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一．武汉租赁市场现状分析
1.武汉租赁市场概况
据武汉房产局研究中心统计数据显示：武汉市2005年上半年房屋租赁成交量与去年同期相比增长5%。二手民宅租赁市场房源与客户同步增长，交易活跃；经济型公寓及住宅房源与客户相对保持平稳，交易升温；高档公寓房源有所增长，客户需求量却有所下降，市场看淡。顺驰市场研究中心认为，武汉今年房屋租赁市场总量将增长8%，总体价格将无上涨空间。其中，民宅租赁市场租赁价格将会呈平稳趋势，随季节需求变化而小幅度波动；住宅、经济型公寓租赁市场发展潜力巨大，租赁价格将会稳中有升；而高档公寓由于开发交房速度过快，空置率较高，所以价格将会稳中有降。
结合现时武汉租赁市场行情具体分析如下：
1.租赁市场房源供给逐渐放量
武汉租赁市场每年都要面临着庞大的租房队伍， 越来越多的业主逐渐看好租赁市场的前景，出租房屋意愿加强，使房源供给逐步放量，原因主要有以下3点：
1）、去年下半年至今年上半年，大批投资型中、高档物业，甲宅、小户型等已建成住，当初购买这些房屋的投资型业主开始将这批房源推入租赁市场出租。
2）、今年上半年，武汉市国土房管局加大力度规范武汉房屋租赁市场，武汉市国土资源和房屋管理局、北京市工商行政管理局于3月底推出了两部合同范本??《武汉市房屋出租代理合同》与《武汉市房屋租赁合同》。这一系列措施的出台，消除了去年“毁物事件”后广大业主心头的阴影，使他们重拾对武汉房屋出租市场的信心，愿意将手中的房屋再次投入租赁市场，交由中介公司代为打理出租。
3）、5月初，武汉市对经济适用房再上市出台新政策，新政策规定经济适用房需住满5年，方可出售。此政策的出台，限制了许多经济适用房投资客暂时不能将房屋出手获利，一部分投资业主转换投资回收方式，纷纷出租经济适用房。上述几点原因，致使租赁市场房源供给逐步放量，呈递增趋势。
2.租赁人群悄然发生变化
据不完全统计：武汉常住外来人口约150万人左右，有大约90万人需要通过租房解决居住问题，加上武汉本地的约20万租房者，武汉的租房大军约110万人左右，其中将近75%的人选择普通民宅租赁。以往在汉选择租房的人群主要分为7种：1、工作调动在汉外地人员；2、每年来汉务工、经商人员； 3、常年驻汉外籍人士；4、本地年轻人；5、在校大学生、研究生；6、来武汉参加各种培训、考试的外地人员；7、武汉本地拆迁户。
今年上半年和以往同期相比，武汉的房屋租赁需求有上升的趋势，主要原因是：1、随着武汉投资经商环境的改善和经济持续稳定地增长，吸引了越来越多的外地及外国的人才进汉谋求个人发展；2、许多打算置业的购房人由于武汉市新建商品房和二手房的买卖价格较高而有心无力，只有租房过渡；3、住房制度改革的顺利推行，大部分单位包括机关事业单位停止给新参加工作的职工提供单身宿舍，使得越来越多的新职工需要租住房屋；4、武汉城市改造力度加大，大批拆迁户由于拆迁而租住周转房；5、武汉本地人由于工作地点和居住地距离较远加之交通拥堵而在工作地附近租住房屋；6、武汉武昌区域各大高校招生人数不断增加，除正常计划内的专科生、本科生、研究生外，还开设了许多短期或中长期的进修班、培训班等，而只依靠学校本身力量来改善学生住宿问题，已经不太现实；大学生、培训生选择走出校园在外租房居住的人越来越多。
3.租赁市场价格呈曲线波动
经过近些年市场大环境的冲击与洗礼，武汉房屋租赁市场逐渐进入平稳发展时期，日趋稳定。租赁市场的价格基本上受季节变化及租赁人群需求的影响而变化。“武汉顺驰”专业人士认为：2005年底到2005年2月份，由于在武汉务工的外来人员大量返乡，需求群体减少，房屋租赁价格有所走低；3月-4月份，随着外地务工人员返汉数量加大，需求急剧增多，房屋租赁价格略有上升，尤其是一居室和二居室的房屋，不少地区都上涨了50元-100元；进入5月份，大部分来汉外地务工人员基本上在汉已安定下来，租赁需求下降，而房源进一步释放，这时，因此租赁价格受到影响，整体走势有所回落；进入6月份，暑期将至，各大院校大批的留京、进京的毕业生加入租房大军，需求人群的增多，使其租赁价格再次小幅上扬，但是同时大型公司由于放高温假致使高端需求客户减少，高端租赁成交进入低迷时期。从2005年上半年租赁市场价格走势能看出，其呈低-高-低-高曲线波动。因此，上半年民宅租赁市场总体租赁价格走势较为平稳，随季节性需求的变化而小幅波动，但对全年总体租赁市场价格并不会有太多影响。
