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宏观调控政策密集出台和争议问题众多是2005年房地产市场的基本特征。对一些重要问题的正确认识，有助于政府制定合理的政策并减少无谓的争论。本文分析了房地产业是否是国民经济的支柱产业、房地产业的宏观调控政策是否能够“一刀切 ”、怎样看待地价与房价关系等相关问题着手，在此基础上提出了2006年的政策重点。
近年，我国的经济保持了持续健康的发展，国内生产总值平均以大于9%的速度递增。同期，我国房地产的开发投资额、商品房销售额也呈持续上升趋势，而且房地产开发投资额、商品房销售额与国内生产总值的比值一直呈上升趋势。2005年房地产投资额与GDP的比值在宏观调控回落之后仍然达到8.64%。房地产业是拉动国民经济增长的重要因素，是中国经济的重要支柱产业之一。
房地产业是否是国民经济的支柱产业
房地产业是国民经济的重要组成部分，在一个国家和地区国民经济中，房地产业有着重要的地位和作用。它既是国民经济的基础产业和先导产业，在一定时空条件下，房地产业是国民经济的支柱产业。
首先，房地产业是社会经济活动的基本物质前提，是国民经济发展的基本保证。房地产是社会一切产业部门不可缺少的物质空间条件，更是构成各个产业部门不可或缺的基本要素。人口素质的提高、社会全面进步、以及城市经济和城市现代化都是以房地产业为基础。这些都显示出房地产业基础产业的地位。
第二，房地产业产业链长，关联度大则直接或间接地引导和影响很多相关产业的发展。房地产业的感应度系数和影响力系数在国民经济各产业部门中处于平均水平之上。据一些发达国家统计，房地产业的产值每增加1个百分点，就能使相关产业的产值增加1.5到2个百分点。在我国，每增加1亿元的住宅投资，其他23个相关产业相应增加投入1.479亿元，被带动的直接相关或间接相关较大的产业有60多个。不仅如此，住宅消费，还能带动诸如钢铁、建材、化工、汽车、交通、家电、装饰、家具和文化市场等生产资料和生活资料消费的相应增长，其比率大约是1: 6。据有关部门计算，我国城市住宅建设每年需要消耗钢材相当于1995年全国钢铁年产量的14%，消耗水泥占年产量的47%，消耗玻璃占年产量的40%，消耗木材占年产量的20%，消耗的运输量占年运输量的8%。如以1995年商品的房屋销售额125.4亿元为基础，按国外常用的住宅商品的带动系数1.34计算，所带动的社会商品整体销售额为2930亿元，相当于1995年全社会消费零售总额的14.22%。
因此，房地产业对宏观经济有着举足轻重的作用和影响。本轮中国经济增长，最早就是从房地产业增长发力开始的。早在2000年，汽车等其他产业还在预热阶段时，房地产业的投资和消费增长均已超过30%。可以说房地产业发展是新一轮中国经济增长大潮的潮头。
房地产业的宏观调控政策是否能够“一刀切 ”
作为国民经济重要组成部分，房地产业的发展可以促进整个国民经济的发展。同时，与其他经济部门一样，房地产业也存在周期性波动。无论是发达国家还是发展中国家，房地产波动对国民经济的冲击都有大量理论和实证的分析。正是由于房地产业与国民经济的密切关系，房地产业的波动会对国民经济的健康稳定发展产生重大的冲击。所以为了国家经济的安全，各国政府都加强了对房地产业发展的宏观调控。调控的手段主要包括行政手段和经济手段。
对房地产业的宏观调控的制定必须根据房地产业发展的现状、发展趋势以及存在的问题等。与其他产品相比，房地产具有其特殊性，如位置的固定性、产品的耐久高价性、产品的异质性等。特别是房地产产品一经生产，便被固定在特定的位置上，这与其他产品有着很大的差异。不同区域经济发展水平不同，再加上房地产不可移动的特点，决定了房地产业发展具有明显的区域性。任何一个区域的房地产产品和生产和消费都保持相对独立性。因此，在制定房地产宏观调控政策时，不仅要从房地产行业入手，分析和把握国家房地产业发展的总体水平，而且还要从空间角度进行透视，分析国家内不同区域房地产发展的情况，以及房地产业发展的空间差异。只有这样，才能针对不同空间房地产发展的情况和存在的问题，制定出符合区域需要的科学、合理的房地产政策。
在我国，经济发展存在严重的不均衡，无论是经济实力还是经济发展速度、人们的收入水平在不同地区都存在很大的差异。与国民经济发展密切相关的房地产业与各个地方经济发展水平相适应，也存在很大的区域差异。沿海和内地、城市和农村房地产发展的空间差异十分明显。这种地区的差异使得房地产的发展很不平衡。
