为什么90平方米会成心理界线? 够住吗?
2006-06-09 00:00:00   来源：

    建设部等九部门联合制定的《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》要求，从6月1日开始，新审批开工的商品房中，90平方米以下的住房面积必须占到开发建设总面积的70%以上。对此规定，不少开发商颇有微词，甚至一些购房者也表示不理解。

    为什么九部门要把90平方米作为一个心理界线？记者理解，其实也很简单，国家提出的小康生活基本标准之一，就是城镇人均住房面积为30平方米。因此，住上90平方米的房子，是三口之家生活达到小康的重要标志。

    那么，90平方米到底够不够住？现阶段理性的消费观应该是怎样的？我们需要什么样的90平方米？市场离我们的需要有多远？我们做了系列采访、调查、分析。

    消费者：理性消费，别做房奴

    部分消费者认为的“不够住”，与前几年楼市火爆引起的“虚高”情绪有关。

    最近一期《中国新闻周刊》讲了3个“房奴”的虚荣型住房消费故事。其中有个叫张颖的，她与男友买了一套160平方米的房子，总价100多万元，远远超过两人正常承受能力，只好找亲友借了10多万元付首期款，每月按揭还要交3800元，是她月收入的3/4！在我们身边，这种因为盲目贷款买房而使生活陷入困境者已不在少数。其实对于二人世界来说，一个卧室一个书房的两居室足够用了，但是，因为身边的朋友同事都买了“豪宅”，在从众心理和攀比心理的驱使下，他们也只好硬着头皮赶潮流。

    眼下，越来越多参加工作不久的年轻人不仅加入到购房行列中来，而且一定要买新房、买大房。据最近的一项调查显示，我国购房者中，有31.75%的人，月供占其收入的50%以上！在所有年龄段中，21～30岁的购房者所占比例最高，达到了38.8%，比30～40岁年龄段的购房者比例大14个百分点！按照买“豪宅”的标准，很多人自然力不从心。

    著名经济学家易宪容认为，没有支付能力的需求，只能看作是需要和欲望，而不能当作房地产市场的有效需求。人的欲望是没有止境的，谁不知道住大户型宽敞、舒适、气派、感觉良好呢？买房子，量力而行是最重要的。毕业不久的年轻人，大多是初次购房者，买的是自住婚房，但他们实力有限，这种情况下，买套两室一厅就够住了，这样总价就在承受范围内；等过几年小家庭有钱了，小孩也要上学了，再考虑换学区房、大户型。

    成熟的房产市场应该是一个梯度消费的市场，金字塔高端的消费者要有，但更大的是塔基部分的消费者。有专家指出，发达国家如德国、英国、日本，其普通住宅的面积也多为80～110平方米。在中国香港，拥有私宅的家庭中，有80%是居住在70平方米以下的住房里这么一对比，我们的要求是不是太高了？记者认为，把90平方米作为区分普通住房和大户型的界线，基本与目前中等收入者的住房水平相当。同时，新规还给90平方米以上户型留下了30%的空间，显然综合考虑了目前的市场现状和居民需要两个因素。

    开发商：创新设计小户型

    买不起房已经成为许多人面对的生活难题，而其原因之一是市场少见中低价位房产，多的是大户型、高总价的房产，这种供应结构的问题，已经成为目前房产市场最为重点的矛盾。

    众所周知，目前房市的一大怪现象，即房价伴随着百姓买不起房的呼声高涨而上涨，究其原因，专家点出结构不合理是罪魁祸首。在开发商偏爱开发大户型的今天，户型趋大、淘汰中小户型成为杭州楼市一个明显特点。放眼目前楼市，新建商品房面积越做越大是有目共睹的事实，有业内人士估计，120平方米以上的大户型占市场的60%～80%。与之形成鲜明对比的是，据一次全国性房地产市场调查显示，首次置业者首选中小户型的比例占到87%。一些二手房中介商告诉记者，二手房市场最抢手的就是中小户型。这也从一个侧面说明，正因为一手市场缺乏中小户型，二手房市场的中小户型成交才会红火，可见目前房地产市场存在着明显的结构失衡问题。

    既然市场上对中小户型需求旺盛，那开发商为何却对此视而不见？专家指出，不少开发商热衷于开发大户型，不仅因为大户型成本比小户型相对较低，而且由于面积大，在设计、施工等方面容易“出彩”，建成较高档次的楼盘。

    从建筑设计上来看，一个项目里中小户型要占70%，肯定比较难做，但却并非不可能。只要设计合理、布局实用，一样可以成为舒适而经济的住宅精品。其实现在每个有经验的开发商，手头都有经典户型，户型设计除了受地块特点、容积率等限定外，主要还是看开发商对产品的定位。

    另外，二三十岁的年轻人，中小户型也符合他们的实力，他们的住房需求(比如婚房)是刚性的，这一块市场十分可观。看来，调整思路，静下心来更深入研究购房者的家庭构成、购买心理、消费偏好等，是摆在开发商面前的新课题。