“８•３１”大限实施一年后的武汉土地市场……
2005-09-13 00:00:00   来源：

    土地“８•３１”大限实施已经一周年了。一年来沸沸扬扬的“土地改革”给武汉的房地产业带来了不小的震动。一年的时间沉淀，也使我们回过头来审视这一重大举措时，有了更多的回忆和启示。

    按照国土部门的初衷，实行土地的“招、拍、挂(招标、拍卖、挂牌)”的出让方式，旨在防止国有土地使用权出让过程中主观随意性、主观意识作用等人为因素对出让价格的干扰，杜绝腐败的产生，使土地以更为公平公正合理的价格出让。

    现在，一年的时间过去了，“８•３１”之后的武汉地产市场出现了一些变化。首先，拿地难了，尤其是好地块；其次，地价涨了。土地供应方式市场化运作后，地价明显上涨；再次，房价升了。地价上涨（或者说是土地价值回归）增加了开发商的成本，于是 “地价上涨部分最终转移到了房价上。”。
 

    大限后的外资“圈地”和“流拍”尴尬

    据统计，04年9月至05年8月31日，武汉土地交易中心共推出土地76宗，其中挂牌出让成交41宗，流拍31宗，以招标方式出让土地4宗。04年9至05年初，挂牌成交土地29宗（其中有2宗土地已起拍价被中石化湖北分公司获得，用于交通设施建设，不进入房产市场），流拍20宗，招标出让土地2宗；05年1至8月底，挂牌成交土地12宗，流拍11宗，招标出让土地2宗。成交和“流拍”土地数量基本相等。（见表）

    而且05年上半年武汉成功出让的１２块土地中，有８块被外地或有外地背景的企业获得，占成交项目总数的３／４。近年来出让价达１亿元以上的地块，基本上也都落入了外资或外地公司囊中。

    据表统计，今年2月初到4月底，香港世贸集团、瑞安集团以及和记黄埔先后出手4块地，耗资81.63亿元，上海仁恒1.64亿拿走江大路1地块，而武汉本土开发商（包括湖北）共计拍卖拿地34宗，总额为21.935亿元，不及港资三成，如将上海仁恒也归入外来资金范畴，那外来资金在武汉拿地资金达到83.27亿。

    而在武汉土地市场上 “地王”频出的数月后，武汉又上演了4幅地块无人出价、集体流拍的尴尬。
　　

     7月26日当天，武汉只有两幅累计12亩土地成交。惟一竞争发生在武昌区徐家棚街武车厂一村(P(2005) 024)地块上。由于武汉本地开发商的激烈争夺，这块面积仅3500平米的居住和商服用地的价格从1220万元的起始价一直冲到2100万元成交，价格上涨880万元，涨幅达到72%（880万元与1220万元之比）。

    而流拍的地块中，有些已经成为困扰武汉土地市场的难题。比如其中的积玉桥地块，尽管土地中心多次在网络、报纸上对其极力推介，但仍无人问津；而江达路地块先前已经经历流拍，这次调低起拍价后，仍然无法逃脱流拍噩运。

    业内人士：“大的地块是港资发展商来支撑的，但是去掉这部分，成交量就非常可怜了。在宏观调控情况下，如果外地发展商停止在武汉拿地，会很容易导致流拍。”

    武汉本土开发商应对局势的野心和窘迫众生相

    在港资积极来汉“圈地”，其他外来大型开发企业观望打探之际，武汉本土开发商在窘迫的资金口袋和膨胀的野心之间，来回摇摆。

    武汉地产集团是武汉本地最大的开发企业，该集团由三家具有一级开发资质的国有企业组成，由媒体披露的该集团2003年净资产有5亿元和7亿元两种版本，但在2004年，这三家企业所拍土地总值已经达到7.965亿元。

    港资等外来资金大幅“圈地’的刺激和武汉近几年房价跳跃式的发展，还在较大程度上膨胀了本地中小开发商的野心。这些中小企业计算利润的方式开始变成用相同区域内外地大开发商项目的售价减去自己的成本，这样一来，他们很容易高估自己对地价的承受能力。“去年有过这样的例子，某个地块争夺十分激烈，最后成交价虽然只有几千万元，但开发商事后醒悟，发现拿地成本过高，转而四处寻找合作伙伴。”武汉土地中心人士透露说。

    当前，有些武汉本土中小开发商在过去几年内，凭借自身丰富的人脉和地利资源，倒也积累了不少土地，其资金实力虽还不能与外来大开发商相提并论，但经营状况也还可以，甚至出现了一、二匹“黑马”.某武汉本土开发商曾表示手中的土地，“开发个三、五年不成问题!”该开发公司04年开发规模为40万平米。

    但随着国家一系列提高企业开发“门槛”的紧缩政策出台，武汉这部分中小开发公司开始进退两难，逐渐出现分流迹象。实力较强的开发商在加强自身建设的同时，内心更希望和外来资金充裕的大开发企业通过合作，来实现“共赢”。当前，这部分开发商都在积极加紧项目的开发，多盘并进，盘活资产，但已没有更多的资金投入“买地”。而另一部分实力差一点的开发商则开始主动投向外来大开发商的怀抱。

