房地产业呈现四大转变
2005-11-17 00:00:00   来源：

　　万通集团董事局主席冯仑9日在南宁举行的“创造城市价值”2005中国地产年度论坛上表示，中国房地产企业正在资本结构、商业模式、市场推广、盈利模式四方面进行变化。

　　冯仑认为，目前全国一些主要的大地产公司做得最多的一件事是资本结构上的改善，主要是私募和上市工作。中国3万多家房地产公司中，大部分资本结构是民营为主，但是在全国前十位、二十位的公司目前关注最多的一件事是资本结构的开放。　富丽地产开发有限公司在两个月前上市；之后是和生创展又增发一次；富地做了一次成功的配股。另外，现在华远、顺驰、万通等在作私募。阳光100也有非常重要的与外资的合作项目。

　　第二，寻求商业模式的改进方法。最近半年，各地产公司都在纷纷探讨一个基本的选择方向，目前大概是三大类的判断。包括商业模式简化为住宅公司，以万科为代表，包括富地、万科等。二类是综合开发公司的模式，这以大部分的国有传统企业为主，如北京天成、广东越秀、北京金融街等公司为主，这些公司基本是传统的综合开发公司模式。这种模式在前一段时间对政府资源的依赖性比较大。第三类在探讨的一种更接近于当下欧美开发商做的一些工作。公司越来越在价值链上做工作，而不是挣一个加工费。例如万通、富地、金源等企业。

　　第三，人民币升值和海外市场融资财务安排的手段非常多样化两个原因，促使国内的地产公司关注国外市场的变化。据了解，5月上海在圣彼得堡市的投资项目“波罗的海明珠”正式启动。这是迄今为止上海对俄最大的直接投资项目，总投资额为13亿美元，占地面积近200公顷，采用分期滚动开发方式。另外一些中国房地产企业也正在考虑开发加州及北美市场。

　　第四个变化是，面对房地产市场利润空间的急剧压缩，企业以产业化的方式来应对，成为一个重要选择。冯仑表示，世界上最大的房地产公司，一年要交三万套左右新房，现在中国万科集团今年能交付两万套，已经接近于世界最大的住宅公司。现在万科自己的配套能力，包括门窗、灯、阳台、构件、外挂件等等已经占了40%左右。万科今后将在产业化上做文章，据万科的研究，未来在土地利润下降的同时，他们能够在成本的增加上比竞争对手节省1／3，以此来应对竞争加剧的情况，这是一个非常有效的措施。