业主委员会存在的问题及建议
2006-07-18 00:00:00   来源：

    构建和谐社会是我们现今社会的主题词，要构建城市和谐社会，则离不开千千万万个和谐社区。物业管理作为城市建设最终成果的体现，在改善城市居民的生活质量、创建文明城市、促进房地产业发展、构建和谐社会的进程中，正在发挥越来越重要的作用。但从目前来看，物业管理水平与快速发展的城市建设、市民生活需要程度相比，还存在着许多不相适应的问题，其中业主与物业公司之间的矛盾是当前物业管理问题中最突出的，严重影响了社会主义和谐社会的构建。个人认为，解决物业管理问题的关键还在于建立健全业主委员会，它是物业管理的主体，是构建和谐社区、促进物业管理发展的基础。

    一、业主委员会在物业管理中的重要作用
    从国外物业管理的经验可以看出，业主委员会不但是维护业主合法权益最有效的组织形式，更可以保障服务公司的相关利益。我国的物业管理作为社会主义市场经济条件下产生的一种新型管理服务体制，其最基本的特点是业主自治自律与物业管理企业统一专业化管理服务相结合，而业主委员会是广大业主实现业主自治自律的前提和关键，它不但是整合广大业主的共同意愿，维护广大业主合法权益的有效组织形式，而且有利于明确业主与物业管理公司之间的责、权、利关系，更有利于促进形成物业管理市场竞争机制，是构建和谐社区、促进物业管理行业健康发展的重要动力。

    二、当前业主委员会建设存在的主要问题
    1、业主委员会的成立存在的问题
    业主委员会成立难主要来自业主自身问题及外部阻力两个方面：一是大多数业主不了解业委会的组建程序，这是业委会难成立的主要原因，而且业主的产权意识、维权意识不强，业主对物业管理的认识和需求不一样，很难形成共同的观点，形成一致的行动；二是还有来自多方面的阻力：如部分开发商、前期物业管理公司、部分得利业主等，他们都担心成立业主员会后业主有了一个组织来监督他们，对他们的工作形成压力。
    2、业主委员会运作中存在的问题
    业主委员会在运作中存在的问题主要表现为：一是参与人员的心态存在问题。如一些业主把进入业主委员会当成谋求私利的工具；二是参与人员素质低，自身运作不规范。据了解，大多数小区里业主委员会委员的综合素质并不高，这导致业主委员会正直、规范操作的也不多，而暗箱操作现象比较普遍，这引发了人们对业主委员会的运作更多的关注和思考；三是无办公场所及运作经费。目前来看，大多业主委员会无物业的经营权，也没有办公场所，更没有办公费用，工作条件不具备，业主委员会的作用也无法得到充分发挥，也使得业主委员会日常的运作因缺乏经费难以开展下去。四是业主委员会的权威性及群众支持性不够，由于目前人们对公共产权的性质以及对物业管理认识的不足，使得人们对物业管理及对业主委员会的支持不够，这也是目前业主委员会运作困难的重要原因之一。
    3、自治制度中存在的问题
    一是立法上的缺失，导致业主委员会行使权力的法律依据薄弱。目前，我国有关物业管理方面的规范性文件虽然对业主自治自组织的设立、运行等作了规定，但是这些规定还是比较粗糙，在实践中遇到的一些问题仍然不能得到解决。如产权不明晰、业主委员会的法人团体地位未明确、对业主自治纠纷缺少必要的法律救济手段等；二是业主行使自治权具有被动性，业主自身的自治意识淡漠。因为我国长期以来都实行福利分房机制，使业主们对自身利益以及共用部位和公用设施设备的维护、使用与管理还缺乏一种主人翁意识，而且业主们的参与意识的淡漠，使得开发商和物业公司有机可乘、操纵选举。

