武汉房地产业如何与狼共舞
2005-08-03 00:00:00   来源：

    新旧世纪更替之际，大概是2000年吧，有位经常关注武汉房地产业的学者曾指出，武汉本土建筑商承包建设的房屋总面积，还不及江苏省和浙江省一个县级市的建筑队伍在汉承包建设的总面积。无论是就武汉对住房的需求还是武汉对
就业的要求来看，这都不是一种好事。但这并未引起市政当局或本土房地产经营商的注意。
    极少数关注此事的人反而认为这是一桩好事。因为房屋建筑是一项劳动力密集型产业，只要投资商开发商是武汉本土的，外地泥巴匠和带领他们工作的人（俗称包工头）充其量只能切取武汉房地产业市场大蛋糕的极小部分。况且，当
时实行的是土地划拨制和协商制，武汉市的土地管理和城市规划部门无论怎样都会顾全本地的利益。在这些人看来，武汉本地的房地产商的老板可以永远当下去，外地建筑商也永远只能为武汉老板打工。
    随着我国加入世贸，全国各条战线的经济结构都在有序地从计划经济向市场经济过渡，房地产业也和其他各行各业一样，起了根本性变化。首先是工程承包采取严格的招投标制度。虽然近几年武汉的房地产商也觉悟到必须拥有自己的
建筑工程队伍并着手建设。但此时外地建筑商拥有的已经是几经考验，正由劳动密集性向技术密集性转变的较高素质的队伍，而武汉仓促组建的队伍无论是工人总体素质还是技术装备，比起江浙队伍，只能是处于劣势。
    在武汉房地产商着手健全自己的体制，组建自己的建筑队伍时，外地的建筑商也在做着同样的事，他们也在拥有较高素质、技术力量的基础上，以自己多年为武汉老板打工的积蓄建立自己的资本、投资系统，不声不响地开始圈地、盖楼，把自己的地位从打工晋升为老板，并且是当自己的老板，为自己打工，省去很多中间环节。这在中国或者武汉好象是一种时尚，其实在国外在外地早已是司空见惯了。日本的三井建设、日产建设和熊谷组都是由建筑商起步，发展成知
名的开发商的，上海在建的第一高楼，也是由一家集投资、开发、建筑于一身的公司总承包建设的。湖北舜杰房地产开发有限公司，就是一家由成熟的建筑商变成开发商的。他们好比先当厨师后开饭馆，一切驾轻就熟，因一入市便具有强
劲的竞争力，舜杰的任雪涛总经理敢于承诺：“全现房发售”和“零公摊面积，”一开始便抓住了一批怕期房风险和怕公摊面积欺诈的购房者。他把自己公司的大手笔只是轻描淡写地称为”“由乙方变甲方”或“自己包揽甲乙方”。
    在舜杰之前之后，有一些外地的，武汉的，湖北其他县市的卓有成就的建筑商先后转型为投资商和开发商。武汉房地产业一时形成群雄割据的局面。如果只是在这个范围内和这些公司展开竞争，武汉本土的房地产商业应该是颇具实力或者还能稍占优势的。
    一、通过十多年打拼，武汉本土老板（不论是泥巴匠晋升的还是公务员，公仆晋升的）都积累了一定的资本、技术实力；
    二、在旧城和各大企业公房改造方面，他们具有外地公司和县市公司老板所不能比拟的人缘优势。
    因此，在去年国家对房地产业大动干戈之前，数百家武汉本土、外省、本省县市的房地产商几乎是互不侵扰，相安无事。要说有什么竞争，也不仅仅是时不时打点吧价格战。
    自从去年国家对房地产及其他行业实施宏观调控以来，已经起了质的变化。首先是对土地批租实行了严格的招投标制度，接受城市经营理念的城市经营者，发现了可体现价值的第一道坎—土地。他们把底标定成天价，结果三次较真，都
是境外地产大鳄毫无悬念地如愿以偿，其中有一次是根本没有对手的情况下得标的（如果这标也是公平或者竞争的话）。
    据了解内情的人士透露，今年三宗大的土地交易，其面积还不足近年成交总面积的五分之一，其总金额却超过近几年成交总金额数倍。83亿元的收益当然使经营城市的人满意了（有一家中标的说是分期付款即赊销的），但却苦了武汉
本土的房地产投资商和开发商。
    说句不怕外地人笑话的话，这83亿的巨款，不但是哪一家武汉房地产商没有这种支付能力，即使是组成数家、十数家乃至数十家购地者同盟，也难于形成如此支付能力。
