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自住买房更需超前眼光
早报置业顾问 林辉（黑马广告）
记得2004年下半年的时候，有朋友希望我给他推荐一个楼盘，用于自住。
当时的市场，国家新一轮宏观调控已经从上半年开始，楼市信心出现了一定的动摇。因为这个朋友买房是基于自住的目的，我建议他首先考虑规避风险，即价值流失的问题。在仔细询问了他的各项需求之后，我向他推荐了利兹·水印康庭一期的一个东边套房源。主要原因有二：
第一，城北水印康庭所在区域距离市中心武林广场只有七八公里路程，但房子的均价只要6500元/平方米，东边套也仅7000元/平方米，而当时临近的三塘板块比它要贵出将近500-1000元/平方米。这样一比较，明显有较大的升值空间。
其次，该楼盘的斜对面规划了700余亩的城北体育公园，而且是市里的重点项目，北侧则是上塘河的支流，东北侧、东南侧分别规划了约两万平方米和约6000平方米的公共绿地。放眼杭州市区，拥有如此环境优势的楼盘实属罕见。这类楼盘的发现潜力，只要参照一下上海世纪公园边上的房产发展历程就能明白。
当朋友综合考虑各项大因素后锁定该楼盘时，我们就开始挑选房源了。我的观点很明确，要买就买优质房源，决不能所谓“凑合着过”，一定要选边套、中间层，户型结构也要理想，以后万一要出售也比较方便，抗风险能力也强。楼层太高，楼下的景观就成为“图纸”；太低了自然采光、通风打折扣，地面的光热反射及噪音干扰都很明显。最后我帮他选了一套小高层（共九层）的五楼东边套。
未来买房分析：
自住可以不必考虑房价能涨多少，但在不可预期的政策环境下，楼盘房价就算不能稳步上扬，起码也得保证较长年头内不跌，做到真正的划算。
综合最近一段时间内的市场行情，我依然坚持，买房子尽量还是要买市区房。杭州城市不大，扩张内力有限，市区房虽然比郊区房贵很多，但保险系数更高，更何况入住郊区房，今后的生活成本会慢慢呈现。
此外，买房子还得有前瞻性。很多楼盘，可能开发前期周边的环境、道路还不是很成熟，但等到房子交付不久，其实这些都能上去的。这样的楼盘，就得靠前瞻性的眼光去挖掘。比如我朋友最后买的水印康庭，当时2004年的时候，楼盘周边的道路并不是很成熟，使很多去现场看过房的人都忧虑重重，但朋友在深入了解了周边的规划后，采纳了我的建议。
现在看来，还真是选对了，该楼盘国庆节前如期交房了，边上的道路也通了，规划中该拆迁的建筑正在中后期拆迁中，杭州市中心惟一的体育公园最近也开工了，市场上的挂价达到了9000元/平方米上下。今后，体育公园建成之后，楼盘前景更不好说了……
买房要分清“投资”“自住”两个概念
早报置业顾问 章惠芳（双赢置业营销机构总经理）
1999年以来引发的置业投资热，有一句购房理念曾经很流行，叫“投资居住两相宜”。今天，有机会跟大家说一个真实的购房故事，就是想告诉一些购房者：“投资居住两相宜，其实并不宜”。
这两个真实的购房故事都发生在我一个朋友身上。这个朋友也是从事房地产业的，从1994年开始做，称得上是元老了，但没有自己的房子，一直租房。问他为什么不买，他说买不好。
曾经在2000年初山水人家开盘时，他就有一个号子，约3500元/平方米的均价，但轮到他挑的时候，因为号子不是很前面，他看中的房源被人家挑走了。他想买房不是买衣服，不能随随便便就下单，一定得买自己满意的，于是就把号子退了。
到2002年朝晖现代城开盘时，他也有机会买房，这时山水人家的房子已经涨到了约5000元/平方米。他那个后悔啊，说当时随便买一套，现在都赚钱了。因此当现代城开盘时，他就先想投资一下，卖不掉大不了自己住，所以当时挑了套楼层最好户型也不错的一套房，单价比较贵，总价也较高，但是本着以后投资自住两相宜的目的，这位朋友还是当场付了定金。然后他开始找下家，当时不断有人转让成功的信息，更证实投资的可能性。可当需要正式签合同时，他还是没找到下家。为什么？房子是好的，但总价较高，能买得起的人较少，或者买得起的人并不认同他的眼光。而当时单价低，面积也小的户型却早就有其他需求客户了。
因为当时购房是以投资为主要目的的，自己居住，虽然也能将就，但我这位朋友当时的生活圈并不在此，家人反对，结果这套房子后来还是托关系把它退了。当时这套房子单价也不到5000元/平方米，后来房价节节高，我那个朋友对飞涨的房价又心有不甘，不停地说“我曾经差一点拥有”，所以依然是一直租房。
