房地产投资基金为何步履蹒跚？
2005-12-12 00:00:00   来源：

　　房地产同时具有消费、投资双重属性，具有保值增值的特性，能够产生投资收益，而且可容纳的资金量非常巨大。

　　在全球范围内，房地产已成为各类资金投资组合的重要部分。但同时，房地产业务又有很强的专业性，要求具备相当的专业知识和经验，这一切构成普通中小投资者难以克服的障碍。

　　在解决这一矛盾的过程中，市场经济国家通过较为成熟的证券市场逐步发展了一种合理可行的房地产投资方式——房地产投资基金，并不断趋于完善。

　　与普通房地产投资基金相比，房地产投资基金具备独特的优势：具有更强的流通性和变现性；投资者更容易分享专业化经营带来的成果；结合资本市场和房地产市场，更容易拓宽融资渠道；投资风险可以更加分散；可以在某种程度上起到监督房地产市场的机能。

　　房地产投资基金的发展带来了以下几个方面的变革。首先，由于公募基金的诞生，大到大型机构投资人（养老基金、商业银行、保险公司等）、小到个人投资者都可以参与房地产的投资，从而极大地壮大了房地产的投资者队伍。

　　正是因为有了房地产投资基金，房地产业才有可能从一个主要由私有资本支撑的行业过渡到主要由公众资本支撑的大众投资产业。

　　其次，房地产投资基金的专业化的操作使得房地产投资越来越接近债券投资，房地产投资人逐渐从投机行为转向理性投资行为，同时房地产投资基金的多样性和灵活性可以使得房地产投资人能够根据各自的需求和市场判断量体裁衣地进入这个行业。

　　第三，有助于房地产行业进一步细分，出现专门的房地产投资管理公司、土地吞吐公司、物业开发公司、物业管理公司等，从而使得整个房地产价值链进一步丰富和完善。

　　房地产基金的全球发展

　　房地产投资基金在美国发展的历史代表了房地产投资基金的历史。经过了三个时期，４０多年的发展，美国的成功为我们提供了宝贵的经验。

　　概括起来，主要有两个方面：一是上市房地产投资基金设计要充分地考虑了投资者的需求；二是要为上市房地产投资基金提供完备的法律支持。

　　中国从上世纪８０年代中期就出现了投资基金。

　　１９９８年以来，随着房地产行业的又一轮复苏，房地产投资基金又开始了新的探讨和尝试，但是中国没有出现真正的房地产投资基金（上市的房地产投资基金更是无从谈起），以这些类基金的方式运作，不可避免地存在着严重的问题。

　　首先是把许多中小投资者拒之门外，没有架起沟通房地产行业和社会资金的桥梁。

　　其次多数采取私募的性质，造成了运作的不透明和影响力较小。

　　再次房地产投资基金作为一种投资工具的功能没有得到发挥。

　　从解决中国当前类基金存在问题的角度出发，房地产基金的引入，可以避免单一融通体系下银行相关政策对房地产市场的硬冲击，减缓某些特定目的的政策对整个市场的整体冲击力度，可以为那些有意分享房地产行业增长的投资者提供投资机会，有助于化解中国金融体系的潜在风险。

　　谁阻碍了房地产基金？

　　房地产投资基金无疑应该在中国得到重点发展，但是它的推出和壮大不仅仅是房地产一个行业内的事情，而更是一项社会系统工程。因此，我们分析中国房地产投资基金发展的制约因素时，不能仅仅停留在表面，而应该挖掘其更深刻的和根本的原因。

　　概括起来，目前中国发展上市房地产投资基金的制约因素主要有四个方面：一是信用制度不健全是制约房地产投资基金发展的根本原因。信用制度是市场经济的重要组成部分，也是市场经济制度有效配置资源的重要前提。信用制度不健全，投资者无法把资金委托给房地产投资基金管理，基金管理者也无法有效开展投资房地产业务。信用缺失将导致投资基金运行链的断裂，从而成为制约上市房地产投资基金在中国大力发展的根本原因。

　　二是法律因素是制约房地产投资基金发展的瓶颈。市场经济在某种程度上就是法制经济，目前房地产投资基金运行的法制不全主要表现在《产业基金法》没有出台，基金行业、证券市场法律法制尚不规范，房地产行业法律体系也不完善。

　　三是房地产投资基金运行的行业环境需要完善。房地产投资基金既涉及房地产业，又涉及证券行业和基金管理行业，从目前来看，这三个行业都需要完善。

　　四是房地产投资基金运行的参与主体需要逐步成熟。从参与上市房地产投资基金运行的主体来看，既包括政府部门，也包括投资者队伍，还包括投资基金的管理者。从目前来看，政府的导向能力、投资者的投资水平和基金的管理能力都需要提高。

　　１１月２５日，在经历了几番波折之后，香港第一只房地产投资信托基金（REITs）领汇（０８２３，HK）终于即将露出庐山真面目。这给我们提供了必要的借鉴。