房产新政Vs武汉楼市
2005-08-16 00:00:00   来源：

    当前在房产新政的大环境下，武汉楼市叠现出多重特点：中心城区楼盘的“地段优越性”得到充分体现，销售保持平稳，未出现大起大落现象；郊区大盘则较为清淡，销售没有大的进展；新盘凭借着一股子锐气，到也吸引住了不少购房者，不仅开盘相对火爆，双休日也还有一些客户登门看房；尾盘则相对不甚理想，几乎处在销售停滞状态……二手房的市场处境也很不理想，基本可以用“惨淡经营”四个字来形容。

    房产新政到底是不是造成了事实上的楼市“打压”？这个问题对于武汉的开发商，尤其是中小开发商而言，无异于几百年前莎士比亚名剧《哈姆雷特》中的名言：活着，还是死去（To be or not to be）?

    是挑战，也是机遇

    政策的不明朗，媒体的煽风点火和推波助澜，购房者的深度观望，持币待购……开发商普遍承受着房产新政带来的冲击，甚至有招架不住的感觉。 “5月开盘当天，销售达到5000万，六月一下子就下滑到1000万，7月份，卖出去的房子不超过十套，这其中还有上月遗留下来的客户！” 有郊区大盘开发商说：“形势这样子，日子难过啊！”

    据悉，当前郊区楼盘的主力购房客户大都是武汉本地人，在市区都有房子住。他们说：“不降价，我就不买！”。他们寄希望于通过“坐等干耗”的办法，拖垮楼盘销售，扯断开发商的资金链，迫使楼房降价。

    近年来，由于看好武汉楼市的成长性，众多有点实力的开发商纷纷争相拿地，“摊子铺得挺大”，虽然目前企业的资金链尚能维持运转，但如果销售环节上的“新鲜血液”跟不上来，企业的资金周转必将出现困难。资金链一旦出现问题，那似乎就只有降价的份了。

    而降价出售，无疑是把开发商推向了破产的边缘。据了解，自实行土地招投标过后，光拿地成本就占了楼盘总成本的四成左右，建安成本、配套费、绿化费用一摊，房价至少也要3000左右/㎡，这和武汉目前的楼市均价差不多。可以说，房价是降无可降！要降价，其实就是要开发商“斩仓割肉”，逼迫开发商出局。

    当前业界有种言论“谨防房地产挟持整个国民经济”，指责有过多的资金涌向房地产业，不利于整个国民经济的协调正常发展。为此，此次房产调控无疑也有阻断过多资金流向房地产，迫使部分中小企业开发商出局的考虑，比如国家出台政策提高开发企业自有资金比例，就让武汉很多只有一、两千万资金的开发商面临出局的可能。

    而目前的土地招拍卖政策，也让很多中小开发商“拿不起地”。有开发商说：“土地在规划局规划时，价格还在2000万左右，到了土地中心挂牌出让时，价格就变成了4000多万，整整翻了一倍！现在没有5000万，城区内根本拿不到地！”

    7月26日，房产新政后的首次土地拍卖会，就出现了前所未有的“冷场”。出让的六块地中有四块地流拍，其中包括焦点地段积玉桥E片。分析人士认为，这与开发商“吃不准”房产调控后市场的后续走势和上半年房屋销售速度减慢，开发商资金链受到挤压和中小开发商拿不起地不无关系。

    形势相当艰巨。有开发商指出：“现在也就是能不能摒住一口气，撑过去的问题。过去了，那此次新政说不定就是一次新的房产发展机遇；撑不过去，那只能出局。现在就看谁有实力撑到最后！”机遇与挑战并存。

    等待，还是出击？

    房产新政给今后一段时间内的武汉楼市蒙上了一层阴影，但这似乎并不值得人去过多的疑虑，尤其是在这个行业摸爬滚打了一辈子的“老”地产人。他们现在只关心答案，只关心自己能否顺应历史潮流的发展方向，不断改造自我，紧跟时代的步伐。

    前几次的房产新政，诞生了万科、中海……，造就了王石、潘石屹等一批富翁，那么谁又敢说这次的新政不会产生更多的房产大腕呢？

    自我国实行住房改革以来，各种“房产泡沫论”“房产崩溃论”的论断几乎就没有中断过。每次国家采取房产调控的时候，便有人以济世的姿态站出来，给楼市把脉，然后宣布房地产的死期。但是，所幸的是现实的发展却让预言家们的断言，一次次的成为了历史的笑柄。今天的房地产，在经受了严酷的竞争和磨合之后，不仅没有消亡，反而一跃成为了国民经济的支柱性产业。

    据此，可以肯定的说，经历了数次“房产新政”轮番冲击的房地产业有着顽强的生命力，她必将继续向前发展。同样可以肯定的是，她必须进行有力的自我改造、自我完善、去腐生肌，才可能健康的活下去。