4.租赁市场仍然存在供需矛盾
目前武汉租赁市场，民宅以其适中价位的绝对优势，占据市场主导地位，交易活跃，一居室和两居室依旧是好租户型，传统热点区域仍然持续着供不应求的局面；求一居室不得的租客转而选择两居室，加上以家庭为单位租赁两居室和合租两居室的客户，两居室供求较为平衡，供给略高于需求；进入6月份，随着暑期临近及新成立的公司不断增多，不论是大学生合租的“热情高涨”，还是公司内部为新进员工租住“宿舍”，虽然能够暂时缓解3居室、多居室乏人问津的局面，但仍未能打破其供大于求的尴尬处境。
经济型公寓及住宅中端市场，很受白领及企业中层人士的欢迎，由于性价比方面存在巨大优势，成为市场新的热点，供需较为平衡；高档公寓却不容乐观，由于高档公寓在许多热点区域和重要商圈开发建设、交房入住速度远远快于同地段写字楼的开发建设速度，造成空置率较高，其现状难解尴尬局面，供大于求已属不争事实，今年上半年的租金继续下滑，幅度平均在4%左右。
5.租赁热点区域分析
市场成交数据显示，目前武汉租赁市场区域发展不平衡，江汉区和江岸区占据了半壁江山，其中，新世界附近、香港路 台北路 万松 中山公园、汉口建设大道沿线，武昌中南 中北 鲁巷 徐东片区，汉阳沌口经济开发区等地区是租赁的热点地区。
地处江南的武汉高新技术开发区的租赁市场涨势明显，主要依赖于区域建设步伐的加快和开发力度的加大，交通、环境等有了极大改观，在价格优势的激励下，不在江南生活的传统观念正逐步转变。青山区和汉阳老城区受房源供给及经济发展瓶颈约束，交易比重有限，增长空间很小。
桥口区涨幅趋缓，郊区化运动给这些远郊区域带来巨大的成长机会，但受交通、地区发展等诸要素影响，要达到交易活跃甚至火爆局面需要假以时日。
区域分配格局的形成是诸要素综合作用的结果，并随要素的变化而变动，在影响因素中，交通、地理、季节、价格等为主导因素。另外，消费心理、消费群构成、投资观念、政策等也会影响走势，在特定的时期，可能会成为主要因素影响整个格局。
二．租赁市场特征分析
2005年是武汉租赁市场平稳发展的一年，虽然2005年相继出台了一系列政策及行政法规，但市场总体走势没有出现随波起落过大的震荡，供需两旺是2005年租赁市场的一大特点，供需比例相对平衡，同时季节性的市场冷热较明显。
一、成交量
年度成交总量较2004年同期增长27%， 尤其是二居室，增幅达到43%。租赁成交量持续增长势头稳步挺进，平均每季度以7%左右的加速度递增。
随着租赁市场逐步走向规范化和成熟化，中介公司的地位和作用尤显重要，品牌和实力成为各中介抢占市场先机的砝码。各公司尤其口碑颇佳的公司都加强了品牌建设，并从人才、市场运作、宣传上做文章，抢滩市场，从而也带动了市场的红火，消费者传统消费观的改变，促成了供需双方两个市场的繁荣。
二、户型结构
经过统计分析，从户型来分，2005年度前三个季度市场成交情况如下：
二居室是租赁市场主流，占到整个市场的半壁江山。二居室之所以受到青睐主要是因为户型合理，面积有效利用，既不浪费又无拥挤之感，比较适合家庭租用。同时，也深受广大合租者的欢迎，一般适合于2～3人合租，经济又实用。一居室年度内呈现交易量稳定的走势，主要来自于高端租赁市场发展迅猛的排挤，三居室市场走势不温不火。
据顺驰对租客的分析研究：2005年度租客身份较为多样化，从年收入逾百万的高收入阶层到月薪几百元的普通打工者，在租赁市场的高、中、低端市场纷纷对号入座。作为中坚力量，学生和中低收入的外来人口是稳定的消费群体。来自高端市场的租客属于弹性需求的范畴，受到来自政策等多领域的影响，消费决策直接反映到租赁市场上。
三、成交价格
成交价格呈稳定趋势，涨幅上下浮动（注：保持在每平米80元至150元之间的上下浮动），这是一个合理的增长区间，也证明了市场发展较稳健，而且，市场潜力正在逐步释放。
四、市场走势
