观察：开发商的“不盖房论”到底意欲何为？
2006-08-09 00:00:00   来源：

    近期的中国房地产市场热闹异常。外资购房管理规定出台、土地出让金制度改革启动、二手房转让强制征收个税，楼市调控的弦越绷越紧……突然，北京一位房地产开发商跳了出来，说：如果房价下降到一定程度，开发商可以不干。

    市场为之愕然。舆论为之哗然。 “不盖房论”到底意欲何为呢？

 

    小档案：

   任志强：华远集团董事长 山东掖县人。1951年3月生于辽宁丹东。 1969年1月陕西省延安县冯庄公社插队。 1969－1981年参军，先后任排长、参谋。 1981－1984年任北京怡达公司副总经理。 1984年7月进入北京华远集团，历任华远人才交流开发公司经理、华远经济建设开发总公司总经理。在1996年至2001年9月期间，同时兼任华润(香港)北京置地有限公司董事总经理。现任华远集团董事长。

    楼市结构调控是无效调控么？

    毫无疑问，华远集团总裁任志强是一个我行我素的人。“国十五条”及建设部解释性意见出台后，业内人士普遍认为，９０平方米以下的住房将会因供应量加大而价格下降。但在日前新浪房地举行的业内探讨会上，任志强提出了不同意见。

    任志强认为，房价上涨会吸引更多开发商来盖房子；反过来，房价下跌，开发商不盖，房价也就上去了。因此，很难说中小户型就一定是中低价位。

    任志强的话乍听颇有道理，但不少专家指出，任志强的逻辑是一种脱离前提、背离实际的理论推演，其结论必然谬误。

    经济学常识告诉人们，价格围绕供求上下波动是一种平衡态。要判断未来房价的涨跌，必先确定目前的房价到底处于何种状态。

    不久前，曾经有一份引起社会震动的房地产金融安全评估报告指出，根据东部地区商品房均价，７０％的城市居民没有购买新房的能力。

    房地产需求有自住需求，也有投资需求，但自始至终，自住需求都是房地产市场发展演进的基石。

    “国十五条”对房地产开发作出９０平方米以下占７０％的要求，就是针对目前房地产市场脱离大部分消费者需求、热衷于大户型开发的现状，希望通过扩充房源、满足自住需求来抑制整个房地产市场的“过热”。

    但任志强不赞成这种调控。他通过“不盖房论”曲折地表达了一个隐含的论断：中小户型价格也不会低，楼市结构调控将无效也没有必要。

    楼市结构调控最终会无效么？时间会说明一切。如此“诛心之论”者们的理由就是他们经常挂在嘴边的所谓楼市宏观调控“治标不治本”。他们之所以总是作出与政策目标相背离的结论，是由于他们没有、也不愿意将当前房价已经严重偏离供求这个基本事实性前提置于其推论之中。他们忘记了：市场经济中市场会决定房地产商投资或不投资，同样，市场经济中市场最终也会决定消费者购买或不购买。

    “房地产投资不是少了，而是多了。我们并不在乎任志强们干与不干。” 上海房地产界独立评论人士顾海波说。

    房地产市场不仅是商品市场

    任志强说：“开发商不是傻瓜，如果房价会下降，那就不盖了，为什么要盖这么多卖不出去的房子？如果真是小户型达到一定比例，市场不好了，发展商就不会去投资了。我们得相信市场经济中市场会决定投资或不投资。”

    在任志强的“不盖房论”中，有一个核心论点是“我们得相信市场”。

    这句貌似有理的判断，令人颇费思量。不少经济学者从中读出的潜台词是，政府不应该采取行政、财税等手段插手市场。其冠冕堂皇的理由便是：各地的楼市情况都不同，政府怎能搞“一刀切”，要求每个地方９０平方米的房子都占７０％呢？调控政策应该有差异性！

    看似言之成理，其实则不然。其一，经济学家托宾说过，“政府出台的经济政策必须是刚性的、全局性和简易性的，否则就会有各种利益集团的干扰和套利”。没有一个强行的一致规定，地方就没有硬约束，再好的政策都难逃被架空的厄运。先前出台的、这样被“空置”的政策还少吗？

    其二，政府真的不应该干预房市？房地产市场是一个商品市场，但又是一个特殊的商品市场。房屋不仅是市场商品，更是国民基本生活的必需品，具有半公共产品的性质。

    华东师范大学沈玉芳教授说，对于一个关系到国计民生的半公共品市场，政府没有任何理由对它听之任之。而从中国房地产市场发展的特殊性看，在目前阶段，房地产市场也亟须政府调控。由于我国房地产市场基本上是从零开始建设，加上城市化、工业化和经济增长速度的不断加快，房屋产品在需求与满足之间存在巨大差距。要满足社会各阶层对居住这一基本生活保障的需要，政府必须进行适当的干预、调控。

    而从法理上看，房地产调控不仅是政府的责任也是政府的义务。“我国土地所有权的性质为公有制，土地资源具有一定的稀缺性，政府为发展房地产市场出让公有土地。这决定了房地产商在取得土地的时候已经占用了公共稀缺性资源。政府对房地产市场实行‘政策性限制’符合社会正义的需要，推动了社会福利的增加，是正当之举。”沈玉芳说。

    学者们认为，政府对房地产市场实行限面积、限地价、限房价完全具有合法性。通过“政策性限制”对市场供求结构进行调整，能在一定程度上抑制目前房地产行业的投资热、建设热，对于整个社会的和谐发展具有重要意义。