开征物业税能对房价产生有效控制作用？
2007-08-10 00:00:00   来源：

用税收调控房价上周再被提及，如果开征能否对房价产生有效控制作用———

 

    沉寂了许久的物业税，在上周被国家发改委宏观经济研究院经济形势分析课题组发布的报告再次提起。物业税在前一段时间的沉寂是因为物业税开征涉及到现行的许多房地产相关税费的调整以及具体执行当中的许多条件并不成熟。而上周物业税被再次提起则是因为经过多轮调控之后的房价不但没有如愿下降，反而在今年出现的加速上涨的迹象。物业税能否如报告中所提到的在一些问题比较典型的城市尽快征收？如果开征能否对房价产生有效控制作用呢？

 

 

    ●开征物业税旨在抑制投资

 

    在2006年的多轮宏观调控中，物业税已被作为一项调控措施而提及，并且已经在一些房价上涨较快的城市着手进行模拟运行和课题研究。今年7月24日，国家发改委宏观经济研究院经济形势分析课题组发布报告再次提及物业税。报告建议，应选择部分问题比较突出的典型城市作为试点，尽快征收物业税，促进住房供给的有效释放。

 

    可以看出，物业税的被提及总是与房价上涨过快相关联的。今年6月，据国家发展改革委、国家统计局调查最新显示，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨7.1%。北京市统计局的数据显示，今年上半年北京房屋销售价格指数上涨了10.1%。许多业内人士预测下半年，房价仅有加速上涨的可能。目前的北京楼市，四环之内已经基本“消灭”了一万元以下的楼盘。现在在四环内要想购置一套两居室花费将在百万元左右。尽管如此之高的价格依然没能阻挡人们买房的热情。

 

    在这种情况下，相关专家认为政府应及早推出物业税，因为物业税开征将至少使国内房价上涨势头趋于平稳。物业税主要是针对土地、房屋等不动产，要求其承租人或所有者每年都要缴付一定税款，而应缴纳的税值会随着其市值的升高而提高。开征物业税后，购买房屋越多、居住面积越大、投资房产越多，纳税成本就越高，将促使楼市投资者加快卖出多余的住房，这就增加了市场供应，也将在一定程度上抑制市场投资投机需求。所以，开征物业税将使国内房地产市场供给增加、需求减少，从而在一定程度上缓解房价上涨压力。

 

    ●物业税开征条件并不成熟

 

    物业税并不是一个新鲜事物，从提出到现在至少已经有一年多的时间。但为什么没有像其他税种那样很快落地，而总是让人感觉“雷声大，雨点小”呢？

 

    “按照房地产评估值征税是国际通行而且比较规范的办法。但因为北京的房屋结构比较复杂，很多房子没有原值，由于地段不同，房产可能升值，必须要按评估值征收。”中国人民大学副教授郑华告诉记者，“这是一项非常浩大的工程，而且在实际操作中也存在着许多困难。”

 

    物业税的开征并不是简单的税费改革，而是涉及到土地使用制度、市场调控手段、住宅建设方式等多方面的一场深刻的变革。在推行之前，政府必须做好改革土地所有制度、整顿评估中介市场、清理房地产税费、确定调整税种的主体等前期准备工作，这个过程需要的时间较长。因此，目前我国开征物业税的条件还不成熟。仅就住宅建设形式而言，我国目前就存在着商品房、经济适用房、房改房、集资建房、合作建房等多种形式，也因此存在着多样化的土地使用形式，导致房地产价值总量的巨大差异。

 

    国税总局税科所副所长张陪森认为，物业税离真正开征还有较远的路要走。

 

    ●物业税对房价调控作用有限

 

    在开征物业税条件并不成熟的情况下，国家发改委宏观经济研究院经济形势分析课题组报告建议，应选择部分问题比较突出的典型城市作为试点，尽快征收物业税，促进住房供给的有效释放。物业税的开征真的能促进供给的有效释放，从而减缓房价上涨的势头吗？

 

    国税总局税科所副所长张陪森认为，物业税表面上指向房价，更深层次则指向供求。而从以往的经验来看，用税收的办法来解决房价，其调控效果并不明显。中国人民大学副教授郑华也认为，在正常情况下业主不会因为物业税的开征而抛售房屋，除非物业税达到相当高的程度。而且房价上涨的内在原因也是多方面的，并不能通过税收问题来有效解决。

 

    张陪森指出，解决房价的最有效办法是要让居者有其屋，但并非要让所有的人通过买来解决，尤其是中低收入者。21世纪不动产分析认为，仅仅通过增加税费的方式并不能成为调控房价的有效手段，前期调控政策也证明交易环节中的税费的增加无疑限制了二手房市场的活跃度，增加了交易成本，并向购房人转嫁，助推了房价的上涨。调控政策重点应转向增加住房供给，尤其是保障性住房的供给有利于解决房价问题。