未来买房分析：
“投资居住两相宜”，这句话，表面上看，是左右逢源，相合相宜的。其实不然。购房者首先在买房时要分清投资和居住两个概念、两个目的。投资就是投资，居住就是居住，投资居住两相宜的房子是不太买得好的。
如果你是投资，很简单，什么房子都可以买，只要有市场有需求，你要考虑的是哪里的房子哪个楼盘哪套房子相对投资回报率较高，相对市场交易较好，这时候你自己的需求是第二位，甚至可以不考虑的。有人说，如果从纯投资看，有些马路边的房子说不定比靠中心花园的投资回报率还要高，因为马路边的房子一般面积小，单价也低，容易脱手，中心花园边的房子往往开发商设计的户型大，定价也高于马路边房子10—20%，甚至30%以上，到后面总价高，市场需求面小，到了二手房市场反而难脱手，当然这跟这个楼盘的品牌品质也有关。
而如果你是居住目的的购房，那么有好的投资回报固然可喜，但一切以你为中心，你的需求你的偏好就是最大的回报。这时候，买房就要考虑与你自身工作单位远近、学区如何，周边的配套，你喜欢的户型结构、楼层、朝向、面积……凡此种种，适合你的就是最好的。所以，有人在住进自己原来投资居住两相宜的房子后，又会感叹“晓得是自己居住，我再多加十万元买套景观房多好”。
这是本人从事房产十余年，感受最深的购房建议。所以，如果要问现在是不是买房的时机，我要说，一切看你的目的要求而定。有居住需求又有购房能力，什么时候都是时候；纯投资，则要睁大眼睛，好好挑一挑房子了。
合适时机挑选合适物业
早报置业顾问 梅杰（汉嘉地产顾问机构总裁）
现在有不少人，买房可能就只考虑经济能力。只要房价合适，就算是盲目地把家安到一个不合适自己的区域里也在所不惜。这其实是不明智的。我们公司的一对小夫妻，就为了这个原因，刚换了一套房子。
这对小夫妻婚前已经买了一套房子。不过，那时买房主要考虑的是经济承受能力。2004年，他们花了40多万元在庆春路上一个老小区里，匆忙买了一套房子。一年多的时间住下来，他们发现，市区的老小区，虽然生活十分方便，但小区邻居都是些老年人，彼此的生活习惯其实很难融洽，而买房之前要求的齐全配套，其实很多也不是很必需的。
综合种种因素，今年年初，他们最终决定换房子。这回他们更着重于考察小区的生活氛围、会所设施、将来邻居的年龄层次等因素，终于选中了滨江的风雅钱塘。而原来的老房子抵押贷款付了一半的房款后，打算用来出租，并且还有余款购置了车辆。小日子过得越来越舒心了。
未来买房分析：
一个理性的消费者，能够在开发商强大的宣传攻势下把握自己，选择合适的置业时机购买合适自己的物业。这里面，有两个合适，合适的置业时机和合适自己的物业。
如何判断购房最佳时机呢？首先，要关注政策动向、瞄准机会再着手买房。房产政策出台初期会影响到购房者心理、购房态度的变化，多数人开始等待、观望，房产市场会略有波动，假若在这一“动荡”时期盲目投资，会因为对政策了解不全面而造成损失，结果得不偿失，因此房产投资要待新政稳定以后再出手。其次，要了解项目周边配套等市政建设进度，如果在项目刚刚起步时选择投资的话，由于这些配套尚未完善，房价自然受到限制，投入成本自然相对较低，升值的空间也相对更多。
产品的选择也很重要。投资物业不能简单地以价格作为投资回报的衡量标准，对产品品质及市场需求的把握也很关键。下单前，最好能充分了解房屋附近的二手市场、租赁市场。目前来讲，市中心、朝晖、大关、翠苑一带房源虽不是十分充足却属于租赁市场较为火爆的几个区块，这些区域的物业回报均比较稳定且利益可观。除此之外，类似景观公寓、环湖公寓及各类排屋别墅等物业也极具投资价值；市中心物业也是抢手的投资资源，任何一个想要拥有住房的人，首选肯定还是市区。
综合起来看，我认为，未来房地产市场还是区域发展。滨江区块仍会凭借其大量的景观公寓及完善的配套良性发展；闲林区块交通日益完善，大体量的排屋、别墅也将让这个区块逐渐成为被关注的焦点；另外，银湖、之江板块的稀缺资源也成为其他区块无法比拟的绝对优势；市中心完备的配套、特殊的地理位置及特有的景观仍是众人瞩目的热点。
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