武汉——蓄势待发的中国地产“第五城”
2005-08-08 00:00:00   来源：

    2004年岁末，中央七部委出台“房地产新政”前夕，关于上海房地产是否存在泡沫的讨论正进行得如火如荼之时，嗅觉敏锐的媒体早早觉察到继广州、北京之后的全国地产投资领跑者—上海地产的大牛市已渐行渐远，他们迅速在网上抛出了新的命题—谁是中国地产第四城？
    诚然，这不是一个虚妄的命题，而是在历史面前必须做出的思考。20多年来，中国地产业以超乎寻常的速度，发展成一个年开发量约4亿平方米，年投资总额达1.3万亿元，占固定资产投资比重约20%的产业阵营。与此同时，由于中国区域经济发展的不均衡，以及城市化进程的参差不齐，各地的房地产发展
水平出现了较大的差异，甚至出现了一线城市、二线城市和三线城市三个梯级的划分。
    值得注意的是，由于受区域经济力量变化和房地产业自身周期变化的影响，中国房地产价格的焦点城市已先后经历了深圳-广州-北京-上海的转变历程。其中，每一次转变都伴随着资本、人力资源和财富的大转移，焦点城市价值的提升以及新的区域经济圈的崛起。
    大风起兮云飞扬。群雄逐鹿的中国地产业，候选者云集。深圳、成都、重庆、西安、杭州、天津六大城市纷纷展开了角逐。遗憾的是，曾经被摩根斯坦利亚洲首席经济师谢国忠预言为“下一个上海”的中国内陆大都市武汉竟缺席“中国地产第四城”的候选榜。
    其实，从严格意义上说，作为“第四城”候选城市之一的深圳应该算是中国地产第一城。因为早在中国改革开放之初，深圳的房地产业已开始启动。
    因此，我们称武汉为中国地产“第五城”似乎更加合适。或许你对此充满了疑惑和猜疑，但武汉地产市场所拥有的巨大潜力已经越来越受到业界的关注，中国内地东西南北各路地产英豪已先后登陆武汉，香港地产大腕也纷纷到汉跑马圈地。武汉得天独厚的区位优势、资源禀赋，以及千载难逢的“中部崛起”机遇，正在让中国房地产业界重新审视它的魅力。

武汉地产的增长潜力
  “如果说二十年前的机会在深圳，十年前机会在上海，那么我可以自豪地说，最好的投资机会现在是在武汉。”
    去年6月，在香港举办的“2004
年汉港经贸合作洽谈会•武汉周”开幕式上，李宪生市长豪气干云，面对长江集团李嘉诚、新世界集团郑裕彤等香港地产七雄大胆放言。与会者无不动容，纷纷与市府签订了投资意向协议。
    总的来说，武汉房地产至少有八大增长潜力：
    首先，随着中央宏观调控系列政策的出台和实施，房地产商在北京、上海、广州等一线城市的获利机会日渐减少，而长期徘徊在国内地产主流话语圈边缘的武汉，将迎来地产投资资金的大转移和城市价值的提升。今年上半年，以李嘉诚、郑裕彤、许荣茂、罗康瑞等为代表的香港地产大腕携巨资到武汉圈地，正是看中了武汉地产的未来发展前景。
    其次，“中部崛起”战略为武汉地产提供了千载难逢的机会。武汉独特的区位优势和较强的综合实力，决定了它将成为长江中游经济圈崛起的核心城市。随着武汉作为区域中心的地位的上升，对周边城市的聚集和辐射力将大大提升，从而吸引大量的资金和人才向武汉转移，其“总部”效应将日益凸显，
并逐渐成为中部的金融中心、贸易中心、科教中心和物流中心，这必将大大推动武汉的地产业发展，尤其是商业地产和工业地产。
    第三，随着“1+8”武汉城市圈规划的实现，圈内的人均生产总值和人均可支配收入将大幅增加，城镇化率大大上升，由此造成对房地产市场需求的急剧上升。并且，伴随城镇发展逐步形成的中间阶层，将对武汉的房地产市场形成有力的支撑。
    根据规划，到2010年，城市圈内的GDP和财政收入占全省的比重将由50%提高到70%左右，人均生产总值达到1865美元（2004年全省人均生产总值约为1086美元），其中武汉的人均生产总值将从3000美元增加到5000美元；武汉市的城镇化率将由目前的42%上升到70%，其他8个城市的城镇化率平均达到50%。
    第四，武汉的投资增长将使房地产的蛋糕越做越大。据统计，2004年武汉完成全社会固定资产投资822亿元，比上年增长27.5%，其中房地产投资占全社会固定资产投资的比重达28.4%。2005年，武汉的固定资产投资有望突破1000亿。
    第五，随着武汉城市建设的提速，政府一方面加强基础设施建设，一方面大规模进行旧城改造，这必定会带旺市场需求，为房地产业发展带来无限的发展潜力。
    据武汉市房管局编撰的《2003武汉房地产市场分析报告》披露，2003年武汉全市旧城改造29片，涉及土地8276亩，比前年增加近300%！拆迁面积为260万平方米，涉及拆迁户数达24000余户，几乎为前年的两倍。
    第六，武汉房地产有明显的价格增长优势。随着武汉经济的腾飞，未来几年居民的人均可支配收入将稳步增长，购买力水平将逐年上升，而房地产的价格也有望随着收入的增长而同步上涨。并且，与其它同等城市相比，武汉的房价和收入比相对还比较低。
    据统计，2004年武汉市的存款总额达1000亿元，一般来说，房产购买力不超过20%应该是比较合理的，即200亿元左右，但去年武汉居民买房仅花了112亿元，其中买房办按揭的还不到一半，由此可见武汉的购房潜力很强。
    第七，根据“1+8”武汉城市圈的规划，武汉具备明显的城市扩张概念。随着“1小时武汉”的实现，除了武汉市中心以外的第二城市圈和第三城市圈也将获得巨大的发展。从长远的眼光来看，武汉的房地产开发不仅仅局限于市中心，还包括第二、第三城市圈。
    最后，武汉市政府将房地产作为拉动经济增长的支柱产业，在各项政策上给予了大力支持。
武汉的“第五城”瓶颈   
从长远来看，武汉虽然非常有实力成为“第五城”，但是，现在说武汉成为“第五城”还为时尚早。用当地某学者的话说，“武汉坐在预言上”。
    首先，武汉面临的最大问题是经济发展水平。目前，武汉产业结构本身的布局和调整还没有到达一个
非常健康的水平，第一产业的比重过大，农业相对落后，工业规模不大、竞争力不强，这都严重阻碍了武汉的经济发展速度。在可预见的未来，武汉在全国的经济排名还将节节落后。
        其次，作为长江中游经济圈崛起的核心增长极，武汉对周边城市和地区的聚集和辐射能力目前还比较弱，城市化率还比较低。
        此外，与深圳、广州、北京和上海等城市相比，武汉的房地产业起步较晚，开发水平还存在一定的差距，尤其是在挖掘城市文化底蕴和建筑园林的精细程度方面还有待完善。
        总之，武汉要想成为中国“第五城”，首先要有深圳开拓创新的精神，广州追求产品质量的意识，北京海纳百川的胸怀，上海辐射周边的磁性。武汉乃地处中部的“九省通衢”之城，当懂得“海纳百川，有容乃大”的道理。
        只有这样，武汉将来才能真正成为中国“第五城”。