    难怪一位颇具实力的武汉本土房地产商惊呼：“这回可真正是狼来了！”
    在完全市场经济体制下，外来的竞争对手都是雄心勃勃，甚至是杀气腾腾，对于本地的同业或同行，它们无不希望战而胜之，取而代之以至吞并之。在中得地标之时，三家对媒体的宣示都十分得体，无非是为武汉的房地产业，为中部
崛起，与当地企业互相学习，公平竞争云云。
    它们有没有吞并武汉同行的意图，谁都没有说，但只要简单了解一些它们的背景，你就不难发现，这些大鳄都是吃了许多小鱼才变成大鳄的。我们不必去猜测它们有没有鲸吞的意图，首先应看有没有这种实力。
    对于这些大鳄的到来，武汉本土企业家多数还是比较清醒的，联合置业的老总黄立平先生在一次被称之为“领袖人物江城对话”的峰会上，在对外来同行表示欢迎的同时，也明确指出，除去那些华丽的词藻，他们都是来切取武汉房地
产市场大蛋糕的。
    作为武汉本土的企业家，如果你不情愿被吃掉，也不打算退出在武汉房地产业的竞争，惊呼狼来了是无用的，当前需要探讨的或要准备的是武汉房地产商如何与狼共舞。
    按照既往的比例，房屋建设的投资是地价的2.5至3倍，而房地产投资1元，又必定会拉动9元的其他相关产业的投资。以三家83亿元为例，假设（当然现在只能是假设）加三倍投资，整个房地产投资将是83×4=332亿元，加上合理利润，仅此三家五年内在武汉的房地产就能形成近500亿元的产值。这还完全没考虑涨价和升值因素，一位比起武汉同行来算是大鳄但比起这几家来只能算是小鳄的预言家说，武汉房价三年铁定5000元/平米，即升值70%。如果这种预言是正确的。仅三家地王五年内在武汉就将形成近1000亿元的产值。这也就是当前武汉一年GDP的总和。这道算术题做下去得数会大得泛味，算了也就算了吧。在此只需得出一个简单结论：就资本竞争这一条来说，境外的、省外的大鳄、中小鳄具有明显优势。
    当然，现代竞争不仅是资本的竞争，还应包括技术的、品牌的、市场的竞争。
    技术方面，如本文前段所叙，改革开放以来，武汉的建筑工地每年都数以百计，这每一个建筑工地其实都是一所大学校。在这些学校内，来自浙江、江苏、安徽、四川的农民经过年复一年的实际操作，多数都由只会“灰来泥巴来”的
小工变成了技术工人。精明的武汉老板近年也在如法炮制，但无论是素质上还是规模上，似乎都难以匹配。
    除了资本和技术的竞争之外，品牌竞争应是无可避免的。在这一领域，武汉企业是有深刻甚至惨痛教训的。
    在计划经济体制下，武汉曾具有很多名牌产品或者说品牌优势，曾几何时，莺歌彩电、冰熊冷柜、荷花洗衣机都名显一时，特别是沙市主产武汉主销的活力28一度称雄全国。80年代当这些武汉品牌风光无限时，海尔、康佳、小天鹅不是默默无闻，就是正在起步。时至今日, 当他们不但畅销全国，还远销海外时，轮到武汉的品牌默默无闻了。武汉的名牌厂家不是关停并转，就是变成上述品牌的生产基地，为他们造势，替他们打工。
    武汉房地产业的老板，比起家电行业的老板来，要精明得多。早在房地产业走向市场化之初，就注意创立自己的品牌，如现今的光谷陆景苑、五星宏宇、百步庭花园、南湖都市桃源以及较早的大江园、鑫海花园等。虽然并不似外地开发商那样着力渲染，但在近年内，在武汉普通购房者的心目中，它们都有着不可替代的地位。
    房地产品牌还有着其他任何品牌都不具备的特殊性，即它不可异地复制。麦当劳、肯德基、耐克、宝洁、金利来甚至宝马、奔驰，只要在汉找到合格的生产商，就可以造出与其原产地毫无二致的名牌产品来。房地产却不然，国外的、境外的、省外的，比如北京的、天津的、上海的大鳄，不管你的资本和技术实力有多么强大，你都不可能在武汉复制出你在原地的品牌房屋来。你有能力以天价在武汉圈地，但你圈的地与原地之地，其区位、周边环境，将是绝对不同的。要想对武汉的同行战而胜之，取而代之，必须在此重塑自己的品牌，得到武汉或外地慕名而来的购房者的认可。在品牌这个领域，如果还不能说武汉本土房地产商有什么优势的话，起码并不处于劣势，至少是与外地大鳄，狼们处在同一起跑线上。
