深圳、广州楼盘考察观感 - 武汉市房地产开发协会

9月27日至10月1日，协会组织我市部分开发企业相关人员共计24名，赴深圳参加了2005中国（深圳）住宅产业国际博览会，并顺道观摩了深圳的中信红树湾、波托菲诺、万科第五园，以及广州番禺的星河湾、清华坊、华南新城和雅居乐等国内著名楼盘。
回汉之后，笔者从密密麻麻的考察笔记中整理出几大要点，希望武汉的同行们能有所借鉴。

关键词之一：居者有其屋

    笔者在考察广州番禺时，采访了华南新城的销售经理周先生。周经理是湖北监利人，见到湖北老乡，格外热情。一番攀谈之后，他颇为自豪地向笔者说：“广州基本上是居者有其屋，因为各个阶层的市民都能买到适合自己的房子。”
    笔者对此说法颇为怀疑。广州的楼盘均价是5500/平方米左右，如此高的房价，难道广州人人都承受的起？
    周经理为笔者算了笔帐：“一个拥有大学本科文凭的人在广州工作，月薪一般在2000——3000元之间，年终奖金额等于13个月的工资。这样，夫妻2人工作三、四年以后，就可以在市中心购买一套70平方米左右的小居室。”
    他接着说：“武汉的房价起步就是3000元/平方米，缺少适合中、低收入阶层的楼盘。而广州既有3000元/平方米左右的二手房，也有13000元/平方米左右的豪宅。这样，富人和工薪阶层都能够买到适合自己的住宅。”
    近年来，国内主要大中城市房价一直居高不下，“居者有其屋”的愿望变成了很多人可望而不可及的梦想，而已购房的人也背上了沉重的经济负担。在部分城市房价一路非理性飙升的同时，广州的房价却连续9年在整体下降1000元的情况下保持了稳定。究其原因，有四点原因不可忽视：
    1、政府清理闲置土地，以“一个龙头出水”的供地方式保证对土地一级市场的调控；
    2、旧城改造不让房地产商参与，以地方政府主导旧城改造的办法控制由于大拆大建造成的被动性需求；
    3、制定长远城市规划，通过拉开城市布局增加住房供给量，同时营造透明的市场环境，抑制炒房；
    4、普通商品房、二手房、廉租房、给双特困户直接补贴租金，“四驾马车”并驾齐驱，保证在广州人人都能找到合适的住房。
    经过多年的政府调控和市场经济洗礼，广州房地产市场已走上稳健发展轨道，房价呈现动态平衡态势。

关键词之二：珠江

广州被珠江及其支流分割为几大区域，水资源极其丰富。虽然不像武汉号称“江城”，其实也不遑多让。记得去年武汉的秋季房展会上，本会请来了著名的文学大师余秋雨作《居住与文化》的演讲。当时余先生就建议武汉的城市建设要“做足长江的文章”。武汉的长江文章还得继续作，而广州的珠江文章已经洋洋洒洒地摆在了人们面前。
10月2日晚，笔者从广州著名的天字码头上船，趁清风明月，畅游珠江。沿途只见高楼林立，金碧辉煌，气象万千。各类商业店铺、旅游观光景点更点缀得珠江婀娜多姿。只是，笔者沿途看到的十数个楼盘，有灯光的房间只有二、三成。是空关房还是业主国庆放假出游了，就不得而知了。

关键词之三： “舍得”

