只做不说　建设部调控细则为何悄悄地干活？
2006-07-17 00:00:00   来源：

    业内外人士翘首企足、盼望以久的建设部楼市结构调控细则，终于遮遮掩掩地浮出了水面。此次建设部《关于落实新建住房结构比例要求的若干意见》（建住房［2006］165号）内容的公开，真可谓是一波三折，令人大跌眼镜。建设部调控细则的面世，之所以如此辗转反复，难以顺利地“破茧而出”。有媒体披露，只是因为“建设部对此文件有意见，即只执行，不做宣传”。由此，人们不禁要问，只做不说，建设部楼市结构调控细则的面世，为何要悄悄地干活？

    一波三折　艰难面世的结构调控细则

    7月3日，《上海证券报》记者于兵兵发表了引发市场轩然大波、此后众多媒体纷纷予以跟进的报道——《“90平米”基本敲定为建筑面积》。

   《“90平米”基本敲定为建筑面积》一文的核心内容，是援引了一位房地产业内权威人士7月2日在博客上的透露：建设部将在最近几天下发关于楼市调控“九部委十五条意见”房地产调控细则的补充意见——套型建筑面积将大体回归为通常讲的建筑面积，70%的比例限制可视地方具体情况定为单个项目控制或者城市总量控制。

    据该人士博客内容透露，文件全名为《关于落实新建住房结构比例要求的若干意见》(以下简称《意见》)，甚至连文件编号都已经明示，即“建住房(2006)154号文件”。

    不过，该消息随即遭到了建设部宣传处的坚决否定。

    据新民网报导，新民网3日下午致电建设部宣传处核实这条消息时，宣传处一位工作人员明确表示，网上的这条新闻她没有听说过，而新闻中提到的建住房154号文件，她坚称目前没有接到任何文件，也没有听说建设部存在这个编号的文件。当新民网询问“90平米”究竟为建筑面积还是居住面积是否已有定论时，该工作人员表示，目前还没有发布文件明确这一点，如果建设部确实有相关文件下发，消息会首先发布于建设部的网站及新华社，决不可能通过地方报纸发出消息。

    但是，出乎人们意料的是，率先对建设部楼市结构调控细则进行正式报导的恰恰是地方媒体。

    7月12日，《潇湘晨报》发表文章披露，长沙市政府昨日已经收到建设部7月6日出台的《关于落实新建住房结构比例要求的若干意见》（建住房［2006］165号）。据该意见的规定，90平方米套型建筑面积明确为单套住房的建筑面积，而70％比例将针对各城市年度新审批、新开工的商品住房总面积。

    但是，让人大跌眼镜的是，此时的建设部宣传处和相关部门对此文件，居然依旧是“一问三不知”。

    据《中华工商时报》7月13日报导，当该报记者7月12日向建设部宣传处工作人员求证“建住房［2006］165号”文件是否出台时，建设部宣传处工作人员明确答复，该处没有得到有关文件和相关消息。记者又向建设部相关部门询问，也没得到有关165号文件出台的确实消息。

    该报记者几经努力，才从北京市建委得到了一个令人费解的答案。据市建委有关人士印证，建设部是向市建委下发了一个文件，该文是落实此前出台政策的实施性文件，属于各地方政府在操作环节上需要把握的。但该人士透露，建设部对此文件有意见，即只执行，不做宣传。

    纸最终是包不住火了。

    7月13日晚上19:40:29 ，建设部总算通过新华网正式公布了《关于落实新建住房结构比例要求的若干意见》，明确了90平方米的套型建筑面积是指单套住房的建筑面积，关于70％的比例，《意见》则提出了总量与项目结合的原则。

    “国六条”庶民的胜利　“结构调控细则”谁的胜利？

    “国六条”和“国六条细则”即“十五条”出台后，青年经济学家赵晓，曾撰写文章《庶民的胜利：“国六条细则”引致中国住房发展模式的转变》。

    赵晓在文章中说，如果说18号文曾经意味着少数利益集团的胜利的话，那么《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》（即“国六条细则”）的出台，一定程度上不妨看作是庶民的胜利吧！