    绝大多数武汉中小开发商都表示，现在从银行获得贷款“非常难”。“即使各种相关手续完备，想顺利拿到贷款也很难！”因此，部分开发商被迫靠转让项目公司获得资金，并逐渐转型。而原先的项目公司一旦被收购就名存实亡了。

    还有的开发公司只有几亩地。受项目规模和影响力局限，各种配套无法顺利跟进，实现有效供给。规模小导致开发成本居高不下，在价格上实际难与大盘相争。有些小项目一旦房子卖完，公司也就找不到了。

    土地收紧和银根紧缩的双重压力令大多数的中小开发企业苦不堪言。规模小，因而资信程度低，筹措资金相对困难。随着“国八条”配套细则的出台，无论买房者还是开发商，都开始较长时间观望，资金回笼期随之拉长。类似的倒闭事件时有发生。

    据了解，目前武汉的近1000家房地产企业中，约有一半企业手里有项目做，而真正具备开发实力活跃在市场上的开发企业不超过150家。

    另据市开发办统计，到７月１１日止，武汉市的房产开发商在今年年检截止期１１天之后，有３００家企业未进行正常年检。此举意味着这些企业将自动退出房地产开发市场，占全市房地产企业的近１／３。

    在武汉本土开发商处境窘迫和黯淡退场的背后，是政府对于土地一级开发市场的垄断，以及由此产生的地价畸高。

    武汉土地供应推崇“成片开发”

    自2002年7月，武汉市出台并实施《武汉市土地储备管理办法》、《市人民政府关于经营性用地有偿使用与开发建设实行一费制收费办法的通知》等七份关于土地经营管理的规定起，“成片开发”即是其土地经营的主要思路。

    该年12月中旬，南京三金房地产开发有限公司以48050万元高价，竞得武汉市“土改”以来第一个被成片推出的大宗旧城改造地块国有土地使用权——面积达205亩的新华西路地块，每亩单价230余万。这更让土地出让部门尝到了甜头。

    加上小区成片开发的规模优势和良好的物业管理，这些都很让政府部门满意，从而“成片开发”在武汉目前的旧城改造和新区开发中，如火如荼的上演。

    武汉政府希望通过实行“成片开发”，统一规划设计、统一定位、统一开发建设、统一招商打破以低于土地成本价吸引企业的招商格局，以成片开发、成片收益来达到促进区域经济发展的目的。

    但“成片开发”所推出的土地规模大，起拍价高，动辄就要接近1个亿，甚至数十亿，绝非武汉本土开发商能够承受的。

    为此，武汉政府寄希望于通过一系列土地运营措施，吸引国内知名品牌和有实力的开发企业参与到武汉的城市建设中来，引入资金和先进的理念，加快武汉市旧城改造和新区开发的步伐，加速武汉市房地产产品更新换代和品质的提升，提高城市的综合品味。并由此频频向外地开发商“抛撒绣球”。
   

    香港世贸集团、瑞安集团、和记黄埔的81.63亿元，就基本上是在“香港推广周”期间定下来的。其它外地开发商来汉天价拿地，也都和武汉政府的积极土地运营不无关系。即使是今年7月26日武汉上演了4幅地块(起价均过亿元)集体流拍的事实，武汉土地部门也没有增加小幅土地的供应量，而是积极在外地招商。

    8月25日，武汉市土地整理储备中心在北京中国大饭店举行“畅想新中部，聚焦大武汉暨武汉城市土地推介会”，推介武汉市区17块土地，总用地面积279万平方米。此17宗土地分布武汉市不同位置，最大的“丁字桥片”地块总用地面积近6万平方米，最小的“江汉北路片”总用地面积16900平方米。

    最近武汉还对江浙一带９家有良好品牌和实力的房企进行了巡回拜访活动。其中特别为上海绿地集团举办了一次专场项目推介会。

    另据武汉土地中心人士透露，该中心正计划近期到广州进行土地招商。

    武汉土地"预出让"给“成片开发”带来的喜忧

    土地 "预出让"供应，即在"毛地"状态下采取公开招标方式确定竞得人，地块公开出让的底价由相关规费和具体商业类项目的拆迁成本测算确定，项目的拆迁工作在确定受让人后，由项目所在地的区政府负责组织有资质的拆迁单位实施，拆迁工作完成后再由国土部门与商业项目受让人签订土地出让合同。
　　

    虽然"预出让"供应是针对商业类项目用地的,，但由于“成片开发”规模大，居住和商业配套存在着不可能完全分开的现实，因此，在实际操作过程中，“成片开发”也享受着土地"预出让"供应的优惠和烦恼。

