供大于求转变为供不应求。在这种情况下，房价必然持续上涨，尤其今年二季度以来，全国主要城市房价增幅加大，开发商的利润率随之提高。开发商对后市预期保持乐观态度，因此拿地热情持续高涨，甚至不惜报出天价以求在激烈的竞拍中胜出。

    还有，融资规模迅速扩大刺激上市公司高价抢地。房地产业是资金密集型行业，资金雄厚的企业必然在拿地中处于绝对优势地位，优质地块高度集中于上市企业是必然趋势。去年以来，由于A股和港股的持续上涨，房地产企业从股市融资的速度和规模增长很快，比如今年4月碧桂园在香港上市，募集资金逾129亿港元，9月远洋地产在香港上市，募集资金119亿港元，10月SOHO中国在香港上市，募集资金逾128亿港元。而已经上市的公司也加快再融资步伐，今年1～9月，房地产上市公司在A股市场总共融资304亿元，其中仅万科一家就增发100亿元。“上市圈钱（或上市公司增发、派股、发债等）—大规模高价圈地—股票估值提高—股市再融资”，上市公司形成了这样一个迅速扩张、膨胀的循环。

    最后，“招拍挂”制度也在一定程度上促涨房价。自2004年“8·31大限”以来，全国地价持续上涨。今年以来，地价上涨速度有进一步加快的趋势。一方面，“招拍挂”纠正了以前对我国稀缺土地资源价值的低估，另一方面，在近几年房地产市场持续畅旺的情况下，这一制度必然会使优质地块的出让引来多家竞标者，尤其“挂牌”和“拍卖”这两种出让方式皆遵循“价高者得”的规则，推高地价实属必然。