今后3年内，租赁市场总体将会有较大的增长空间，势头强劲，特别是现时国家对于二手房的买卖进行个税调整，加上外部条件过大左右的情况下，高端物业的增长会最为明显。按不同城区的租赁交易特点，可以简单的进行划分：
导入型??东西湖 沌口区域
住宅郊区化的趋势使得远郊的二、三级市场小荷初露，市场共性为：住宅项目的自身品质优良，居住环境自然优美、低密度的舒适度享受，适合于追逐回归本真的中高收入者。从需求分析，有着巨大的潜在市场，可能成为交易瓶颈的因素有三：最突出的是交通问题，其次便是周边的配套建设，第三区域的整体发展水平。
成长期??桥口 洪山区域
如果从时间的角度，桥口区域在租赁市场的发展为时不短，但是，单纯从交易的数量来讲，将其和洪山区域一并划入成长型区域不无道理。总体分析，2005年这几个区的交易量比重将会有大幅提升，主要原因是经过几年的培育和发展，特别是2004年的集中放量，市场已初步形成并逐渐升温。最大利好就是交通状况得以改善，配套建设日臻完善，再加之性价比优势，越来越吸引着庞大的租客流涌向几大区域。具体分析，这几大区域的租赁市场又各具特色，经过一段时间的发展，很可能出现和朝阳、海淀两大热点区域争天下的局面。
成熟型??江汉 江岸区 洪山区 武昌区
无论是二手房市场还是租赁市场，这两个区域一直是典型区域，由于特有的区域资源优势，带动并催熟了租赁市场，从过往的交易分析，从成长区已过渡到成熟期，没有重大利好等外部环境影响，两区的交易量短期将保持在一定范围内上下波动，主因来自强大的需求和供给。江汉是商务环境最成熟的区域之一，CBD商圈的晕轮效应助力相关产业的快速成长，租赁市场也借东风茁壮起来。洪山区凭借知识的力量在几大区域中独树一帜，学生和IT从业人员共同为租赁巨轮把航，但是，受房源所限，饱和后不会有更大的增长空间。
衰退型??汉阳区
由于受房源等因素约束，钟家村片区和王家湾片区的交易量不会有增长的趋势，随着整个租赁市场的全面攀升，两区的比重将呈下滑的趋势。
年度关键字
土地、金融、行政诸多政策力促行业、企业“双规”
2005年是房地产行业风疾雨紧的一年，对于租赁市场影响有几个特征：其一，旨在规范一级市场的土地政策、金融政策等，因市场联动效应对三级市场有所波及，总体影响不大，但造成了细分市场的重新洗牌，比如“房产六一新政”，虽然大多数认为是政府投石问路的试探性动作，可也左右了部分消费决策。主要影响集中在高端物业的投资消费领域，投资客户放慢投资脚步，开始了持币观望。武汉顺驰的监测数据显示：调整后，用于投资的租赁业务增幅一成左右。
除具体业务层面影响之外，一个趋势也逐渐明朗起来，政府正努力建设规范有序的良性市场，从目前市场分析，整个房地产经纪行业尚谈不上品牌效应，经纪公司多重业务轻品牌，消费者则更多关心性价比等交易物的自身特质，行业内诸多稍具实力的公司也只是将公司的品牌形象单纯作为了对外宣传的功课，没有实质性的建设。究其原因，复杂多样。但是，一年来政府部门作为频繁，一记土地、金融、行政组合拳给整个行业、各个企业带来了思考的迫切感，新的格局下求得生存和发展。
城市对话沌口商圈VS高新技术开发区商圈、江汉VS江岸
在租赁市场所覆盖的几大区域中，沌口商圈彰显商务王者风范，洪山区依靠教育和科技两大王牌，独树一帜。沌口已经聚集了各类企业单位1000余家，其中在来汉的20余家世界500强中，10余家落户沌口,占50%。洪山区的人才优势让其他商圈无与争锋。沌口已经进入信息时代，醉翁之意不容小视。高新技术开发区商圈则促成了洪山区租赁市场的繁荣，学生和IT职员是这一区域租赁市场的主力军。2005年，在两大商圈之间，上演了有来有往的企业回归重头戏，这直接影响租赁市场的走势，除此之外，人才资源的流动也会影响租赁市场。
季节分明
