房产调控效果如何 看法不一专家激辩
2006-11-28 00:00:00   来源：

　不久前公布的10月份全国房价统计结果显示，多数城市房价仍呈上升趋势，北京等调控焦点城市月度涨幅更超过10％。半年来以稳定房价为目标的本轮地产调控，究竟有没有达到预期效果呢？各界说法不一。

　　日前在西安举行的“城市观点论坛”上，中国住宅产业研究会副会长张元端（原建设部房地产业司司长）与北师大金融研究所所长钟伟各抒己见，对上述话题提出了截然不同的判断。以下为双方观点摘要，希望有助于读者就此作进一步的独立思考：

    张元端：调控收效明显

　　在我看来，本轮宏观调控有三个亮点：一是要调整商品住宅的供应结构，也就是强制要求建设70%的90平方米以下户型；二是调整商品住宅的需求，控制投机性和投资性的住房需求以及拆迁等被动住房需求；三是深入住房改革，强化住房保障。

　　目前楼市的最大矛盾，其实是中低收入人群买不起房子，强化住房保障可以很好地解决这个矛盾，过去很多地方政府没有担负起这个责任，才让这部分人群对房价上升更具敏感性。目前许多城市已经公布了“十一五”住房建设规划，其中有一个共同点，即切实加强建设经济适用住房和廉租住房，为“限套型、限房价”的双限商品住宅用地的供应定下明确指标。

　　我认为强化住房保障制度，正是此次地产调控取得的重大成果，它有以下几方面重大意义：

　　首先，它将加快低收入家庭解决住房问题的步伐。国家统计局的资料显示，今年1～9月份，全国经济适用房完成投入408亿元，同比增长8.9%，过去连续几年此类住房开发负增长的局面得到抑制。

　　其次，它将会加快住房制度的完善和健全，改善供应和消费错位的现象，实现住房消费梯度化和消费模式多样化，最终建立起三个“两条腿走路”的机制，即第一，市场性分配和社会保障性分配两条腿走路；第二，买房和租房两条腿走路；第三，新房市场和旧房市场两条腿走路。

　　住房保障制度越完善越有利于房价稳定，这是不用怀疑的！它既可以使房价的整体水平即均价有所降低，更重要的是，能有效减轻对市场上商品住房的需求压力，在供需两方面都能发挥明显作用。

    钟伟：房价越调越涨

　　我认为调控未达到稳定房价的作用，是因为一些具体政策的实施忽视了经济学常识，第一个是需求决定供给，第二个是房产价格一定不会扭曲，第三个是仅仅抑制供给，必将造成市场上商品的价格猛涨。

　　如果市场上出现了供不应求的现象，那结果一定是涨价。过去3年来，每年国内的房地产投资增长都比固定资产投资增长慢，因此全面抑制了房地产市场的供给。没有调控新政，房价涨得不会这么高，比如2004年之前，房价上涨就是相对平稳的。

　　但我认为一味纠缠于房价问题是毫无意义的，我们得分析影响房价涨落的土地出让制度及房地产销售模式。如果同时抑制供给和需求，市场一定会萎缩。

　　究竟有什么切实可行的措施可以抑制房价上涨呢？我建议：一是规划部门放开项目的容积率，二是出台政策限制高收入阶层拥有多套住房，三是政府尽快开征物业税。

　　我不赞成把经济适用房都放在政府手里，也不赞成推出限价房，二者都容易导致大面积的腐败。