调整楼市结构应优于支持消费
2006-03-30 00:00:00   来源：

    国家发展和改革委员会主任马凯日前在某论坛上表示，为增强消费对经济增长的拉动作用，在消费政策上，将对住房、汽车等产业的发展给予一定的支持。更早前从其他部委也传出了类似的“鼓励住房消费”的消息。其实早在今年2月份，国家发改委在其网站公布的《2006年房地产调控工作要点》中还公开提出了建立“房地产市场宏观调控部际联席会议制度”，这些举措凸现了国家发改委在今后楼市调控中的角色和地位。
   
    笔者认为，在“出台政策鼓励住房消费”的大背景下，楼市结构调整反而更加紧迫。

    国家发改委之所以提出鼓励住房消费，一个重要背景就是，不断降低的国内消费率和消费意愿，使得经济增长越来越依赖投资和出口，经济结构趋于脆弱，只有提高消费率才能避免经济大起大落。但是以中国楼市的结构性矛盾来看，新的鼓励消费政策未必能够对楼市产生太大刺激作用。

    首先是利率问题。近几年的低利率政策是造成中国楼市繁荣的重要因素。但是由于美国步入加息周期，中美之间的利差越来越大，加上欧洲和日本近期也在加息或者即将加息，指望中国进一步降息来刺激楼市变得非常不现实。

    其次，在上海等楼市低迷地区，降低首付成数等优惠措施已经悄然出台，但是对楼市的刺激作用依然不大。另外，最近多家商业银行纷纷对个人房贷产品进行创新，例如固定利率、双周供等，但是从市场反应看，效果也不理想。

    第三，推出减税政策的可能性极小。去年出台的一系列楼市调控措施中，税收杠杆的作用比较明显。而2006年国家仍然会抑制楼市的投机和投资需求，指望改变这些税收政策并不现实。

    第四，CPI涨幅明显回落,居民通过买楼实现资产保值的动力减少。

    国家统计局公布的最新数据显示，受春节消费降温的影响，2月份消费物价指数(CPI)涨幅明显回落，至0.9%，涨幅比1月份回落1个百分点，是去年9月份以来的新低。

    而3月15日公布的调查结果显示，城镇居民未来物价预期指数为18.8%，较上季下降18.6个百分点，较上年同期下降0.6个百分点，创出自2003年4季度本轮物价上涨以来的新低。

    第五，楼市投资价值下降。以广州楼市为例，去年年底楼价大涨，今年年初涨势依然不减，但是去年到今年1月的二手住宅均价数据则显示，不管全市还是中心区域，价格均维持稳定，波动仅在每平方米几十元上下，和一手住宅的价差则拉开到2500元~3000元/平方米。

    对自住型购房者来说，目前最大的困难和问题恐怕并不是利率、首付和交易税费等问题，而是高昂的而且还在不断上涨的楼价，这点从中国各大中城市的房价收入比就一目了然。因此，2006年新出台的鼓励住房消费政策，如果从降低利率、首付或者交易税费入手，很有可能对自住型的购房需求刺激不大，反而便宜了楼市上的投机力量。

    因此中国楼市的根本问题还是结构问题：中低价房太少，高价房太多。2006年楼市调控政策的着眼点不能偏离这点，否则，我们出台的鼓励住房消费政策，可能完全被消费物价指数、继续上涨的楼价所抵消，从而导致2006年楼市需求的萎缩。

    不得不警惕的是，2005年很多城市的楼市需求已经开始出现萎缩的迹象：去年京沪穗等一线城市的新房成交量同比2004年都有所下降。

    相比鼓励住房消费更为稳妥的做法应该是立即实质性启动楼市的结构性调整，一旦未来由开发商主导的商品房投资增幅显著下滑，经济适用房和廉租房的投资开发就能够从容跟上，以保持房地产开发投资必要的增幅，为经济增长提供足够的动力。