工业用地政策灰雾依旧　市场现状三面分析
2005-12-12 00:00:00   来源：

　　工业用地的基准地价只有商业用地的１/４，而实际出让价格，工业用地只有同类地段商业用地的１/５到１/１０，甚至更低。

　　北京通县张家湾镇的四个村子的村民正经历着地理上的迁移，“旧村改造”将使他们近３９００亩的家园变成家居产业园。

　　来自广东的开发商珠江地产将负责他们的耕地补偿和支付进程。但村民们并不因为获得“耕地补偿金”而心甘情愿地搬走，因为去留问题并不是由他们自己决定的。

　　然而，珠江地产没有对外透露如何获得该片土地的细节，外界也对该块土地的用途是否会发生改变，猜测种种。开发商通过建家居产业园等方式拿地，珠江地产并非孤本。

　　近日，国土资源部对外透露，将强化对协议出让土地的监管，建立协议出让土地的公示制度，年内统一公布各地协议出让土地最低价标准，禁止非法压低地价招商引资。目前以各种诸如“改造”、“工业用地”的名义圈占土地的行为屡见不鲜，土地市场仍存在混沌现象。

　　现实的情况是，国土资源部依然没有公开表示工业用地要实施“招拍挂”政策。这与今年年初，中国土地学会土地经济分会秘书长周建春在第五届中国房地产发展年会暨政策趋势论坛上提出的，“２００５年工业用地将实行‘招拍挂’”的说法相去甚远。

　　钻协议出让“空子”

　　自２００２年以来“招拍挂”政策之后，中央政府有意识地把协议出让土地再次规范起来。

　　“严卡协议转让说明以前监管求于宽松，出现违法圈地现象。”西南证券分析师段海瑞分析。

　　政府为确保国有土地收益最大化，避免国有土地流失，以“最低价标准”公示制度防范土地一级市场的腐败。

　　“长期以来，个别市、县在实行旧城改造时，不按国务院的要求，以低价土地作为开发商的补偿，一些地方政府为加大招商引资力度，非法压低价格出让土地等，导致国土资源流失。”一位地方官员指出该政策出台的深层原因。

　　在理论上，农村土地被征用为国有土地后，按照用途可分为两类：一是商业经营用地；二是非经营性用地。在《土地管理法》中，商业、服务、金融、旅游等建设用地，属于商业经营用地，实行“招拍挂”；工业、仓储、交通等属于非经营性用地，目前仍实行“协议出让”方式。

　　一般来说，工业用地的基准地价只有商业用地的１/４，而实际出让价格，工业用地只有同类地段的商业用地的１/５到１/１０，甚至更低的情况。土地价格的高低直接关系到开发企业的获利多少，而那些精明的企业借助各种名义圈地，图的就是低价的土地。

　　中央地方的博弈

　　地方政府为“招商引资”批了各种经济开发区、工业园区、高新技术园区、农业示范园区和信息产业园区、物流园区等等，甚至出现“零地价”招商、税收优惠等。以这些“园区”名义所批的工业用地仅在２００５年就占全国国有土地用地的３３％。

　　“先圈占一定数量的土地，至于做什么再说。”一位地产业内人士坦言。

　　据记者了解的情况，有些企业以“农业试点”、仓储、工业用地的名义先圈占一些土地，因为城市发展比较快，这些土地就被重新征用，从而再次改变土地使用性质，把价格低廉的工业用地转为商业用地或者住宅用地，而那些圈占了土地的地产商就只需补很少的出让金。

　　“这种情况在二线、三线城市比较多。”地方政府为了招商引资，甚至零地价出让也在所不惜，原因是地方政府的利益包括土地收益、税收和劳动力等收益，而国有土地收益仅仅包括土地收益。

　　地方利益最大化与国有土地收益最大化相矛盾的同时，国有土地也成了地方利益的一部分。但鉴于这个利益，许多政府官员和企业在私下里实现的是利益“双赢”。

　　据国土资源部统计，目前全国９９％以上的城市和８５％以上的县城镇，已经完成了基准地价的更新工作，但已经出台细则的为数不多。

　　“上有政策，下有对策”，地方政府掌握了土地规划权的前提下，同时也掌握着土地的支配权。钻政策空子的行为，在业内都是很“正常”的事情，依据土地市场的潜规则，政府可以依据政府利益而对企业实行政策倾斜，甚至会出现“什么样的土地都可以协议出让”的情况。

　　“正因为这块有漏洞，有人才有空子钻，所以要监管。”阳光１００总裁范小冲说。

　　招拍挂难施行

　　在开发商眼里，这个新政策并“不高明”，如果从整个土地市场的大局着眼，在法律上和政策上体系上要做一个长远设计，并保证土地有一个合理的价格才能从根本上杜绝“钻空子”。

　　相对于政府对土地使用的监管效果而言，土地市场中的土地使用种类也为开发商“钻空子”提供了条件。

　　单从土地使用用途分类看，包括住宅、商业、公寓和写字楼等种类繁多。而这些种类不同的土地在使用年限上、土地价格上和购买方式上又有所不同。商业用地最“贵”，住宅用地年限最“长”，而工业用地则最“便宜”。商业技巧高超的开发商通常会在此大做文章。

　　事实上，政府本身也很难区分它们的类型，最为典型的就是建外SOHO是住宅还是公寓或写字楼。

　　据调查了解，开发商也希望能够放宽土地使用名目，把土地使用的种类分成大类，土地市场的交易更为清晰。

　　中国房地产住宅协会副会长包纵华介绍，在国外，土地分为住宅和非住宅两类，而且比例相当。而中国的特殊国情决定了６０％-７０％的土地用来开发住宅，而且种类也细分成１０类之多。

　　协议出让土地和“招拍挂”同样是依据土地使用的用途（经营性和非经营性）而分类的。工业用地以协议出让，而不采取“招、拍、挂”方式的主要原因是条件不具备，工业用地购买者较少。通常情况下，工业用地是以级差地租、基准地价的方式来出让。“现在只能以法规的名义来限制，如果目前大规模推出是不太可能。”范小冲对此评价。