一般而言，租赁市场有三个季节分水岭：其一，第一季度的2月中下旬，之前，在汉务工的外地人回家过春节，租赁市场陷入寒冰期，之后，陆续返汉的人群带来了租赁市场的逐渐升温。3月，工作稳定后，租赁市场异常活跃，呈现出供需两旺的繁荣景象。据不完全统计，近几年，每年来汉的外地人迅速递增，2005年达到200百万人，其中有租房需求的110万人，这是一个惊人的数字。其二，第二季度的4月末5月初，高校毕业生毕业在即，名目繁多的招聘会带来了大量的租房需求，这时期也是在职人员变换工作的高峰期，工作的变动必然引致居所的搬迁。另外，继春节后，外地人会集中趁机来汉发展，未来发展的不确定性会让这部分人坚定不移地加入租客军团。其三，第三季度的9月，公司企业的调整，高校开学，在校大学生、研究生成为搅动租赁市场的主力军，掀起第三次租赁高潮，尽管2005年有关部门对大学生租房问题明令禁止，但中介公司推出新的租赁业务，对高校周边的租赁市场的影响不大，以学生为主包括毕业2年以内的打工者构成了高校附近租赁市场的主要消费群体，租金也整体走高。
高端物业异军突起
公寓、写字楼租赁市场开始活跃，主要集中在武汉几个商圈附近区域，汉口地区，洪山地区，江汉路板块和金融街地区，由于这些地区商务发达，对住宅的消费能力很大，目前高端物业租金水平有比较接近真实水平，已经得到商务人士的认同。这些区域得天独厚的资源优势，更深受国际租户的欢迎。随着经济水平的提高，经济投资环境的改善等，因素高端市场会一路高歌。
四、成交区域
数据显示，目前武汉租赁市场区域发展不平衡，江汉区和江岸区占据了半壁江山，其中，新世界附近、香港路 台北路 万松 中山公园、汉口建设大道沿线，武昌中南 中北 鲁巷 徐东片区，汉阳沌口经济开发区等地区是租赁的热点地区。
江汉 江岸区 洪山区的租赁市场涨势明显，主要依赖于区域建设步伐的加快和开发力度的加大，交通、环境等有了极大改观，在价格优势的激励下，不在城市生活的传统观念正逐步转变。江汉区和江岸区受房源供给瓶颈约束，交易比重有所减少，但增长空间很大。
三．区域细化分析
江北地区
江汉区
由于杨汊湖一带、汉口火车站周边的项目处于尾盘阶段，社区形象已经呈现，锦绣人家、蓝色天际等销售价格略有提高；在中心城区中，中侨观邸前期以各种形式对产品进行铺垫，均价也直逼6000元／平方米，显现出豪宅的品质，此外，海虹?景、文锦苑等价格等销售价格比前期有一定的上升。
江岸区
传统板块后湖二七片的汇龙花园、青青美庐、幸福人家、紫竹园、世纪家园三期、恒昌?欧景华庭、星海蓝天二期等借助前期现房或者社区实景等有利因素，价格全面上扬，奠定江岸楼市上升基本格局；百胜?家想时代中小户型，由于总价、单价优势获得市场追捧，正式开盘后售价略有小涨；统建?大江园南苑凭借地段、规模、环境优越单价达到3600元／平方米，仍不乏买家！由于房地产产品销售价格低开高走惯性使然，名雅居、锋尚时代、半岛豪庭、枫丹白鹭、绿茵仁居、中奇香港花园等处于项目销售中后期的楼盘销售价也不同程度地提高。
桥口区
随着江山如画、江景时代、汉口春天、航天星苑等相继进入市场，桥口楼市经过长期积蓄，终于迎来了春天，汉口春天以创造古田区域楼价纪录的气魄认购火爆，并带动了周边如东方花城等项目价格的提升，江景时代、江山如画等汉江北岸楼盘也表现出色，种种因素作用促进了桥口区一般物业均价大涨。
汉阳区
花前树下二期、国信新城二期、绿馨芳草庭、鹦鹉花园畔江影月、绿色晴川、翠微新城等中心城区项目价格有不同程度的上扬。
金银湖区
耀江?丽景湾、恋湖家园三期、丽水佳园、翠堤春晓、半岛?嘉年华结合新推单位销售价格有不同程度的提高。
东西湖区
随着生活商业配套逐渐完善，扎堆开发效应日渐明显，山水星辰二期、兆丰花园三期、将军?翠林居也迎来新一轮价格上涨。
江南地区
武昌区
由于常阳?秦园居四期、华锦花园三期、拜赞庭三期、福星苑等项目均价继续保持稳定的上扬，使武昌区楼市均价整体提升。
洪山区
名都花园二期、弘业俊园、东湖名居、山泉居、阜华大厦、阜华?翠畔湾均处于尾盘阶段，销售价格有一定程度的提高。
青山区
青山楼市比较沉寂，兰亭雅居、美地家园等均处于尾盘销售期。青山健吾公馆目前还未进入市场，预计开盘后均价不低于3000元／平方米。
关山区
面对短兵相接的局面，区域旺盛的购买力促使区域价格连连上涨，江南家园一期、当代光谷智慧城、地龙常青藤名苑、华乐花园、东林外庐三期、关山春晓、万科城市花园、礼尚人家、紫菘名门等价格也随销售周期、工程进度、新推产品的变化而发生变化。
江夏区
阳光海岸三期、华工?镜湖园二期、梅南山居正在销售中，价格与上月相比，略有上扬。
鄂公网安备 42010202000783号