    最后也是最重要的竞争领域就是市场。武汉的房地产市场是本土企业家和先期进入省内的外省市和少数境外房地产商共同建立和培育而成的。如今的鳄们、狼们的任务就是来占领和分割这个市场，或者叫做分割这块大蛋糕。
    在市场经济的社会里，一切优势都只能从市场上得到体现。如果你只是在资本、技术和品牌上拥有优势，而不能尽快占领市场，那所有的优势都可能化为乌有，最终被那些尽管在资本、技术、品牌上处于劣势而在市场上大有作为的对手击败。
    在与狼共舞的过程中，武汉的企业家尤其要认识市场的重要性。说得严重一点，这个领域可能是武汉本土房地产商可以大有作为，不被挤压，不被吞食，最后战胜鳄和狼的唯一阵地。
    可以毫不夸张的说，武汉房地产商对于所有外来的同行，在市场这一块拥有绝对优势。
    所有的外来房地产商都懂得市场的重要性，他们已经和正在对武汉市场需求作许多深入细致的调研。他们得出的相当一致的结论是：“武汉住房需求强劲，价位偏低，升值空间大。”笔者也作过一番调查，所得结论是：“武汉住房需求强劲但购房者嫌目前的2913元/平方米偏高，希望降到2600元左右，然后与GDP的增长同步提价。”
    哪一种结论是武汉房地产市场的实际体现，只能由武汉本土和省外的、境外的、国外的在汉企业家们自己判断了。
    但其实践效果还是可以预测的。
按前面一条结论办事的房地产商，不论是武汉本土的或外来的，只要你把投资规模、利润取向和市场预测都定在“三年内武汉房价将是5000-6000元/平米”的水平上，那么恭喜你，你的努力将不会是改善武汉市民的1居住环境，而是增加烂尾楼或空置率。不是武汉人小气，也不是武汉人不买帐，武汉人无那么多钱。如果你瞄准的是外地人、外国人的钱袋子，在武汉建造主要供外销的楼宇，那将是另一码事，也不在本文讨论的问题之列。
    若用实事求是的态度，按后条结论决定的投资规模和利润取向，认定武汉人收入较低也不可能很快就高起来这个客观事实，把房价希望值定在按目前的均价2913元/平方米，略微下调，再预期按不超过GDP增幅提价。
    果若照此行事，任何外来的同行，都是无法与武汉本土房地产商竞争的，在这方面，武汉企业家有着不可逆转的优势：一、外地业者因拿的天价地块，几乎没有可能建造目前市价的房屋为较穷的武汉人服务；二、他们的资金链都很
长，当然也就较脆弱，如在武汉投资的日期和数额，还取决于现在京、沪、津等地楼盘的销售速度；三、政府又一次重申了晒地两年无条件收回的政策。这些地王、大鳄、狼们说不准还会因到时不能有足额资金到位被收回土地的危险。
在武汉上千名大小老板中，几乎没有人有这些压力。但是有几多人能明白“做武汉人买得起的房子是生存之道，也是与狼共舞的致胜法宝”这个道理，就不得而知了。
    当然，在笔者知道的范围内，明白人是大有人在的。
    如黄立平先生，他在对狼们的一片欢迎之声中，尖锐地指出：他们除了来作贡献，更直接的是要来切取市场蛋糕。他不无忧虑的说，比起外来者，武汉都是一些中小企业，不仅有竞争的压力，更有生存的压力，他就主张用中小企业的
强项去与狼共舞。
    在大腕大款们都预测武汉房价近期（两三年内）目标是五到六千时，王道友先生预计是三千五，这既不是卖方的希望值（5-6000），也不是买方的希望值（2500左右），但这是合乎道理合乎实际的，从2913到3500，几乎与后三年武汉GDP增幅同步。不仅对武汉房价有如此精确的估计，王总还有一条以不变应万变的原则：“做上等的房子，卖中上的价格；做中上的房子，卖中等的价格。”
    胡双桥先生还提出过“尊重城市，尊重人”的口号。其简单的释义就是多做武汉人买得起的房子。
    这些颇具实力的明白人和武汉本土众多企业家一起与狼共舞，我看不致胜将是不可能的。