    国内房地产界流行着一个段子：“中国房地产看华南，华南看广东，广东看番禺，番禺看星河湾”。星河湾作为到国内同行到广州考察必不可少的一站，究竟有何过人之处？为此，笔者询问了星河湾的销售经理张先生，张经理的答案是2个字——“舍得”。
    舍得舍得，有舍才会有得。开发星河湾的广州宏宇集团，在投入方面真可谓“舍得”。星河湾酒店、商业中心总占地面积约2万平方米，总建筑面积近8万平方米，约20多层，设有阳光地下车库、商铺、超市、餐饮及康体娱乐中心、数百间豪华客房、多功能会议室、及国际标准网球场，提高了星河湾业主的生活质量。在教育配套方面，宏宇集团投资2亿多元建设星河湾•番禺执信中（小）学，由名校执信主办，占地8万平方米，硬件按招省一级学校标准投资建设，配备原执信中学优秀干部和骨干教师管理，聘请优秀教师和优秀应届师范生执教，可向星河湾和社会提供3000个优质学位。另外，宏宇集团沿着紧邻星河湾长达11.83公里的珠江修了一条拦泥河堤。河堤由马来西亚进口的木料制成，造价高达10000元/米。
    正因为舍得投入，所以星河湾的均价为7000元/平方米，沿河的楼盘则高达12000元/平方米（带装修）。

关键词之四：规模

    笔者在广州考察的楼盘，规模极大。星河湾总占地80多万平方米，已建设区域近50万平方米，建筑面积已达70万平方米。
    华南新城建设用地210万平方米，总建筑面积235万平方米，建筑密度17.5％，容积率1.2，绿化率达40%。拥有3.8公里的江岸线，约3.5万平方米天然园林泳湖。华南新城的教育配套相当完备，除了建有华南师大附中番禺学校外，还准备兴建6所幼儿园、4所小学。
    雅居乐花园规划用地面积314.29万平方米,绿化覆盖率近50%,未来总居住人口达100,000以上。拥有大型人工湖、原色小亭、特色塔楼等；逾200种植物艺术配搭，形成大面积欣赏和休闲空间；50%绿化面积；12个住宅团，均拥有独立特色园林。

关键词之五：细节

“未成曲调先有情”，深圳的中信红树湾令人震撼的细节太多，不止体现在功能特征上，还体现在档次、情感、个性、文化及卓而不凡的气节上，它是个性的充分张扬。走进中信红树湾的样板房，首先冲击眼球的是一个近20平方米左右的空中院馆。从平面图上看，这个空中院馆最令人新奇的是位于客厅、餐厅和卧室之间的一个“内阳台”，它是四面开放的一个景观小区，与室内的所有功能区实现共享，而这也正是中国岭南传统民居内庭院建筑的精髓。从各个功能区看到的院馆景观各不一样，充分体现了中国园林步移景异的绝妙造园思想。
其高层建筑视野更开阔，接触面更宽、更广，看到的景观自然别有天地。记者站在12楼的样板房里，看海风轻拂，阳光闪烁，无论在房子的哪一个角落，眼前都是美不胜收的大自然和无边绿色，众多景观资源在远眺、俯视、近观的视线流转间变幻不定、多姿多彩。

关键词之六：文化

    幽幽第五园，浓浓中国情。深圳的万科第五园通过对中国传统民居“天人合一”的文化象征和厚德载“屋”的伦理功能的准确把握和合理演绎，用典型的“中国味儿”传达民居的世界性，一个民居的新时代已经开始了。
    简朴的青瓦飞檐，廊下宽大的阴影，图案分明的门窗，线条明快流畅的柱额柱落，肌理质感真切的栏杆台基，一切都明明白白，简洁实在，没有任何虚张声势的构图，没有任何争奇斗艳的色彩。中国民居的淡雅素净之美，与现代居住空间的简洁明快之美，在这里如此完美地交融呈现。
    近年来见过些国内房地产业开发的欧式建筑，也曾为那明丽的色彩和流畅的线条心动，但总觉新鲜中有一丝陌生挥之不去，总也找不到与居住空间血脉交融的那一份感觉，总觉得心灵之根难以在钢筋水泥中扎下去……
    一位社会学者做出如下判述：“深圳移民城市的特点造成了从各地来的年轻人对文化归属感的缺失。在国人长期文化归属感的缺失下，在深圳这座城市的文化归属感总在探寻而庞杂的状态下，人们心底渴求一种根本性的文化归依。而中式住宅能够很好的满足国人的文化归属意识。”
    这就是万科第五园宣扬“骨子里的中国”的概念，受到深圳市民欢迎的原因吧。

