问策当下楼市调控 五味"药方"逐步解决安居大事
2007-11-21 00:00:00   来源：

最新出炉的10月份全国房价毫无悬念地再创新高，同比上涨9.5%。自6月以来，房价涨幅已连续5个月创下对房价实施月度统计以来的最高水平。

 

　　与此相伴，多项楼市调控政策密集出台。受此影响，上海、深圳等热点地区的住宅成交日渐清淡，房地产市场局部进入观望状态。但供求偏紧、房价处在高位上行通道、后市看涨预期强烈等基本状况并无逆转。

 

　　业内人士认为，国内经济形势决定了楼市调控不可能使用“休克疗法”，毕其功于一役，只能采用“渐进疗法”，以“时间换空间”。当务之急，应明确并坚定执行“促供给、抑需求、严征税、调预期、补保障”的调控对策，以避免类似去年房价在短暂观望后绝地反弹的重演。

 

　　全面普涨局部观望

 

　　国家发改委、国家统计局11月14日发布的调查数据显示，10月房价涨幅创历史新高：全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨9.5%。其中新建商品住房售价涨幅首次超10%，达10.6%。如果将今年4月份以来的房价涨幅排列在一起――5.4%、6.4%、7.1%、7.5%、8.2%、8.9%、9.5%，再清晰不过地显示：全国房价进入了全面加速上涨通道。

 

　　不容忽视的是，全国房价普涨是在调控政策不断出台的背景下发生的。10月，国土资源部发布第39号令，规定未缴清全部土地出让价款，不得发放土地证，也不得按出让价款缴纳比例分割发放土地证；9月，央行、银监会发布第359号文，要求提高第二套房首付比例；8月，国务院发布24号文，明确把解决城市低收入家庭住房困难作为住房制度改革的重要内容……

 

　　同时，作为全国楼市“风向标”的上海，10月份，一手住宅成交量比9月下降两成多；二手房成交量较9月下降近三成。但同期的房价不降反升，10月前28天的新房平均成交价比9月份同期上涨了13.06%。二手房成交价格也保持前期水平并略有上升。在深圳，中原地产深港研究中心日前发布的报告显示，10月份一手住宅交易量大幅萎缩，较9月下降一半，全月仅成交16万平方米，为近3年来的罕见低量。但国家发改委、国家统计局新发布的调查数据显示，深圳10月新房售价同比涨幅仍然高达16.8%，在全国70个大中城市房价涨幅中位列第五。

 

　　沪、深等局部地区成交缩量的原因在于市场陷入观望。连续加息以及提高第二套房首付比例等金融调控政策，令买方进入观望阶段。一些商业银行由于上半年超额发放房贷，进入三季度开始出现无钱发放房贷的状况，也在一定程度上制约了成交量。而由于需求仍在，紧张的供求关系并未逆转，而实际负利率背景下的储蓄大搬家也并未停止，“出笼”的购买力仍在追寻可以保值增值的投资品，作为不动产的房产量缩而价涨便不难理解。

 

　　不过局部楼市渐入观望阶段对于全国楼市的影响却不宜放大。观望很可能只是短暂的“冬眠”而非真正的降温。去年下半年，东部地区一些城市的房价也曾缩量小跌，但一进入2007年第一季度，报复性反弹即勃然而起。

 

　　“以时间换空间”

 

　　如果潜心沉入市场，当前国内房价的涨速确实有些疯狂，高房价、低保障的现实使得系统性风险越积越重。一是社会风险在滋生，低收入者无力买房，越来越多的中等收入人群也不堪重负，人们对住房问题的不满已随时随处可闻；二是金融风险在累积，银行房贷规模急速扩张，高房价所蕴含的风险已向金融机构转移。在《第三季度货币政策执行报告》中，央行首次对房贷违约风险发出警示：“住房抵押消费贷款增长很快，违约风险已有抬头趋势。”此前，建设银行也有专门研究报告。不久前美国爆发的次贷危机，从一个侧面反映了建立在“房顶”上的金融危如累卵。

 

　　但对于楼市泡沫，现在还不能一刀刺破，只能一点点挤出。高房价问题不止是房地产行业的问题，上关乎4万多亿元的商业贷款和1万多亿元的个人贷款，下涉及40多个相关行业，中间还夹杂着千家万户的一家一当。这决定了任何过速的“休克疗法”可能都是危险的，楼市调控只能采用“渐进疗法”。基本原则应是在发展中“以时间换空间”，即边通过不断释放调控信号来干预市场预期，边切实采取措施，增加廉租房、经济适用房、限价房、中小户型中低价位房的有效供给，以舒缓供求关系；同时，捏紧银根（开发）、收紧房贷（个人），对民怨徐以安抚，让银行缓释风险；最终实现以时间的延长来换取房价上涨空间的下降，甚至是负增长，而不累及金融。两三年后，即便房价没有绝对下降，但只要降低（或稳住）了涨幅，只要保障体系实打实地建立起来、全覆盖了低收入阶层，同时经济增长也会使中等收入群体的购买力有所增强。这样，政府也就有望在发展中消弭民怨、稳定民心，逐步解决安居问题。