    三、对业主委员会存在问题的建议
    业主委员会的运作直接关系到每个业主的切身利益，它存在的问题将影响到公共秩序和社会稳定。个人认为，解决目前所存在的问题主要从以下几个方面入手：
    第一，应由政府监督规范建立业主委员会
    《物业管理条例》第十条规定：“同一个物业管理区域内的业主，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门的指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会”。
    根据业主委员会的工作性质和内容的广泛性，我个人认为，业主委员会的监管机构不应是房地产行政主管部门，应该由物业所在区域内的相关政府（如街道办、乡镇政府）直接监管。再者，成立业主委员会也不应只停留在业主的要求下，关键还是在于政府的支持和推动。除应得到政府主管部门、行业协会的大力支持和开发商的协助外，业主委员会的工作还应上升到城市管理的高度，建议在物业交付前期，政府必须要求开发企业将业主委员会的建立工作纳入项目配套中去考虑，就如考虑物业公司一样。
    第二，应确定业主委员会的法律地位及法人身份
    根据《物业管理条例》第十六条规定，业主委员会应当向物业所在地区、县人民政府房地产行政主管部门备案，而不是按照《社团法人登记管理办法》的规定在民政部门办理登记，即明确了业主委员会不属于社团法人。
    由于业主委员会是全体业主的代表，而物业管理机构是委聘于全体业主对物业进行管理和服务，故而两者的关系是一种招聘与应聘的平等的经济法律主体之间的关系。作为这种法律关系的主体，业主委员会（全体业主的代表）应当在法律上有其明确的地位，才能依法履行自己的权力和义务。从我国《物业管理条例》有关业主大会的规定分析，业主大会作为一个代表和维护全体业主利益的自治组织，已经具备了取得法人资格的形式条件，现在唯一欠缺的条件是没有法律明确规定业主大会可以取得法人资格。因此，我们认为，为了加强业主组织在物业管理中的地位和作用，应该由法律明确规定业主大会可以在依法成立并登记后取得法人资格，而业主委员会作为业主大会的执行机构应具体负责实施业主大会的决议。
    第三，应规范业主委员会的职责及权利。
    按照《物业管理条例》规定，对业主委员会的权力明确只有一条：监督管理签订物业公司，委托物业公司管理公共财产。但就这一条却无法得到有关细则的支持，于是，业主委员会被完全架空。尽管在《物业管理条例》中，增加了关于业主委员会的设立要接受居委会的指导和监督，但关于如何指导和监督，权限如何规制都没有明确的法律规定。我们建议，一定要通过专项的立法，对业主委员会进行专项保护，要对基层自治组织赋予一定的权利，以及赋予业主委员会相应的法人身份，健全其机构及职能，政府相关部门要给予积极的支持与配合。物业所在区域内的相关政府（如街道办、乡镇政府），也应将该区域内小区业主委会的建立及管理工作纳入政府行政工作的范围，使小区业主委员会能及时有效地建立及展开工作。
    第四，应保证业主委员会工作正常运作条件
    为了使业主委员会能卓有成效地开展工作，业主委员会必须有固定的工作地点。建议必须由开发商提供，在物业规划时就必须将业主委员会的办公用房考虑进去。再者，应保证业主委员会的办公经费。根据目前相关规定，业主委员会的办公经费可以从物业公共设施经营取得中提取，也可按全体业主大会的决议另行确定，当然业主委员会也须提交并公示每月的财务报告。建议政府相关部门提供必要的人力、物力，以及财力上的支持，对于每个新建的业主委员会，政府至少应提供一定量的启动经费支持，以保证业委会的正常运行。

     提高人民群众生活质量，消除社会矛盾，加强精神文明建设，可以说是构建和谐社会的重要内容，和谐社会的重点在于“构建”，“构建”必须由党和政府来带领和推动。
     社区是社会的细胞，和谐社会始于和谐社区，业主委员会的建立与健全是创建和谐社区的关健，相关政府应把业主委员会建设工作上升到我国民主建设的又一新创新点来认识，借鉴已经实践的村民委员会的产生和管理模式，切实保障业主委员会运作的规范有序，实施真正的业主自治，只有这样才能实现真正的社区和谐，为构建社会主义和谐社会奠定坚实基础。