关键词之七：生活方式

    2001年，深圳华侨城地产将其新开发的一个超级大盘命名为“波托菲诺”。当初，“波托菲诺”这个名字让很多人都觉得十分拗口；3年时间过去了，波托菲诺已经成了深圳最著名的社区之一，并连续多年被评为最畅销楼盘。这其中，既有华侨城资源和配套的优势，更伴随着华侨城地产致力于引入国际化生活方式以及在多方面的不懈追求与尝试。
    最初的尝试，是从文化和理念开始的。2000年，当华侨城集团的几位高层到达意大利一个地中海边的小镇Portfino时，立刻被那里浪漫闲适的生活格调深深吸引。他们颇有感触，因为在国内，绝大多数城市居民的居住环境仍然停留在非常有限的空间之内。住宅区仅仅是一个物理场所，虽具有“安身”的功能，却缺少精神层面上的遐思和心灵层面上的安逸。而华侨城西部天鹅湖、燕栖湖、谛诺山和燕含山山水之间，恰是一块理想之地，和意大利Portfino的环境有着异曲同工之妙。自然条件上的先天优势，让他们开始了生活方式国际化的尝试。
    待到第一期项目天鹅堡发售时，波托菲诺则面临着如何将自身倡导的理想生活图景推向市场的挑战。他们将突破点选在文化上。文化虽然比较虚幻，但只要找准合适的载体，却也容易被有知识、有包容性的成功人士所接受。
波托菲诺国际化生活方式的精髓在于，它吸收了国外居住环境设计理念的诸多领先之处。在Portfino靠海边的广场上，时时可见一群群居民或游人坐在荫凉处悠闲散漫地聊天，或在街边的咖啡馆里惬意地品尝咖啡，打发轻松的时光。广场和咖啡馆成了Portfino最吸引人、最让人留恋的地方。
    随着越来越多业主的入住以及后续项目的持续开发，在继续引入意大利文化元素，并借鉴先进的环境营造理念之外，波托菲诺积极推动社区主体——业主和客户参与到国际生活方式的交流中去，让钟情波托菲诺的客户亲临意大利Portfino小镇，感受那里的居住环境和生活氛围，以此来推动波托菲诺生活方式国际化向纵深方向发展。

关键词之八：教育配套

    笔者在武汉参观一些近郊大盘，常有“琼楼玉宇，高处不胜寒”的感觉。而广州近郊的楼盘，由于教育配套设施完善，俨然一个独立存在的小镇，显得生机勃勃。课余时间，随处可见嬉闹、互相追逐的小学生。
    星河湾：执信中学河湾•番禺执信中（小）学，占地8万平方米，升学率广东省第一。
    华南新城：华师附中番禺学校。
    雅居乐：上海复旦大学附小，中学正在筹备中，2年后成立。
    华南新城的周经理介绍说：“广州近郊楼盘，一卖山、二卖水、三卖教育配套。”

关键词之九：宣传口号

    广州、深圳房地产开发水平居于全国前列，其营销策划水平也颇为高明。笔者随手翻了翻当地的楼书，文笔优美，有的甚至引用了《诗经•桃夭》中的诗句。他们的宣传口号也很有意思。
    星河湾：一个心情盛开的地方。
    华南新城：江山湖泊，一同拥有。
    雅居乐：山与建筑的峰会。
    万科第五园：骨子里的中国
    愿能给武汉同行以启示。

蛇足

此次考察，笔者不避怨嫌，在楼盘保安和紧迫时间的双重压力之下，抢拍了300多张精美的照片，也因此耽误了团友的行程，请众位团友原谅。
如果武汉的同行们对这些照片有兴趣的话，请登陆武汉房协网（www.whfx.cn），我会在“楼盘照片展示”栏目中陆续上传全部考察照片，请大家查阅。

中信红树湾