珠三角房价非正常飙升 目前还没体现应有价值
2005-12-19 00:00:00   来源：

　　最近，温州的刘老板发现，他与亲属一起在广州买的十几套房子，租金、房价都涨了很多。在广州，CBD概念的珠江新城的部分楼盘，涨幅已经在50%以上。两年前，温州炒房团刮起全国炒房旋风，也曾在广州、深圳有着不小规模的炒作，结果并没有能在这里搅起风浪。

　　刘老板和他的同乡们，看来并不是这轮房价上涨的主要推手。业内人士普遍认为江浙一带的投资客已经不多，而香港人与本土投机者成为这次房价上涨的主力。

　　上涨的不仅仅是广州，珠三角城市房价同样开始躁动，一些城市的房地产主管部门不无乐观，房价还没有体现城市应有的价值。

　　躁动
　　深圳，是这轮房价飙升的漩涡中心。深圳住宅均价今年1月至9月猛涨12.18%，达到6639.64元／平方米，其中特区内房价平均涨幅达30%。10月份，深圳特区内新开盘项目均价过万元。广州中原地产预计，深圳今年房价涨幅将超过20%。他们了解到的是，很多购房者狂热到只关心有没有房卖，而不问价格。

　　而在广州，尽管整体房价未出现大幅波动，但另一种躁动难以掩饰：新广交会馆琶洲一块商用地块，经过62轮举牌后被北京神秘买家拿走，该地块以折算楼面地价高达6223元/平方米创下广州楼面地价的新高。

　　外销比例占六成的东莞楼市，第三季普通住宅均价较第二季上涨了24.98%；珠海，另一个房价一度低迷、饱受空置房问题困扰的特区，在上半年商品房施工面积399.39万平方米，同比增长11.74%的基础上，商品房价格同比上涨11.89%。

　　在温州的刘老板看来，广州的房价同比上海、北京要便宜很多，但租金水平却相差不多。

　　这成为当地房价上涨的一个当然理由。但是，躁动的气氛已经浓郁起来。

　　10月1日，深圳万科17英里项目二期开盘。当天，未选到房的外地客与万科售楼人员纠缠了起来，随后这批人就开始打砸售楼处。购房者部分来自上海、沈阳、温州等地。

　　打砸事件与房价有关，该楼盘两个月前放号提前认购时称，房价为16000元/平方米，但开盘这一天，销售价格已涨到24000元/平方米；而开发商320多个单位，只推出了120个。

　　这一度被渲染成为房子太紧俏，买不着房的炒家和买家着急了而导致的极端事件。

　　炒家
　　但是，“这些长途跋涉的炒家很难成大气候。”美联中国项目部总经理陈炯炫认为，“这些外地炒家多是短期投机获利，他们寻求对象要符合杠杆原理，即本小利大的项目。”他表示在市场不规范的时候，这些炒家可以在上海以几十万元的首付撬动上千万的住宅，但以广深并不算太低的房价和目前的调控程度来看，短期炒作已经很难。

　　“广州均衡的城建和便利的交通，使购房者在性价比的跳跃性选择上较强。”广州中原研究部总监刘志武认为，“如果温州人控制某些地段的楼盘以高价出货，广州人会放弃并选择临近地段置业。”这也是温州炒房团曾折戟广州的原因。

　　相当部分地产界人士认为，香港人与本土投机者成为这次房价上涨的重要主力大军。

　　在深圳，外来投资者占到了炒家的30%，陈炯炫说，在达三成的外来投资者中，香港之外的资金估计只在10%-15%左右。

　　最近几年，香港经济稳定增长，培养了大批中产阶级，而地缘优势、CEPA及西部通道等概念，加之人民币预期升值直接刺激了港人在内地的投资；而在香港本土市场，今年下半年已先后多次加息，显示进入加息周期。“楼价经过两年恢复性增长，上升空间已经很小。深圳楼价基数较低，自然成为港人投资对象。”陈炯炫说。

　　“近来港人国内买铺成风，由以往港人占商铺总成交量的20%，演变成目前激增至逾一半以上。”美联深圳工商铺总监江少杰说，“相对香港动辄上千万的炒铺资金，深圳炒铺的成本要低很多，且投资潜力很大。”

　　但机构投资者尚未进入，迄今为止市场上仍未有明显的实际成交出现。不过，美联深圳工商铺写字楼高级经理王涛透露，他们近期接到的不少查询表明，资金充裕的亚洲基金都已经瞄准写字楼作为越洋投资的理想工具，一般而言，这些人来自马来西亚、新加坡、中国台湾等东南亚国家和地区，而港人投资者查询比例占一半以上。

　　除了这些外来炒家，本地炒楼者同样是一股很大力量。“广州以本地购房者为主，至少占八成。就算有炒楼者，也多是本地人。”刘志武说。在惠阳今年某7月份发售的楼盘，开盘当日销售量即达70%，其中80%购房者来自深圳坪山镇，且多是一次性付清。

　　惠阳、东莞等地甚至组织了不少深圳看房团。“以惠阳相当不完善的市政来看，买房的深圳人只能是做投资用。”世联地产代理事业部总经理甘伟说。

　　“而价格上涨本身亦影响到交易行为，一些本非炒楼的人当面对地铺经纪提出‘只要放盘就可以高出20万的价格卖出’的许诺，而被动成为积极的炒楼跟风者。”甘伟说。

　　政策“过期作废”
　　相当一些珠三角城房价的异动已经引起业界关注。

　　但地方政府依然抱以乐观态度。一些地方却在为土地拍卖中卖个好价钱大动脑筋，获得新生机的二线城市地方政府更是希望把房地产投资作为拉动当地经济增长的引擎。

　　珠海房价去年以来累积涨幅超过20%，珠海市建设局局长在近日的一次座谈会上明确表态，“珠海的房价还没有体现我市的价值”。而被称为进入敏感期的深圳，官方《2005年1-3季度深圳房地产市场发展报告》中，措辞也是“稳健、理性”。

　　“从来没有听过政府怕涨价，涨价其实也是一个好事情，在座各位都会赚钱，如果楼市一降的话大家都会负资产，住的楼就不值钱了。楼价涨政府多收点税，这也是好事情。”今年年初，在以新秩序为主题的“第二届广州地产经济峰会”上，一位广州地产商如是说。

　　这轮房价上涨中，银行也起着推波助澜的作用，个人住房按揭贷款纷纷被银行们视做优质贷款大力推广　与扩张，纵然是在去年宏观调控、收紧房地产政策的气候下，仍有银行推出个人循环信用贷款，寻找快速切入当地个人住房贷款市场的捷径。工行深圳分行在宣布取消房贷险、减免律师费等八项措施后，又宣布争取在5个工作日内放款到位；而农行广东省分行则将个贷审批权下放到支行，其贷款成数高达8成，额度达150万元。而今，曾经的关于宏观调控取消商业贷款优惠利率、提高首付比例、上浮第二套以上住房贷款利率的房地产新政，在商业银行放贷任务等压力下，早已经“过期作废”了。