区域追踪：江岸区楼市报告
2005-07-26 00:00:00   来源：

    观望，还是观望……
    交易量大幅缩水，市场深度僵持，不搞活动不促销，销量就上不去，搞了活动，销量也才上去那么一点点。开发商咀嚼着新政的苦涩，并在社会舆论的过激指责中，一步步往后撤退，躲避，甚至“畏缩”。开工建设速度放慢，建筑工人销售人员放假，楼盘上市时间推后再推后。
    一句话，眼下的楼市不景气，出现消费恐慌，购房者和开发商均无所适从，信心受挫。

楼市清冷是不争的事实
    7月，江岸区29个在售楼盘中，好一点的销量在十几、二十套左右/月，差一点的三、四套/月，更有甚者，一月“零成交”。
    许多在售楼盘只安排一、两个人员在售楼厅内值班，值班人也都是在聊天、看书、听音乐。因为“几乎没有人走进售楼部，哪还有人买房？都在等着降价！”售楼人员说。
    类似的情况和观点笔者在不同的售楼点、不同的人员口中数次听到，几乎众口一词。这已不是某个人的看法，而是当前楼市的确切实情和普遍意识。房产新政的政策效应被偏移和扩大，购房者普遍认为“政府在调控楼市，目前房价太高了，价格肯定要降，全国各地都在降。”虽然建设部官员一再声称，政府是打击投机，不是打压楼市，房价不会大起大落；虽然上海等地，也只是2万元/㎡的楼盘降到了1万8000元/㎡，再未下滑，百姓还是坚信房价必然下降。
    买家持币观望，交易大幅滑坡。不管是官方统计还是开发商自述，7月，江岸区的新房成交量都比往月锐减五成以上。很多开发商说：“3-5月销售全线飘红，甚至6月，销售都还可以，到了7月就明显上不去了，都没有人来售楼部。”
    而其它在建楼盘也放缓了建设速度，上市时间，即使拿了预售证也采取“晚开盘”战略。如圆梦园建设放慢，仅留人登记咨询，玲珑丽都只发放资料，不敢开盘。

自用型购房者遭到伤及
    市场的持续消费恐慌，也波及到了自用型消费者。很多真真买房自住的消费者也步履停滞，迟疑不前，其或持币观望，或改买二手房，或不再愿背债买房，只敢拿自有资金买小户型。
    在竹叶山做汽车销售的小张，月收入2000多元，其女友收入1000多元，眼下想结婚买房。为此，小张这些天跑了好几家小户型楼盘“踩点”。他说：“只有15万块钱，买不了大房子，只能选择小户型。”“那为什么不贷款买房呢？”笔者问。小张说：“贷款要背很多年债，30年的话，每月还款将近1400-1600元/月，蛮累人！银行又不知道会不会再次提高利率，不敢贷！”

是房价没有调整到位？
    后湖片新地•东方华府、日月星城和中一花园，自东向西，彼此相隔不足200米，楼盘均价分别为3400元/㎡、3150元/㎡和3800元/㎡，其7月销量依次是二十几套、一百多套、十几套，各家差距相当大。
    位置坐中的日月星城7月9日开盘，一期推出100多套房子，均价3150元㎡，户型以105㎡至137㎡的两房和三房为主，总价一般不超过40万。几天后，100多套房子全部订购一空。
    而同一时期推出的新地•东方华府两栋楼100多套房子，在做了促销活动后，也还有近50套房子待售；中一花园3800元/㎡的“高”价位更是乏人问津，总734套房子，从04年6月销售至今，已整整一年，而且基本都是现房销售，却还有400多套房子不知将会花落谁家。
    有人据此认为，买房人用自己的行动给了楼市有力回击：凡是价格相对适中的新盘、中低价房，销售行情均能逆势上扬，而萧条的恰恰是高价房。在整体萧条的楼市中，中低价住房能够“冰里俏”，说明眼下楼市清淡，主要是因为高房价和购买力之间产生了鸿沟。为什么同在一块地段，均价3800元/㎡的中一花园现房销售一年，却至今冷清，而以3150元㎡均价推出的期房日月星城一期，却受到热烈追捧，几天内一售而空？价格，还是价格问题。当高房价超出了市场购买力可以承受的范围时，对于购房者而言，观望、等待是其唯一理性选择。
    但据官方统计，江岸区房屋实际成交均价为3252.64元/㎡，比日月星城3150元/㎡的均价，高出100多元/㎡。为此，日月星城销售火爆，实为情理之中。据日月星城人员说：“开盘定价吃不准，现在市场行情冷清，观望气氛太浓，因此不敢定高，比其它楼盘定低点算了！”
    目前，日月星城一期房子已全部卖完，十多个销售人员一溜排坐在售楼部聊天，无事可干。这种情况至少将保持到9月份起二期楼盘上市。开发商必须为此种“无事可干”情况支付近2个月的人员工资和管理费，而本来开发商可以获得更优化的效益。开发商怕了！市场和舆论让开发商无所适从。

 附：

江岸区6月份新换新发（换）预售证统计表