    他说，笔者从来不反对利益集团对合法利益的追求，但无疑更关注庶民的胜利。因为庶民的胜利不同于小利益集团的胜利，它也是追求社会福利最大化的经济学法则的胜利。说到底，经济学和政府的公共政策真正要关注的并非增长，而是全社会福利的最大化。如果增长不能带来全社会福利的增进，如果大多数人无法分享繁荣，那么无论表面上的经济增长速度有多快，无论城市形象工程搞得有多漂亮，无论“城市化”与“市场化”的口号多么动听、就统统都是假象，实质上经济发展的模式早已偏离正道了！

    虽然，赵晓在文章中，从“国六条”和“国六条细则”带来的中国房地产发展理念与发展方向的转变、房地产调控理念与调控方向的转变以及房地产发展模式（游戏规则）与利益分配的转变，这“三大转变”中，得出了“国六条细则”代表着“庶民的胜利”。但是，他却没有分析，“庶民的胜利”究竟从何而来？

    他只是在文章结束时满怀信心地说，如果说，前一轮房地产调控雷声很大、方法多多却无损房地产发展的游戏规则，无改“街市依旧太平”的局势，如果说“新国六条”虽然给人们带来了新的希望但大家对于政府是否真的能痛下决心改变游戏规则仍是将信将疑的话，那么，在“国六条细则”之后，这些疑虑都可以消失。相比于98年以来任何文件、条例、政策，大多数的中国百姓从来没有象今天这样有希望从中国房地产的发展中分享收益，为此，我们怎么能不打开香槟酒，象欢庆中国国家足球队出线一样欢庆一下庶民的胜利呢！

    如果说，“国六条”和“国六条细则”是“庶民的胜利”？那么，建设部的楼市结构调控细则，即“建住房［2006］165号”文件，又该算是谁的胜利呢？

    在市场经济中，公共政策的出台，其实质就是市场各方利益博奕的结果。

    “国六条”和“国六条细则”是“庶民的胜利”，赵晓说得确实没错。可惜的是，赵晓没有多花费笔墨给我们进一步分析，这种胜利究竟来自于何方？

    从政治学的角度来讲，所谓的权利博弈与均衡，本质就是一种利益表达的过程。“庶民”之所以能够在“国六条”和“国六条细则”上取得“胜利”，关键在于“庶民”利益诉求渠道的“畅通”。

    3月14日10时，温家宝总理与采访十届全国人大四次会议的中外记者见面。在这次记者招待会上，温家宝总理在记者提问前首先说，我从人民网等几十万条网友留言里，感受到大家对于政府的期待和鞭策，也看到了一种信心和力量。

    在那次记者招待会上，温家宝总理在回答香港文汇报记者时说，我觉得最痛心的问题是在我这三年的工作中，还没能够把人民最关心的医疗、上学、住房、安全等各方面问题解决得更好。

    因为，“庶民”的利益诉求渠道，能够通过网络“畅通”地直达温家宝总理；因为，“中南海的大门是面向广大群众的”；……这才有了赵晓所说的“国六条”和“国六条细则”是“庶民的胜利”。

    然而，建设部楼市结构调控细则，在酝酿的一个多月中，在开发商通过“畅通的渠道”频频向建设部提出意见的同时，我们何曾看到过，在房地产市场博弈的另一主体——购房者，表达渠道的“畅通”？

    温家宝总理日理万机，尚且亲自在国务院小礼堂主持召开第三场座谈会，征求基层群众代表对《政府工作报告（征求意见稿）》和“十一五”规划纲要草案的意见。但是，建设部官员，组织过一次面向购房者的意见征求会吗？建设部官员工作再忙，难道比总理还忙？

    在市场经济中，公共政策的出台，其实质就是市场各方利益博奕的结果。从政治学的角度来讲，所谓的权利博弈与均衡，本质就是一种利益表达的过程。

    “国六条”和“国六条细则”是“庶民的胜利”。那么，建设部楼市结构调控细则出台，又是谁的胜利呢？

    只做不说　结构调控细则为何悄悄地干活？

    此前，在“国六条细则”即“十五条”中，争议最大的就是与建设部有着直接联系的90平方米和70%这两个数据。而在这两个数据中，其实最为关键的，对房地产市场调控力度最大的，应该是70%比例是项目控制还是总量控制。