但是，综观我国的房地产政策，无论是鼓励房地产业发展的政策，还是调控房地产业发展的政策，基本上是采取了“一刀切”的政策模式，没有考虑房地产发展的区域和空间差异。这样导致了严重的政策后果：需要鼓励的地区的房地产业的发展受到抑制，而房地产明显过热、需要调控的地方的房地产还在受到政策的鼓励；加剧了房地产业的波动以及对国民经济的冲击。
2005年的一系列宏观调控政策总的来说取得了一定成效，对稳定全国的房地产市场、抑止房地产价格过快增长起到了积极的作用。但事实证明，宏观调控政策在各个地区和城市发挥的作用相差很大。上海、杭州等2004年房价上涨幅度较大的城市，房价涨幅明显回落，房地产价格快速增长的势头得到明显抑止。但与此同时还有11个城市房价涨幅出现了不降反升的情况。对于这种情况，一方面应该分析这一轮房价快速、普遍性上涨原因，采取综合性的政策措施、经济手段和法律手段加以解决。另一方面，如前所述，房地产业在我国的发展有不平衡性，房地产市场受多重因素影响，有十分典型的区域性特征，因此不同城市、不同地区对宏观调控的不同反映是正常的，应该针对不同地区、不同城市的具体情况制定更为合理有效的调控政策。
怎样看待地价与房价关系问题
地价推升房价，还是房价拉升了地价的问题是近年来争论的热点问题。我们不能简单地说地价决定了房价，或者房价决定了地价，也不能简单地说房价与地价不相关联。
通过对2000年以来的房价、地价的数据分析看，地价与房价在总体变化趋势上具有较强的相关性。但在短期内，地价与房价变动率的相关性很小。
房屋产品具有其特有的属性和功能。房屋既是消费品，又可以是投资品，从经济学上分析，房地产市场在不同价位都有可能实现均衡。在这种市场上，价格高低在很大程度上取决于买卖双方对未来价格的预期。所以房屋的价格不是土地价格与建筑物价格的简单相加，因此说房价中含有多少地价，是不科学的。
但是，地价与房价的关系，作为衡量房屋市场和土地市场协调程度的指标还是有一定意义的。在成熟稳定的房地产市场中，地价与房价的关系是有一定规律的。一般来讲，人口稠密、经济发达、配套设施完善、土地资源稀缺的地区，土地价格应相对较高。在我国现阶段，土地市场与房地产市场是两个既紧密联系，又相对独立的市场体系，土地价格与房屋售价的运行机制、市场环境、统计口径等的不同，在区域市场中，地价与房价的关系还十分难于准确描述，根据对现有资料的统计分析，我国不同地区和城市地价与房价的关系没有表现出上述的规律性。
通过对美国、英国、瑞典等发达国家以及紧邻日本、韩国、印度等的对比研究，我们发现，与同样人口稠密、土地紧缺的国家相比，我国多数地区的土地价格相对于同期房地产价格相比是偏低的。也就是说，一些城市未来在房地产价格基本稳定的前提下，土地价格还有可能进一步上升，但那些土地价格已经比较高的地区或城市不在此列。
租售比能否作为判定房地产泡沫的指标
住房的租售比价是指在相同时期内同一类住房的租赁价格与出售价格之间的比例关系。近年来，住房租售比一直被作为衡量我国房地产有无泡沫的指标之一。如果租售比在合理范围之内，房价和租金同步上涨，租售比基本稳定，则房地产市场运行平稳，没有泡沫；如果房价和租金不同步上涨，租售比逐渐缩小至合理范围之外，则房价上涨过快，房地产市场存在泡沫。
市场经济发达国家和地区租售比一般在1:8左右，但是综合考虑我国目前实际，住宅的租售比在1:12-1:15之间较为合适，商业的应该更高一些。若比值低于1:15，则表示住宅价格偏高，在此情况下，购买住房的投资不理性。因为投资合理性在于投资回报的合理性，年租金与房价的比例如果低于l:15，就意味着投资买房要15年以上才能够回收，再加之贷款所付银行利息，则没有直接将钱存在银行合算，在此情况下则表示房价偏高，从一定层面上讲可能存在房地产泡沫。
据数据显示，目前在北京大部分物业的租售比达到了1:10左右，更有个别区域楼盘达到1:6.67以上，SOHO中国董事长潘石屹认为，北京目前的租售比是全国最高的。根据有关学者和中介机构的调查研究，在上海等被普遍认为最可能存在泡沫的城市里，该指标达到了1:20左右，超出合理区间，按此标准衡量，我国部分地区和城市确实存在房地产泡沫。
另外，由于我国房地产中介市场不规范、社会治安以及人们的传统观念等因素影响，很多的业主没有将闲置的房屋投入租赁市场，有些用来投资的房屋也没有及时进入租赁市场，所以我国可出租的房屋还有很大潜力没有释放出来。如果考虑这个因素，假设房地产中介市场规范，社会环境改善，将会有大量的房屋涌入租赁市场，租赁价格回进一步降低，租售比继续缩小，如租价比超过合理区间，则表示房屋价格与价值背离。考虑这个因素，个别地区房地产泡沫问题的确需要进一步高度关注。
