从秋交会看当前武汉楼市
2005-11-02 00:00:00   来源：

  

2005武汉秋季房交会已经落下帷幕。4天内商品房实际成交70套，意向认购上千套，二手房成交354套，成果较为喜人。业内人士认为，此届秋交会为江城楼市的进一步回暖加了“一把火”，将大大刺激和引导出楼市的实际购房需求潜力。

不过，秋交会中释放的购买力依旧满足不了“井喷”的新盘上市量。在僧多粥少，房价持续走高的情况下，江城楼市的“全面回暖”还尚未到来。

购房者普遍认为：房价还是偏高

尽管秋交会上参展楼盘推出的优惠多多，打折、送车等促销手段不断翻新，但是，新盘最少3600元/㎡左右的房价和购房者的心理价位，隔着一定距离。

笔者在展会期间现场咨询了30多位意向购房者。其中19位购房者表示“最多只能接受2500-3000元/㎡的房子”；7位购房者表示“中心地段或性价比较高，总价不超过45万的房子可以考虑”；还有几位购房者拒绝表态，只说“买不起房子”。

据笔者了解，虽然坚挺的房价让观望者的信心开始动摇，但羞涩的口袋实在装不下太多的“空间面积”，多数购房者选择继续等待。

购房大军朝城郊挺进

秋交会上的现场成交结果与上述调查结果也较为接近。武汉购房大军正朝金银湖、盘龙城等房价较低的城郊楼盘挺进。据统计，新澳·阳光城均价2500元/㎡，地处常青花园附近，也没有做什么促销，但展会4天内成交了10套，认购了7套；华生·金珠港湾均价2980元/㎡，位置也较偏远，成交7套，认购7套，两家楼盘的成交量占了此次秋交会汉口会场成交量的近一半。此外，顺驰·泊林均价3400元/㎡，认购了7套；美城·清芷园均价3700元/㎡，认购30余套。

房价较低的盘龙城板块。在秋交会期间，也有不俗表现。名流·人和天地均价2000元/㎡不到，被认购了30多套。

而汉口展会的别墅项目，成交率则为零；均价4700元/㎡的西北湖两个新盘也没有任何“开张”。业界人士戏称，这是武汉高档楼盘2005年的第一场雪。

多数中高档新盘开发商正择机开盘

本届房交会期间，汉口展馆共有20多个中高档大盘“以展示形象为主”，占秋交会汉口展馆参展单位的近三分之一。展会期间，其价格均没有确定，也没有开售。据笔者了解，这些楼盘多数已经拿到预售资格，项目一旦面世，均价都将达到5000元/㎡左右。

某待售楼盘开发商表示，当前多数现房攒在一起，集中抢吃份量严重不足的楼市蛋糕。“这对于像我这样的中高档大盘来说，相当不利。……保守一点，避过这次新盘放量面世的高峰期，再择机开盘，要稳妥得多”。

购房者日趋注重小区整体生活配套

笔者在秋交会上调查发现，购房者在选购房屋时，除关注房屋户型、面积、室内配套等硬件情况外，更加注重社区内环境绿化以及周边学校、医院、交通、商业区等基础设施配套。自住型购房者关注地段已从以往的江岸、江汉等传统市中心地段，发展到轻轨等交通便利的沿线地段。

另外，小户型住宅仍为市场认购主流。从购房情况看，设计新颖、功能齐备的小户型楼盘比较受欢迎（住房面积多为50至70平方米）。由于户型小巧，功能齐备，销售总价相对较低，销售优势比较明显。如吉祥谷项目在秋交会4天内卖了300多张VIP卡。

楼市博弈还没有结束

据统计，此次参展楼盘基本都是新面孔，除20多家“展示形象”外，还有14家汉口参展单位为大盘的新推或续推项目。另有近5家大盘没有参加此次秋交会。

为此，我们透过此次秋交会，可以看出，当前楼市基本面是：新房上市量井喷、成交量小涨、待售房呈现一定的积压态势。

当前的情况是，自９月份起，武汉住宅新增供应量持续增加，中高档楼盘市场进一步饱和。与此同时，供应量激增的光谷、沌口等区域楼盘开发商开始启动各种优惠促销手段。部分自住型购房人9月中旬也开始挑挑拣拣入市淘房。与前期相比，现今的江城楼市成交量确有了一定幅度的上升，但与新盘上市量的成倍增长相比，差距越拉越大，新盘的上市量远远大于销售量。

业界人士认为，现在房产消费市场越来越趋于理性化，虽然楼市已经有了些许回暖迹象。但大量新盘的持续放量，将不断刺激开发商和购房者的心理博弈，将可能对２００６年的武汉房市造成重压。

总体上看，本次秋交会成交量比春交会有所上升。虽然开发商的获利不大，但开发商还是基本感觉到了秋季楼市回暖的气息。现在开发商的首要问题是铆足干劲继续“冲量”。