    拖延了一个多月之久，建设部楼市结构调控细则，现在总算正式出来了。可为何建设部这个调控细则的制订和公开过程，如此遮遮掩掩、一波三折？甚至是准备只做不说，悄悄地干活？

    应当说，绝大多数人对“十五条”的理解，70%比例针对的是项目控制而非总量控制。从已出台细则的城市来看，成都、深圳、西安、大连等地，无不明确 “70%”是按项目计算而不是按照总量计算的。

    这说明，70%比例是项目控制而非总量控制，这些城市不光是这么理解的，而且认为是完全可以操作的。

    当然，不少房地产开发商和部分专家在接受媒体采访时也提出，“70%”这个指标应用于单个项目，将会在一定程度上抹煞楼盘与楼盘之间的差异性，导致楼盘消费者定位趋同。但是，这种“楼盘消费者定位趋同”，恰恰是广大消费者最为欢迎的，因为，这种“趋同”将会导致竞争，从而改变目前开发商“话语权”过大的弊端，有利于稳定房价；更有专家认为，总量70%的伸缩性、可发挥的空间太大，地方政府的自由裁量权过大，最终会导致权力寻租空间的增大。

    不过，以上所分析的，应该不会是建设部“只做不说、悄悄地干活”的最主要原因。那么，最主要的原因应该是什么呢？

    最主要的原因恐怕在于，一旦某个城市明确了70%是按照总量计算，而非按照项目控制的话，那就意味着在中国的这个城市，“贫富分区而居”的序幕，将会因此而正式拉开了。

    从前面所说的，一波三折，建设部楼市结构调控细则艰难面世的出台过程来分析，可以判断，《上海证券报》当时的报导应当说是真实的。只是文号由原来《上海证券报》报导中的“建住房(2006)154号”推迟到了现在的“建住房［2006］165号”，在这一“推迟”过程中，90平方米指的是“建筑面积”没变，变的只是有关“70%”的——

    原来《上海证券报》报导中的“建住房(2006)154号”文件规定：“70%的比例限制可视地方具体情况定为单个项目控制或者城市总量控制”；现在“建住房［2006］165号”文件关于70％的比例，提出的是“总量与项目结合的原则”，并且针对普通商品房选址越来越远离市中心的情况，《意见》提出，各地要充分考虑中低收入居民家庭生活对交通设施条件的要求，合理安排普通商品房的区位布局，方便居民工作和生活。

    90平方米依然指的是“建筑面积”，有关“70%”的内容则有了上述的变化。这说明了什么，这说明了“庶民”的又一次“胜利”。

    如果“70%的比例”可以选择“单个项目控制”或者“城市总量控制”，我相信，许多城市政府出于地方财政收入考虑，会选择“城市总量控制”，将区位条件好的地段全用来盖高档住宅，而将偏远的区位条件不好的地段用来盖中低档住宅。这样，即便造成了“贫富分区而居”的局面，也很难追究地方政府的责任，同时，也难以追究建设部的责任。因为，制订规则者是建设部，具体操作者是地方政府，在推卸责任时，两者都能找出足够的理由“踢皮球”。

    但从“单个项目控制或者城市总量控制”改变到“总量与项目结合的原则”之后，如果造成“贫富分区而居”的后果，那责任就全在地方政府了。那些实施细则尚未出台的城市政府，在监察部的监察下，有多少政府官员敢去冒让老百姓“贫富分区而居”以及“权力寻租”那种“瓜田李下”的风险呢？我估计，绝大多数实施细则尚未出台的城市，最终还是会如同成都、深圳、西安、大连等地一般，最后还是倾向于项目控制。

    “庶民”为什么会又一次取得“胜利”？

    关心时政的朋友，应该不会忘记，在建设部7月6日正式出台《关于落实新建住房结构比例要求的若干意见》之际，就在７月６日那一天，新华社发布了这么一个消息——

    中共中央日前在中南海召开党外人士座谈会，就改革收入分配制度和规范收入分配秩序听取各民主党派中央、全国工商联领导人和无党派人士的意见。

    当收入分配制度改革大幕将启，缩小贫富差距成为共识之际，有可能导致“贫富分区而居”的楼市结构调控细则，还会有可能出台吗？

    于是，建设部楼市结构调控细则，一波三折、辗转反复的过程，就给了人们这样一种印象——只做不说，悄悄地干活。