措施不断出台 调控房价重在加大市场的有效供给
2007-11-01 00:00:00   来源：

最近几年，房价持续上涨，有关部门忧心忡忡，调控措施不断出台，但是，房价却迎着调控昂首向上，出现了越调控房价涨得越快的现象。问题出在哪里？关键在于由于种种人为因素导致了房屋的有效供给严重不足。

 

    市场供应的充足与否，直接决定着某种商品的稀缺程度，也决定着其价格的高低。如果某种商品由于种种人为原因出现有效供给不足，就容易制造出供不应求的假象，从而，不断推动价格上涨，导致价格与实际价值的严重脱节。我国的房价就面临着这一局面。

 

    根据国土资源部公布的数据，我国每年出让的土地面积并不少，如果这些土地全部形成有效供给，商品房供应的稀缺状况就不可能出现，房价也不可能涨到今天这种地步。但是，由于三种原因，有效供给并没有形成。

 

    第一，土地被大量囤积导致商品房建设进度缓慢，难以形成足量有效供应。建行最近发布的研究报告指出：2001年初至今年5月份，房地产开发商累计购置土地面积21.62亿平方米，但实际仅开发完成12.96亿平方米，不足购置面积60%，相当数量的土地被囤积和倒卖。国务院发展研究中心于9月16日发布的《中国房地产企业竞争力研究报告》披露，房地产企业不断进行融资渠道创新，资本规模急剧扩张，土地购置面积也越来越大。全国最大的“地主”是碧桂园，截至今年7月末，总土地储备量已经达到了惊人的4500万平方米。

 

    第二，大量已建成商品房囤积在开发商和炒房人手中，导致房屋的市场有效供应不足。作为一种“可交易的人民币资产”，在现在人民币流动性过剩的大背景下，由于国内投资渠道偏少，大量资金流入房地产领域，投资性购房需求持续旺盛。北京、深圳等一线城市的房价屡创新高与此不无关系。深圳社会科学院公布的《深圳蓝皮书：中国深圳发展报告(2007)》显示：深圳市领到产权证后半年内就转手的住房占住房总套数的30.31%。可见投机性购房之严重。

 

    由于大量房屋囤积在开发商和投资者手中，导致真正需要住房的人无法得到有效满足，在深圳房市炒作最火爆的时候，普通人买房甚至需要向开发商或中介公司缴纳几万元的喝茶费才能获得购房机会。这不仅意味着有效供应与有效需求之间的严重脱节，也意味着房屋实际需求者的购房机会在被变相挤压乃至剥夺。

 

    第三，住房的结构性失衡造成市场的有效供应严重不足。我国第二次房市调控政策出台时中央明确要求：“自2006年6月1日起，凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房（含经济适用住房）面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70%以上。”这一政策是基于现实需求基础上作出的。因为调查显示，我国城镇人均住宅建筑面积大约在26.11平方米，户均住宅建筑面积在83.2平方米左右。也就是说，90平方米的面积是符合大多数人的需求的，是真正的市场主流需求。将90平方米比例界定为70%，而将30%比例的大面积住房用来满足富人的需求，是与市场实际需求相吻合的。

 

    但是，根据建设部信息系统数据，全国40个重点城市批准预售商品住房中，套型建筑面积90平方米以下的住房面积所占比重到今年上半年也才占到24.31%。国家发改委7月31日发布的数据则显示，今年1-6月90平方米以下住房完成投资仅占住宅投资的19.5%，大户型仍是主流。这就意味着，大多数人所需要的中小套型住房依然无法得到满足，住房供应由于结构性失衡而难以形成有效供给。

 

    因此，房市调控要想取得效果，必须针对造成有效供给不足的因素分别采取针对性的措施，以加大商品房的市场有效供给。比如，依法严厉打击囤积土地行为，对于满两年未动工开发的土地，坚决无偿收回土地使用权；出台严厉的政策，加大囤房和炒房成本；通过建立严厉的问责制，促使各级地方政府更严格地执行90平方米占70%的政策，改变住房供应结构性失衡的问题等等，就能逐渐加大商品房的市场有效供给，从而，达到平抑房价的目的。