    为此，武汉的开发商纷纷调整措施应对此次房产新政。新盘开发商普遍以延缓楼盘上市时间、做品牌宣传、发售购房金卡等办法来减少新政带来的消极影响。“一个好的上市切入时间选择，往往关系到动辄上亿元的销售收入！”为此，大盘开发商如水岸星城、东湖天下等大都采取谨小慎微的态度，避免仓促入市。而七月底至八月初接连开盘的航天家园、馨都雅园、澜花语岸、柒零社区、城市公园和当代国际花园基本都在事前做了大量客户积累，开盘当天销售量大都在五、六十套左右；至于中盘开发商则都积极采取各种活动刺激销售，或抽奖或送空调电器或给老客户优惠购房的权利，虽然有些变相降价的意味，但“搞了活动，至少销售还能上去一点，不搞活动情况……”有楼盘销售经理这么表示：“能上去一点是一点，总比干等强！”而组织人手到各闹市区、其他在售楼盘门口蹲点拉人，更已成了部分开发商彼此心照不宣的事。

    而尾盘开发商则“拘谨窘迫”得多！大都采取“守株待兔”的办法干等，销售基本长期处于停滞状态。不过，也有尾盘开发商采取走上街头，张贴叫卖的方式，来推动销售。

    尾盘上街张贴叫卖

    “新房出售：楼盘甲（丁字桥）127~129㎡，房型3*2*2；157~163㎡，房型5*2*2，均价3660元/㎡，设施配套齐全，18至29层有售。135172***863 熊先生”这样的信息在武昌八一路和广八路的路灯杆上随处可见。

    据了解，就在去年10月底，上述该楼盘就已经进入了尾盘销售阶段。当时待售的房子也是18至29层，127~160㎡的大户型，均价3600元/㎡左右。当时其销售人员表示：“没几套房子卖了！”如今，时间过去了将近一年，这些房子却好像基本没动。“18至29层有售”，那以120㎡和150㎡两种户型来计算，也至少有20多套房子待售。

    论地段，该楼盘地处丁字桥，紧靠亚贸和中南路洪山广场，论设计，其是按照当前流行的大飘窗设计的，论价格，和周边几个比起来也还适中，那么到底是什么原因迫使其走上街头的呢？

    我们先看一下楼盘甲对面新盘乙的近期销售情况。新盘乙今年4月开的盘，目前售价3800元/㎡左右。开盘几天销售还可以，但随后的销售一直上不去，经常组织人员去闹市区拉人。笔者12日和13日去看，都没遇到有看房者到新盘乙看房。

    因此，回过头来再看楼盘甲的“走街串巷”，也就可以理解了。

    不过，并不是所有的中心城区楼盘销售都不行，地段好的楼盘仍旧凭借其优越的地产稀缺性，逆市上扬。汉口楚天星座6月开盘销售至今，一直销售良好，总计900多套房子，已经销预售300多套。就在笔者去的那天，还销售出去了4套房子（楚天星座是精装修小户型，均价5000元/㎡左右）其销售经理说：“基本没感觉到新政压力！”

    但今年5月推出的新华路某处楼盘和市中心其他几个楼盘除在春季房交会上销售喜人外，近期却销售平平。

    有分析人士指出，6月底七月初，武汉楼市已开始逐步回暖。部分持币待购的购房者观望了一段时间，发现房价不仅没跌反而稳中略涨，开始渐渐入市或转向长线投资，外地购房者也日渐增多，给武汉楼市注入了一丝暖意。

    另外，酒店式公寓近期也出现利好。圣陶沙酒店式公寓一套100多㎡的公寓被一日本人以12000元/月的价格租走，羡煞众人。
   

     购房者扯皮退定增多

    市场决定一切，这句话在当前的武汉楼市中得到了充分反映。当前，很多购房者开始在众多的在售楼盘中挑挑拣拣，不是新盘不看，没有优惠不干，甚至今天才在这里定了房，明天就来退房说不满意，然后跑去另外一家搞优惠活动的楼盘去下定。

    有楼盘营销经理向笔者大道苦水：“现在的购房者难伺候！”而购房者则说，他们具有选择权.“我是下了定金，但不是说7天内可以退定么？”

    怎样留住客户？特别是在武汉现有楼盘品质大都趋同，市场竞争激烈的情况下，牢牢抓住客户，是摆在开发商面临的另一个难题。

    有业界人士指出：现在是开发商练内功的时候。

    抓品牌、抓管理、提升住宅品质、加大节能生态绿色环保方面的投入力度、研究适销对路的产品……或许只有这样才是开发商完成自我改造，立于不败之地的唯一正确途径。