7部委的协调与博弈 看2005年地产变法150天
2005-12-19 00:00:00   来源：

     7部委的协调与博弈

    此前房地产行业便因为涉及相关部委众多，而始终难于解决政出多门造成的矛盾与难题。

    2005年中央针对房地产行业的政策调控或许是经济领域有史以来规模最大的一次多个部委之间的协调工作。2005年5月，在“国八条”和“新八条”相继出台过后，被普遍看做是中央调控精神“细化”的“七部委《通知》”出台。一次多部委的联合调控自此开始。

    然而，这却是一场从部委协调开始，以部委博弈结束的调控，7月成为了协调与博弈的分水岭。在此之前，7部委的通力协调另中央调控精神的主旨在最快的时间内得到落实。但随着固定资产投资总额和房价涨幅的“双降”，部委之间的利益冲突逐渐明晰起来，这让150天的调控既成为了政策与市场之间的角力，更成为了部委之间的博弈场。

    调控初期7部委的通力协作与一份名为《七部委关于切实稳定住房价格的意见》的文件密切相关，这份由建设部牵头，国土资源部、财政部、国家发改委、国税总局、央行、银监会、下发的文件，终于成就了针对房地产行业的“调控组合拳”，信贷、土地、税收纷纷“把住了房地产的命门”。

    5%营业税的高效征收，经济适用房、廉租房、配套商品房的开工建设，都是7部委高效协调工作的成果。但是，在控制房价非正常上涨取得成效之后，协作的效率开始下降，直至8月，建设部、国税总局、央行之间的分歧开始愈发明显。

    裂痕从二手房个税开始。在营业税高效落实之后，国税总局多次提出对二手房交易征收个人所得税。但这并不在国务院的主旨精神中，因此，建设部始终没有启动二手房个税“先税后证”的程序。建设部作为房地产行业的直接主管部门，房地产市场的冷热关乎自身利益，对于三级市场打击甚大的个税政策，自然遇到了建设部的抵触。

    如果说建设部与国税总局的博弈还在暗地角力的话，建设部与央行的分歧则在9月彻底公开化。在9月份央行出台《房地产金融报告》提出建议取消房屋预售制度之后，建设部仅有一天的沉默，之后便立刻出面表示，预售制度不会取消。显然，预售是中国房地产行业的基础，预售制度取消对于房地产行业的打击无疑是建设部最不愿意看到的。

    实质上，此前房地产行业便因为涉及相关部委众多，而始终难于解决政出多门造成的矛盾与难题。在国务院的压力下，本次调控虽然艰难地实现了协调作战，但最终仍无法摆脱行业利益的桎梏，如何协调管理，即便在调控过后，也是房地产市场的多个主管部门需要长期面对和解决的问题。

    敏感数字：20%

    投机导致房价的非正常增长成为了国务院做出的最后结论，并被写入了“国八条”当中，围剿楼市投机资本自然也成了调控第一要务。

    “在国务院的判断标准中，20%是一个十分敏感的数字。涨幅连续超过20%，在价格的非正常增长中，不仅积聚了市场风险，更突出了中低收入者居住问题的矛盾，买不起房子，已经不是简单的经济问题，而是一个关乎社会局势稳定的政治问题。”在解释本次调控的起因时，建设部的一位官员对记者说。

    上海或许是20%敏感性绝佳例证。2005年初，上海市政府发言人蔡旭表示，在刚刚过去的2004年全年，上海整体房价水平达到6385元/平方米，涨幅14.6%。而今年1月，住宅成交均价升至9100元/平方米，综合计算，上涨幅已超过20%。更令人担心的是，青岛、天津等东部二线城市的房价涨幅几乎与上海比肩。全国房价的另一大风向标北京，2004年各季度的涨幅也在20%上下。

    主要城市的房价指标相继“撞线”，国务院不可能“视而不见”。随后，“投机”这一词汇开始进入国务院主管领导的视野。最终，投机导致房价的非正常增长成为了国务院做出的最后结论，并被写入了“国八条”当中，围剿楼市投机资本自然也成了调控第一要务。

    另外还有一个20%在触动政策调控的动因方面起到了关键作用。国家统计局的统计数据表明，今年一季度，全国固定资产投资总额的涨幅亦超过20%，房地产行业在其中起到了巨大的拉动作用。固定资产投资总额增长过快，让中央看到了经济全局性过热的苗头，因此，控制房地产投资总额，实现房价涨幅与固定资产投资总额的“双降”成为了调控的两大现实目标。

     150天之后

    在房价涨幅与固定资产投资总额两项指标双双下降的同时，建设部认为，在控制非正常需求方面，150多天的调控也收到了明显的效果。

    7月底，8份“落实稳定住房价格政策”的检查报告被上交国务院。这是自6月底开始7部委联合检查组共同工作的结果。当时，一位检查组的国土资源部官员告诉记者，这是对4个多月以来的调控工作成果的一次总结与“验收”。现在回头来看，检查报告的上交也就意味着150天的调控高潮已经接近尾声。

    “联合检查组对北京、重庆、湖北、湖南、安徽、河北、江苏4月以来落实调控政策的情况进行了检查，国务院总体上是满意的。”建设部房地产司的一位官员向记者回忆，而让国务院感到满意的首要指标，是房价涨幅与固定资产投资总额双双呈现下降趋势。

    检查报告显示，北京市今年1～4月，商品住宅期房平均销售价格同比增长7%，增幅呈下降趋势。在江苏，虽然1～4月份的涨幅依旧达到21.53%，但与去年22.4%的涨幅相比，同比下降0.87%。而在河北、湖北、安徽、湖南、重庆、山东等省市，房价涨幅基本可以控制在5%左右。

    在房价涨幅与固定资产投资总额两项指标双双下降的同时，建设部认为，在控制非正常需求方面，150多天的调控也收到了明显的效果。“主要是在控制拆迁规模和遏止投机行为方面，政策收到了明显的效果。”一位建设部官员明确告诉记者。

    如今看来，正是取得的上述成效令150多天的调控高潮逐渐走向尾声。但仅靠150多天的集中调控显然无法解决房地产市场中所有的问题。