    土地"预出让"，可以减轻武汉市土地中心的融资压力，降低其投资经营风险和运作成本，因此政府部门极力推崇，

    同时土地"预出让"对上市公司来说，意味着“名利双收”。

    作为上市公司，如果久久没有大动作，会在股民之中产生怎样的影响，不言而喻。而其一旦拍下“新地王”，立马就能吸引住媒体和股民的眼球，“一拍天下知”。仔细观察一下武汉几年来天价地王的得主，不难发现，这些开发公司不是上市公司的子公司就是与上市公司有千丝万缕的联系，或者正在积极谋求上市，其动机脱不了“一拍股票兴”的终极目标。而且，土地"预出让"下，竞拍拿地和实际签约之间，隔着一个“拆迁工作完成”，因此开发公司的实际先期启动资金，相对并不多。
    

    不过，也正因为有待于“拆迁工作完成”，因此，土地"预出让"存在着一个巨大隐患——拆迁难。

    很多"预出让"形式下出让的土地，实际上并不能立即投入到现实开发过程中。众多开发商拍下地后，因为成本和建设周期负担过重而项目开工搁浅，这些都极大阻碍了开发商的积极性。，

    “武汉是一个极具发展潜力的城市。但其面临的拆迁问题，非常大，困难重重。”某开发商表示，因为拆迁计划受阻，其在武汉的开发计划很可能会推迟。

    外来大开发商寄希望于武汉政府拿出具体措施，“树立样板”，解决拆迁难题，“让开发商的热情继续保持下去”。而近日，湖北省政府明确要求房价高的城市少拆迁。省政府办公厅发文，为避免拆迁带来的被动性住房需求过快增长，对住房价格涨幅较高的
城市，要及时调减拆迁计划，并在下一年度计划编制和审批时予以削减。矛头直指武汉。

    旧城拆迁如何和谐开展，摆在了武汉政府的案头前，成为亟待解决的重大难题。

    武汉市规划国土资源管理局副局长张文彤近日表示：“困扰的最大问题是未来发展与社会需求的关系问题。说得直白一点，就是土地资产经营和城市规划控制之间矛盾如何解决，社会需求一般来说是现实需求，而城市规划一般来说都是具有前瞻性的，由于有时间间隔，很容易错位。”他说，每一个开发商都希望自己的开发强度尽量最大，这是可以理解的，因为有需求存在，但是作为一个城市，要有一个城市管理，要有一个远景规划，有一个共同的城市利益和个体利益相协调的问题，这是最需要解决的。

    解决土地困局的钥匙
　　

    当前武汉的土地困局可以概括本土中小开发商无钱拿地，外地大开发商顾虑拆迁；武汉政府急欲腾飞，成为“下一个上海”，希望通过房地产市场拉动经济增长，而又缺乏大笔的必备资金。武汉的土地市场承载了太多的期望与重担。

    针对此困局，武汉业界有人士认为，应当加大小幅土地的出让数量和力度，“让武汉中小开发商有口饭吃！”，进而改变地价急速串升的现实，降低房价，避免矛盾尖锐化，但这样的话，小幅土地星罗分布，不利于城市后期规划和管理的难题又会再度浮出水面。

    为此，坚持土地供应“两条腿走路”的方针，应该积极落实并且加大力度。在“成片开发”的大宗土地周边，适时推出多宗小幅土地，实现“以大带小，众星拱月”的多极化发展格局，需要得到有关部门的重视。

    二、多招标，少拍卖。 “招标出让”也是合规的出让方式之一，其实行起来不存在政策瓶颈。在招标过程中，可以综合考虑投标企业的开发资质、资金水平、施工质量、先前业绩等综合这些因素，并适当向国有开发企业和中小企业倾斜，最后由评标委员会决定谁中标。使得价格不再成为决定土地归属的惟一标准，进而保护中小开发企业的发展。“８•３１”之后，武汉土地中心仅有4宗土地以招标方式出让，这和76宗土地的拍卖出让形成鲜明对比。

    三、加大政策的市场透明度，学习香港经验。港府对土地的售卖计划每半年公布两次，有时也会一次性将计划全部公布。香港回归后，为了增加土地售卖的供应量，用以平衡楼价，曾一次性公布过几年的卖地计划。这样做一方面可以保证让更多的人了解土地的供应情况，另一方面也有利于开发商在选择土地时合理安排资金。而武汉目前没有长期的土地出让计划，开发商难以全面了解土地售卖信息，从而难以进行资金调配。由于土地规划的透明度不够，从而宣传力度也不够。香港地区拍地前，代理会通过传媒预测买地结果，例如土地成交价、建筑成本及利息等，再将周边同类物业的成交价作为参考，根据市场走势，从而预测出多种成交价，在拍卖前制造不少舆论。而武汉目前只能从项目的售价来判断。比如土地价是2000元，建成后的总成本应在4000元／平方米以上。

    四、加大银行及金融的支持力度。

    五、大力发展中介配套服务。香港的土地拍卖文件是给建筑师的，因为他们是专业人士，能做出专业分析，如对买地限制及环境做出评估。然后，将做出的多个方案连同预算向发展商推荐。发展商的工作主要放在市场定位及预测售价方面。此种中介作用可以大大提高中小型发展商参与竞争。

附统价表4份：

武汉市国有土地使用权挂牌成交结果共计29块(2004年9月至12月)