政协委员:惜售抬房价 别让购第二套房成时尚
2006-05-12 00:00:00   来源：

    “国家统计局的最新统计表明，全国商品房空置面积增长，房地产商惜售抬升房产价格的态势更加明显，谋求‘第二套房子’的阶层应该注意，小心成为房产泡沫的牺牲品。”近日，全国政协委员、山东省经济学院房地产研究所所长郭松海大声疾呼。

    记者采访的多位房地产业内人士呼吁：税收金融政策只是调控房价的“表面策略”，从监督地方政府规划、搬迁角度来减少市场风险，同时弱化“第二套房子”的观念，才是标本兼治的方法。

    “第二套房子”：高空置面积的导火索

    国家统计局的最新统计数据表明：今年一季度全国商品房的空置面积是１．２３亿平方米，同比增长２３．８％，其中住宅空置增长１９．７％，商业营业用房空置增长２１．１％，办公楼的空置增长３２．６％。

    记者在山东、广西、广东等地采访时发现，高空置面积与人们谋求“第二套房子”的心态息息相关。记者针对公务员群体所作的随机调查表明，超过８０％以上的４０岁以上人已经拥有自己的第二套住房，５０％以上的人认为自己将在未来３－５年时间里拥有自己的第二套住房，只有不到８％的人认为不需要第二套住房。

    虽然是随机调查，记者还是对公务员供职单位分别归类，发现财政、税收、外事等部门的公务员大多已经拥有自己的第二套住房，其他部门的公务员相对较少。广西南宁市房地产营销专家韦强说：“在广西，最大的买楼群体主要还是收入稳定的公务员，他们的消费能力让我们吃惊，不少房屋实际上买了装修完毕也没人住。”

　　地方政府“运筹帷幄”，“部门牟利”助推房价升势

    家住济南的财税干部刘峪荣不仅拥有５０多平方米的福利房，还另拥有一套１４０平方米的住房。福利房是１９９８年刚进单位时分配的，另一套则是２００５年单位“市场化运作第二套房子”的结果，市场价格１００多万元的房子，自己只花了２０万元。

    熟悉房地产市场运作规则的业内人士曾国强告诉记者，公务员纷纷购买低价“第二套房子”，与地方政府和地方业务部门运用行政手段，与开发商“运筹帷幄”密切相关。政府搬迁、共同开发、招商引资、低价团购是“四大手段”。

    “搬迁”“扩容”是政府抬升地方房价的主要做法。政府将办公地点搬迁到新区的同时，将原办公场所拍卖给开发商，同时要求开发商“共同开发”新区；并以承诺招商引资、优惠土地政策的方式，将行政资源变相转化为开发商的潜在效益。

    在搬迁已成定局的情况下，政府和相关业务部门“暗示”开发商低价内部销售部分土地，部门则以团购的方式“消化”开发商难以销售的楼盘，将开发商部分“溢出”利润转化为部门的群体利益，并承诺在其他项目建设过程中给予开发商更多利益。开发商、政府机关、公务员群体都从中受益，房价也就自然节节攀升。

    空置房“税控机制”亟待完善　规划监督方能标本兼治

    针对目前“第二套房子”引发的高空置面积，众多经济学家和房产业内人士认为，要避免房产泡沫风险，让老百姓都能够安居乐业，应该从税收监控、规划监督两方面入手，标本兼治才能水到渠成。

    郭松海认为，按法律规定土地闲置两年要收回，闲置一年就要收取税费，房子的闲置也是土地的闲置，也应征收房产保有税。他建议，对第二套及二套以上住宅应按面积征税。在不动产税的设置中，应该充分发挥税收在房地产“消费”“保有”两个环节的调控作用，实行差别性的税收政策，区分消费性需求和投资性需求。对于消费环节的第一套自用普通住宅采用零税率；对第二套住宅超出房改标准部分面积应该视为投资性住宅，应按超出面积征税，对过高投资性购房征收较高税额，实行住房面积累进制税率；以提高其保有成本，降低其收益预期；随着个人买房数量的增加，其缴纳的税收费用逐级提高，以此来约束过度投资、投机炒房行为。

    曾多年在香港和内地从事房地产开发的楼盘经销商马天龙认为，缺少从规划着手的监督机制是造成一些地方政府在源头与开发商“合流”的重要原因。“地方政府的规划审批、备案全部都由一两个部门或者决策层拍板，没有前后的比较，１－２年或者３－５年就来一次翻天覆地的变化，开发商心里没底，老百姓更不会有保障。即使是公务员也很可能成为房产泡沫的最后牺牲品。”

    马天龙建议，应实施规划的监督机制，规划必须确保一个相对长时段不变，土地拍卖后每年进入市场的资源也应按照年度定额分配，完全公开招投标。由于年度供应土地有限，就能确保开发商能够从当年土地经营中获利，老百姓能够从健康的房价中受益。