区域告追踪：青山区楼市报告
2005-09-23 00:00:00   来源：

青山区楼市较为特殊。由于其地处城市边角，交通相对封闭，商贸环境不够活跃，加上区内重工企业早期多自建了大量职工住房，因此青山区的房地产市场开发销售规模一直不大，虽然不乏绿景苑等精品楼盘，但楼市活跃程度总体上要比其他各区逊色一点。

青山楼市现状

青山区的房产开发项目主要集中在和平大道青山段和友谊大道青山段周边。这二处地段的楼盘因开发时间和地域拓展的空间差异性，有着各自不同的特点。

和平大道青山段是青山老城区，为青山区房地产早期重点建设区域。该地段单位自建房和经济适用房规模大且多，旧城改造力度较小，所以该处地段大规模住宅项目的发展空间较小。目前其沿线房地产开发逐渐向商务楼建设偏移，涌现了青山广场、康馨大厦等一批商务写字楼。

友谊大道青山段则受近几年武汉市政建设提速的影响，形成了房产扎堆开发效应。绿景苑、青山·健吾公园、宝安公园家等中高档项目大多集中于此。与早期建设的低价格项目相比，目前该地段的楼盘品质有了很大提高，如：“绿景苑”是湖北省第一个国家康居示范工程住宅小区，项目综合评定为AA级，智能化达二星级标准，厨卫全部一次性装修到位。

当前青山可售房源不多。绿景苑、青山·健吾公园和宝安公园家都已进入尾盘销售状态。 04年12月开盘的钢花南苑住宅部分目前也已卖得只剩下几十套房子。购房者的选择面较为狭窄。

据统计，2000年至今，青山住宅年投资额一直低于5亿元，年竣工面积一直在10万平方米之间，年销售面积则在16万平方米左右，供略小于求；加上去年以来土地价格上涨、建筑成本上扬和武汉整体价格上涨的拉动，青山当前在售楼盘价格水平集中在3300元／平方米。为此，不少青山购房者感觉“青山没房子卖了！”转而到关山光谷一带去“淘房”。

据了解，开发商对青山这片热土缺乏周至热情的原因是多方面的。第一是青山环境污染大。有数据显示，青山区作为武汉市重工业城区，拥有钢铁、发电、石化、水泥制造等污染比较大的行业，每年排放粉尘1.2万多吨，烟尘1.6万吨，分别占全市排放总量的53.1%和25.3%。虽然，从1998年开始，青山区就率先在全市实施环境创新、并且对“三废”也进行了有效的回收处理，但青山区的污染整治任务仍旧相当艰巨。开发商顾虑购房者不愿意在青山居住。第二是青山福利房烙印重。八九十年代，青山区内的武钢、一冶、石化等大中型企业集资修建了大批职工福利房，又定向开发了大量经济适用房，如钢花新村、钢都花园，冶建花园，鹤园小区等。吃惯了铁饭碗的青山居民换房买房的的意愿不强烈。

青山楼市前景展望

近日，青山楼市传来利好消息。市府投资16亿元的武汉火车站落户青山杨春湖。加上03年动工的天兴洲公铁两用桥和阳逻长江公路大桥，青山的铁路和公路交通环境日趋便利快捷，区位优势逐渐凸现，但其短期内所发挥出来的效果尚不明显。

天兴洲大桥向外围延伸的中环线东段和向东延伸越过青化路立交“落地”的天兴洲大桥南岸引线……几乎横跨整个青山区。新建的杨春湖东侧的武汉火车站,则可能进一步将地铁引入青山。

根据今年5月武汉市和香港地铁公司签署的武汉轨道交通建设合作备忘录。香港地铁公司有意投资70亿元参与武汉地铁4号线1期（规划中的武汉火车站至武昌火车站）的建设。 根据武汉市轨道交通线网规划，该线路将在2010年建成。

市政设施的完善和城市功能的提升，为青山楼市的长期成长注入了新鲜活力，但青山本身所具有的优势却还没有发挥出来。

据了解，青山区是武汉市人均国内生产总值最高的城区，也是是武汉市人均银行存款最多的城区。不少青山区居民的收入水平比较高，消费能力较强。这一点，可以从周末青山居民到区外购物中得到验证。

另外，青山区虽然福利分房的影响较重，但分到房子的都是老一辈的国企职工。老职工子女的结婚用房和新进厂职工的住房需求并没有得到满足，部分青山居民不得不到区外淘房。

而且青山的绿化环境，经过青山区政府近几年来的不懈努力已经有了明显改善。据了解，目前该区的绿化覆盖率达到46.6%，绿地率为36.6%。人均公共绿地面积从1995年的2．45平方米提高到了现在的7．06平方米。

业内人士认为，青山楼市的能量还没有真正得到释放。这主要是因为市场的引导不够，市场还没有诞生或者说区内让高端消费者真正喜欢的产品不多。

绿景苑、青山健吾公园等高品质楼盘的实际售价都略高于武汉市楼盘均价3200元／平方米，并且销售速度较快，这都足以说明青山楼市的消化承受能力。青山楼市或许缺少的只是一把点燃的“火”。

预计，青山今后房价有进一步走高的可能。2003年，武钢房地产公司竞得青山公园附近一块80亩土地，平均每亩168万元的价位，目前其所建项目钢花南苑市场售价3500元／平方米。而湖北天人房地产综合开发有限公司04年竞得的青山任家路58号一块11亩土地，其每亩价位达到190．2万元。因此，其建成后的售价不太可能低于3500元／平方米。

不过，当前，青山几个待建项目普遍受到拆迁等方面阻力，预计年内可能无法上市。青山的可售住房短缺现象将进一步加重。

附表：

青山待建项目一览表