别把普通住宅当白菜卖 谁把房子变成白菜
2006-04-07 00:00:00   来源：

    首先要表明的是：把房子变成白菜的一定不是开发商。

　　关于“穷人区与富人区”的口舌之争还在网络中津津有味地进行，且不论孰强孰弱，至少反映出一种心理——开发商喜欢富人，和所有其他行业的产品供应商一样，希望将自己的产品提供给有钱的人，从而更加快速地获得更理想的回报。因此，开发商不希望自己的房子在市场中变成“白菜”，至少希望能够在名义上不要变成“白菜”。他们真正希望的是越来越多的老百姓能够以“储存秋白菜”一样的热情来购买房子。

　　但是，尽管开发商都声称“自家的孩子很金贵”，购房者也开始强化“性价比”意识，今年年初以来，出现在沈阳部分楼盘的销售场景却总是让人联想到“秋季抢购大白菜”时的情景。是谁造就了这样的场面？

　　第一只手——心理预期。这只手真可谓是一只“无形之手”。有一位心理专家曾经分析，在各种消费心理中，“预期”对于房地产行业的热度影响最为明显。也就是说，购房人的心理预期变化将很大程度上决定商品房的成交和价格走向。对比2005年同时期的沈阳楼市，因为开始受到国家宏观调控政策的影响，市场中对于“价格回落”的心理预期开始萌芽，并不断加强，使得2005年整个夏天的炎热都远离了楼市。而在下半年，随着各种政策导向的明朗，购房者的心理预期开始趋于稳定。沈阳市政府也及时出台了一系列“托市”的政策，使得市场信心指数开始回升，并为今年的地产市场打下良好的基础。

　　“房价不会大幅度下降的。”“还是赶紧买吧，这房价还在涨呀。”当这样的心理在购房者中间蔓延，并成为主流思想的时候，对于房地产市场价格走强的心理推动力也就正式形成。

　　第二只手——市场营销。高速发展到已经成为一门学科的市场营销正在房地产市场中扮演着越来越重要的角色。这门通过包装而使产品顺利销售的专业为房地产市场带来了前所未有的创新活力。我们看到，当房地产市场中的土地、建材、税务等刚性成本暂时保持稳定态势的时候，营销的力量往往决定着一个项目的成败。从前期的定位和产品选择——中小户型显然是今天的沈阳地产市场的流行色；到后期的调控——以什么样的产品进行市场切入；以及整个项目的形象包装——年轻社区以及适宜投资等概念的运用，让正适合“高单价、低总价”的普通住宅产品迅速变得“不普通”，从而吸引住市场的眼球，获得一阵阵抢购风潮。

　　一软一硬两只手的共同操纵，让普通住宅变成了热销的“白菜”，而对于购房者来说，这样的白菜价值几何？

　　首先，对于市场发展趋势的判断应基于理性需求之上，超前消费决不应该成为今天房地产市场的主导旋律。正确判断自我的居住要求，根据市场现实的供应，对不同项目和产品进行比较分析，从而获得更加接近需求的最终选择，这是一位理性的购房者应该遵循的思考过程。不论房价是涨是降，都不应该成为一名普通百姓盲目跟风购房的理由。

　　其次，当我们对于其他许多行业的宣传广告都能够产生免疫力以后，对于房地产这样更具立体感和综合性的市场推广手段也应该同样具有免疫力。不论什么样时髦的概念，或者如何热情地推销，坚持自己的判断，并能够在多方比较之后作出结论，也许会让我们未来十年甚至更长时间的生活变得惬意许多。

　　也许几十平方米的一间小屋很普通，但是我们决不能因为它的普通，就忽视了它必须具有的舒适内涵。尤其是当最基本的居住要求不再成为困扰我们的问题时，购房者更加有权利选择一处真正有价值的生活空间。

　　四月份，我们推出“欢乐购房月”活动，将许多现有市场中的产品进行了分门别类的搜集和比较。这其中没有豪宅，我们希望为普通的购房者服务，让大家能够寻找到理想中的家园。