征收物业税是否会让老百姓“买得起住不起”
物业税又称财产税或地产税，主要针对土地、房屋等不动产，要求其承租人或所有人每年都要缴付一定税款，而应缴纳的税值会随着其市值的升高而提高。2003年10月，十六届三中全会通过的《中共中央关于完善社会主义市场经济体制若干问题的决定》中指出：“实施城镇建设税费改革，条件具备时对不动产开征统一规范的物业税，相应取消有关收费。”近期，中央又提出了“十一五”期间要稳步推进物业税的要求，由此使得物业税成为了2006年房地产业的一个新的焦点。
一些人反对物业税，他们认为其一开征物业税并不会抑制房价，其二开征物业税会增加老百姓的负担，使老百姓买得起房住不起房。
笔者认为在物业税的制定实施过程中对于自住物业与经营性物业、普通住宅与非普通住宅等问题应该有一个比较清晰的界定，实行差别征收就不会加重老百姓的负担。比如非普通住宅和经营性物业应该按较高的比例征收，而普通住宅按较低的比例征收。而且，征收物业税不仅要考虑物业建筑面积，也要考虑物业所占土地面积和物业所有人财产收入情况。如果按照这样的考虑确定的物业税的征收对象和征税比率，则开征物业税有以下好处，第一可以使资产拥有人或物业拥有人更加理性的投资置业，第二，从长远来看可以起到一定的调节收入差距的作用，第三，我国地少人多，土地资源稀缺，开征物业税可以促进土地集约化利用，对于建设节约型社会、和谐社会具有长远而有利的作用。
未来房地产宏观调控的政策重点在哪里
根据对2005年房地产业发展的综合分析，2006年，我国的房地产市场在国家宏观调控的引导下，将向着更理性的方向健康有序的发展。总体来讲，2006年我国房地产宏观政策的重点是：
1.各项宏观调控政策进一步发挥作用，政策细节进一步落实和完善，调控的重点仍然是抑制投资性需求和规范房地产市场，稳定房价。防止房价大起大落将是长期的调控手段。
2.住房保障问题继续得到重视，住房政策进一步有利于构建和谐社会，照顾弱势群体和中低收入群体。
3.政府将进一步鼓励存量城市建设用地的流转和开发建设，严格控制增量城市建设用地，优先考虑经济适用房和普通住宅建设用地，用于房地产开发的土地供应量基本保持稳定。
4.用科学发展观指导房地产业发展将逐步成为共识。进入2005年之后，能源短缺问题日益成为全社会关注的问题，作为资源消耗量巨大的房地产业，已经开始陆续制定各种标准和政策措施。2006年，注重产品创新，开发资源节约型建筑，保护生态安全将继续成为房地产业的热点。
5.房地产金融方面会有所进步，房地产融资渠道将日益多元化。资金要素是房地产开发最重要的要素，可以说房地产的核心问题是金融。金融方面的任何变动都会在房地产行业内引起震动。汇率问题和利率问题将是大家重点关注的。虽然政府会进一步鼓励需求，但如果房价上涨仍然无法抑制，加息的可能性不能排除。自2003年以来，国内银行针对发展商的贷款规模不断紧缩，贷款门槛不断提高，使得发展商越来越难以从银行取得贷款支持。因此，发展商必然会进一步拓展其他各种融资渠道，以解决其资金需求，房地产融资渠道会进一步多元化。
6.房地产税赋的改革将会继续。2005年底举办的“中国财税论坛2005”上，国家税务总局局长谢旭人表示“十一五”期间，我国将积极稳妥地深化税制改革，其中包括实施城镇建设税费改革，稳步推行物业税，并相应取消相关收费。这预示着2006年关于物业税征收问题将会有相应的初步“轮廓”显现。对于房地产二级市场来说，一直处于争议中的“20%个税强制征收”政策将得到一定程度落实，但征税对象不会太多，对房地产二级市场的影响不会太大。
7.规范市场秩序将是各级政府的重要工作。目前的房地产市场是一个不成熟、非规范的市场。市场秩序混乱引发了诸多矛盾和纠纷，大大增加了社会交易成本。消费者不但没有上帝的感觉，而且连基本的权益都得不到保障，因此，投诉率居高不下，在消协的排名年年靠前。行业信息披露制度的缺失，使消费者在交易和消费过程中处于信息劣势，市场交易的公平性没有得到体现。因此，规范市场将是政府在2006年的重要工作之一。政府将会制定相应的制度和政策，在生产、交易和消费等多个环节加强监管，如新售房合同、交易信息公开化、物业管理收费、公共维修基金的使用、打击开发商利用内部认购和限量发售方式哄抬房价等方面将是监管和规范的重点。
(作者：北京师范大学珠海分校不动产学院常务副院长 蒋立红
北京师范大学珠海分校不动产学院院长助理 黄兴文)
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